住房貸款依然是銀行貸款業務的“大頭”，但此時，北京市卻出臺了號稱“史上最嚴公積金貸款政策”，一時間讓房貸資金正在不斷收窄的現象顯露出來。
本報記者 楊泥娃報道
8月最新幾組數據出爐，再度引發市場關注。國家統計局數據顯示，8月新增居民戶貸款佔比近55%，為今年以來最高水平；與此同時，央行公佈的最新數據顯示，8月份個人房貸佔比較7月份上升，人民幣貸款增加1.28萬億元。其中，住戶部門貸款增加7012億元。
毋庸置疑，住房貸款依然是銀行貸款業務的“大頭”，但此時，北京市卻出臺了號稱“史上最嚴公積金貸款政策”，一時間讓房貸資金正在不斷收窄的現象顯露出來。
實際上，房貸資金量收窄並不是僅僅出現在北京市，國內許多一二線城市都正在面臨著房貸資金的壓力，在許多業內人士看來，後續更多的城市跟進這項政策也將是大概率事件。
房貸佔比反彈
可以說，8月信貸數據主要由個貸撐起。住戶部門貸款增加7012億元，其中，短期貸款增加2598億元，中長期貸款增加4415億元。而住房部門中長期貸款通常被視為居民房貸。
“居民貸款佔比反彈應引起關注。8月居民貸款7012億，為2018年以來第二高月份，僅次於1月。如果看當月新增居民貸款在全部新增中的佔比，8月居民貸款在新增中的佔比達到54.78%，為2018年之最”，交通銀行首席經濟學家連平指出。
這一數據是否表明資金在加速湧入樓市？許多接受採訪的銀行個貸相關負責人紛紛表示，調控並未放鬆，今年增速比起去年同期仍在放緩。這一數據在上市銀行中期報告中得到驗證：今年中期上市銀行房貸較年初平均增速已經下降至7%，而去年年中這一數據普遍保持在10%以上。
但增幅放緩並不意味著規模減少。今年上半年，26家A股上市銀行涉房貸款餘額合計25.92萬億元，在上述銀行總貸款中的佔比接近31.4%。其中，個人房貸總額突破20萬億元，較年初增長7.52%至20.7萬億元。
儘管房貸額度收緊、利率不斷上浮，但房貸依然是銀行的香餑餑。央行數據也顯示，住戶貸款增速依然保持高位運行。截至今年6月末，全國主要金融機構（含外資）房地產貸款餘額為35.8萬億元，同比增長20.4%，增速較3月末高0.1個百分點，房地產貸款餘額佔各項貸款餘額的比重為27.7%，較去年末提升0.9個百分點。其中，個人住房貸款餘額為23.84萬億元，同比高增18.6%。
不過，部分一線城市及熱點城市房貸增量開始減少。地方銀監局人士表示，總體而言，房地產貸款增速與房地產市場投資、銷售增速走勢大體保持一致，但呈現區域分化特徵。受差別化信貸政策影響，北上廣一線城市限購限貸措施非常嚴格，執行比較到位，房地產貸款增量明顯減少，而大量三四線城市仍然執行去庫存政策，導致全國多地銀行房地產行業貸款集中度不降反增。
多城房貸資金量下降
北京中原地產研究院首席分析師張大偉在接受《中國產經新聞》記者採訪時表示，最近二手房市場的集中網籤，體現了在嚴格的信貸政策下，大量的需求集中在公積金市場。
來自北京中原地產研究院的數據顯示，北京公積金截至2017年底，繳存總額11116.27億元，繳存餘額3719.37億元，同比分別增長18.2%、13.8%。2017年北京地區全年發放住房公積金個人貸款535.78億元，涉及住房57818套，北京平均每套公積金貸款額度是92.7萬。
“北京住房公積金管理中心在幾個月前發佈的《2017年住房公積金歸集使用計劃執行情況及2018年住房公積金歸集使用計劃》，其中顯示，2018年今年全年北京計劃發放住房公積金貸款480億元，比去年實際發放數額少了50多億元。收緊公積金貸款政策，應該說是早有計劃。”張大偉坦言。
易居研究院研究總監嚴躍進認為，類似政策，其實是公積金貸款額度相對偏緊、抑制投資投機需求等情況下的政策體現。應該說從現在的購房政策看，本身已經比較緊了。現在公積金政策繼續收緊，尤其是額度減少，所以從這個角度看，其實影響是偏利空的，或者說購房者方面的壓力是比較大的。
“類似一年才獲得10萬元的額度，那麼基本上靠公積金買房的可能性就很弱了。換句話說，從工作的情況看，一般是類似5年工作後會考慮買房，那麼其實也只能獲取50萬額度的貸款，這個數量其實是比較少的。所以基本上要靠組合貸來獲取貸款。”嚴躍進在接受《中國產經新聞》記者採訪時表示。
與此同時，嚴躍進坦言，從提取的做法看，其實也是會考慮到公積金的使用內容。只有身份證和戶口本上的地址，才是相對具有自住需求的，否則其他城市是有炒房嫌疑的。所以公積金政策會管控。
“對於公積金政策來說，類似規範也是政策收緊的一個信號。大體上說，當前此類公積金其實是面臨很多改革壓力的。”嚴躍進說。
其他城市或將跟進
是否公積金資金量縮窄才是此次“最嚴公積金政策”出臺的根本原因？嚴躍進認為，公積金資金不足，或也是一個重要原因。但是類似不足，不是說非常短缺，而更多是強調結構的分配。即資金應該用在刀刃上，更多會考慮到剛需購房需求等。換而言之，剛需購房需求獲取公積金資源，本身還是沒有問題的。
作為樓市調控風向標的北京在此時推出公積金新政，也被認為充滿了“政策調向”的意味。
“從全國很多城市來說，公積金面臨的問題就是保值增值空間小，所以說在購房市場積極活躍的時候，此類公積金方面勢必需要做管控。更為關鍵的一點是，此類公積金不足需要提前踩剎車，否則會影響一些既有公積金貸款的流程和節奏。”嚴躍進說。
根據2017年數據，全國公積金個貸率（貸款餘額/繳存餘額）為87.8%，超過85%的警戒線。其中，10省市個人住房貸款率超90%，天津、安徽、浙江三省市超過100%。
毋庸置疑，從整體來看，房地產市場正遭遇信貸收緊的四面楚歌境遇。
以北京市為例，其公積金貸款發放額呈現逐年下滑趨勢。2016年-2017年，北京市公積金貸款發放額在全部住房交易額中的佔比由9.3%下降到5.5%。在鏈家交易的二手房中，2018年1-7月，公積金貸款在總成交額中的佔比為14%。2017年公積金貸款發放額為535.78億元，比2016年下降50%。2018年計劃發放480億元，比2017年下降10%。
“從北京此類政策來看，未來還是會有很多市場會模仿。當然後續各地也要研究新的思路，包括共有產權住房和租賃住房的公積金配套政策等。”嚴躍進說。
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