小時候，二刀有個習慣，總喜歡盯著三好學生的言行，從中發現他們的缺點，因為二刀不相信有完美，不可挑剔的人。
正所謂，人無完人。特別這些人裡面，總會有驕傲的人，驕傲的人更容易暴露自己的短板。
房企的年報大概也是如此的邏輯，唱的永遠比說的好聽。然而，對於一個從小就喜歡鴨蛋裡挑骨頭的二刀來說，看到越好的年報越興奮，因為總會想到小時候。
今天就來叨逼叨一下，中國的金茂，這華麗麗的半年報讓人心生羨慕，這難道又是大悅城第二嗎。
聽說，大悅城的商業模式就很難挑出骨頭，搞的二刀相當的捉急，曾有一段時間蹲守朝陽大悅城，除了發現那裡很堵車之外，並未有太多收穫。只是偶爾會發生幾起傷人的事件，這個鍋大悅城肯定是不願意背的，就算了。
相信隨著時間的推移，總有一種商業模式幹掉大悅城，畢竟羨慕嫉妒恨的企業是如此的多，機會也總是留給有準備的人。
沒有無懈可擊的企業，也沒有完美無瑕的年報，只是在於你沒有徹底的走進和讀懂年報背後的故事。
01
108頁的中國金茂2018年半年報，你看困了嗎？裡面又藏著什麼？長說短說，直接上硬菜。
本集團上半年利潤主要源於長沙、南京、北京、寧波和廣州等若干項目；其他物業開發項目的銷售工作也順利推進，夯實了公司長期發展的業績基礎。同時旗下各酒店經營業績穩健，在同類競爭組合中繼續保持領先地位；各項投資物業仍保持較高的出租率和租金水平。整體業績持續上升，各大板塊業務穩步協同發展。
商務租賃及零售商業運營收入較上年同期增長12%；酒店經營收入與上年同期基本持平。其他收入主要包括上海金茂大廈88層觀光廳、物業管理、樓宇裝修等地產相關業務的收入，較上年同期增長99%，主要由於來自外部客戶的樓宇裝修及物業管理的收入增長。
2018年上半年，本集團城市及物業開發收入約為人民幣19,505.2百萬元，較上年同期增長23%，主要源自南京青龍山國際生態新城及長沙梅溪湖國際新城土地一級開發項目交付結算及銷售物業完工交付結算金額較去年同期大幅增長。
從上述的描述來看，的確是喜報。不過，若拿高增長以及毛利率作為考核標準，還是能夠發現瑕疵的。
02
銷售成本及毛利率截至2018年6月30日止六個月， 本集團之銷售成本約為人民13,252.5百 萬元，本集團整體銷售毛利率為40%，較上年同期上升4%。
本年上半年城市及物業開發毛利率為38%（上年同期：33%）；商務租賃及零售商業運營毛利率為85%（上年同期：86%）；酒店經營毛利率為51%（上年同期：51%）。
其他收入和收益截至2018年6月30日止六個月，本集團之其他收入和收益約為人民幣976.0百萬元，較上年同期約人民幣1,041.9百萬元減少6%，主要系本集團投資物業公平值收益較2017年同期減少所致。
綜上所述；金茂的酒店經營收入與上年同期基本持平。並且酒店經營毛利率為51%（上年同期：51%。金茂酒店業務持平發展的原因是什呢？
按照金茂自我評價是“酒店經營目前，本集團所持有的酒店業務板塊有10家酒店，全部位於中國一線城市或旅遊熱點城市的黃金及優越地段。本集團堅持高端定位，走精品路線，多年來的投入和經營，已經具備了強大的品牌知名度和市場領導地位。”
眾說周知，酒店經營收入主要來自酒店客房、餐飲業務和配套業務。從平均入住率、每間房收益來具體看一下，上半年表現拖後腿的是麗江金茂酒店、長沙金茂酒店以及崇明金茂酒店。平均入住率分別是38.4%、48.3%、55.6%；每間房收益分別是，280元、354元、407元。
2017年同期，上述三家金茂酒店的入住率分別是45.6%、41%、51.4%；每間房收益則為:339元、271元、459元。
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說完酒店業務，再來看財務回顧：
銷售和營銷開支，截至2018年6月30日止六個月，本集團之銷售和營銷開支約為人民幣314.8百萬元，較上年同期約人民幣305.6百萬元增加3%，主要在於上半年在售或新開盤的北京亦莊金茂逸墅項目、杭州濱江金茂府項目、寧波姚江金茂府項目、廣州南沙金茂灣項目等的銷售及營銷開支有所增長。銷售和營銷開支主要包括本集團日常經營中發生的廣告宣傳費用、員工費用以及其他與市場推廣相關的開支。
管理費用，截至2018年6月30日止六個月，本集團之管理費用約為人民幣1,123.6百萬元，較上年同期約人民幣1,095.4百萬元增加3%， 主要在於本集團經營規模擴大，人員增加，從而導致一般辦公開支，人員開支等相應增加所致。管理費用主要包括員工費用、諮詢費用、一般辦公開支及物業的折舊。
融資成本，截至2018年6月30日止六個月，本集團之利息開支總額約為人民幣2,361.6百萬元，較上年同期約人民幣1,548.7百萬元增加52%，主要在於融資規模較去年同期有所增長。截至2018年6月30日止六個月，本集團資本化的利息開支約為人民幣1,186.4百萬元，較上年同期約人民幣820.5百萬元增加45%。因此，截止2018年6月30日止六個月，融資成本約為人民幣1,175.2百萬元，較上年同期約人民幣728.2百萬元增加61%。
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最後來說下，金茂成長的煩惱，到底是更愛一線城市，還是覬覦二三線。從半年報的情況來看，一線有功，但二線的功勞更大。“本集團上半年利潤主要源於長沙、南京、北京、寧波和廣州等若干項目。”
然而，北京這類的一線城市正在成為紅海。來看金茂的自述：回顧期內，北京亦莊金茂府項目面臨區域內同面積同總價區間大量競品的紅海競爭，合理鋪排推售節奏，快速搶佔市場，兩次開盤均以售罄告捷，成為上半年北京最燃案場，位列上半年北京住宅（普宅+別墅）成交排名第2名。
而二線城市，更為金茂所倚重，從描述上來看，也的確很給力。
重慶金茂國際生態新城，回顧期內，項目各項工作進展順利，精裝高層開盤售罄，區域銷量領先。
青島中歐國際城，回顧期內，A11、A16地塊開盤即售罄，其他各項工作進展順利。
二線的走紅，讓金茂加大二三線城市的佈局。“上半年公司開發業務銷售額增幅遠超行業標杆企業，在公司規模快速增長的同時，公司緊抓市場窗口期，完成濟南、西安、徐州、泉州和常州5個新城市佈局，同時新獲取17個項目，新增土地儲備548萬平方米，為公司業績持續的、有質量的增長儲備優質資源。”
然而，金茂的內心矛盾從未停止。從寧高寧的展望來看，就可見一斑。
“展望未來，中長期來看，中美貿易摩擦引發了全球關注，過往經濟一體化格局面臨挑戰，唯有堅持走創新型國家戰略、加速科技創新，才是最根本的應對之策。短期國內宏觀調控繼續聚焦防範化解金融風險，地產政策還會保持高壓態勢，並逐漸向熱點的二三線城市轉移，近期市場仍將承壓、競爭將會更加激烈。”
未來，房地產的藍海城市一定會越來越少，紅海與死海則會增多。
不爭朝夕，只爭長久，或許是跑馬拉松的態度，也是房企規避內心焦慮的一種好方式。
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