小时候，二刀有个习惯，总喜欢盯着三好学生的言行，从中发现他们的缺点，因为二刀不相信有完美，不可挑剔的人。
正所谓，人无完人。特别这些人里面，总会有骄傲的人，骄傲的人更容易暴露自己的短板。
房企的年报大概也是如此的逻辑，唱的永远比说的好听。然而，对于一个从小就喜欢鸭蛋里挑骨头的二刀来说，看到越好的年报越兴奋，因为总会想到小时候。
今天就来叨逼叨一下，中国的金茂，这华丽丽的半年报让人心生羡慕，这难道又是大悦城第二吗。
听说，大悦城的商业模式就很难挑出骨头，搞的二刀相当的捉急，曾有一段时间蹲守朝阳大悦城，除了发现那里很堵车之外，并未有太多收获。只是偶尔会发生几起伤人的事件，这个锅大悦城肯定是不愿意背的，就算了。
相信随着时间的推移，总有一种商业模式干掉大悦城，毕竟羡慕嫉妒恨的企业是如此的多，机会也总是留给有准备的人。
没有无懈可击的企业，也没有完美无瑕的年报，只是在于你没有彻底的走进和读懂年报背后的故事。
01
108页的中国金茂2018年半年报，你看困了吗？里面又藏着什么？长说短说，直接上硬菜。
本集团上半年利润主要源於长沙、南京、北京、宁波和广州等若干项目；其他物业开发项目的销售工作也顺利推进，夯实了公司长期发展的业绩基础。同时旗下各酒店经营业绩稳健，在同类竞争组合中继续保持领先地位；各项投资物业仍保持较高的出租率和租金水平。整体业绩持续上升，各大板块业务稳步协同发展。
商务租赁及零售商业运营收入较上年同期增长12%；酒店经营收入与上年同期基本持平。其他收入主要包括上海金茂大厦88层观光厅、物业管理、楼宇装修等地产相关业务的收入，较上年同期增长99%，主要由於来自外部客户的楼宇装修及物业管理的收入增长。
2018年上半年，本集团城市及物业开发收入约为人民币19,505.2百万元，较上年同期增长23%，主要源自南京青龙山国际生态新城及长沙梅溪湖国际新城土地一级开发项目交付结算及销售物业完工交付结算金额较去年同期大幅增长。
从上述的描述来看，的确是喜报。不过，若拿高增长以及毛利率作为考核标准，还是能够发现瑕疵的。
02
销售成本及毛利率截至2018年6月30日止六个月， 本集团之销售成本约为人民13,252.5百 万元，本集团整体销售毛利率为40%，较上年同期上升4%。
本年上半年城市及物业开发毛利率为38%（上年同期：33%）；商务租赁及零售商业运营毛利率为85%（上年同期：86%）；酒店经营毛利率为51%（上年同期：51%）。
其他收入和收益截至2018年6月30日止六个月，本集团之其他收入和收益约为人民币976.0百万元，较上年同期约人民币1,041.9百万元减少6%，主要系本集团投资物业公平值收益较2017年同期减少所致。
综上所述；金茂的酒店经营收入与上年同期基本持平。并且酒店经营毛利率为51%（上年同期：51%。金茂酒店业务持平发展的原因是什呢？
按照金茂自我评价是“酒店经营目前，本集团所持有的酒店业务板块有10家酒店，全部位於中国一线城市或旅游热点城市的黄金及优越地段。本集团坚持高端定位，走精品路线，多年来的投入和经营，已经具备了强大的品牌知名度和市场领导地位。”
众说周知，酒店经营收入主要来自酒店客房、餐饮业务和配套业务。从平均入住率、每间房收益来具体看一下，上半年表现拖后腿的是丽江金茂酒店、长沙金茂酒店以及崇明金茂酒店。平均入住率分别是38.4%、48.3%、55.6%；每间房收益分别是，280元、354元、407元。
2017年同期，上述三家金茂酒店的入住率分别是45.6%、41%、51.4%；每间房收益则为:339元、271元、459元。
03
说完酒店业务，再来看财务回顾：
销售和营销开支，截至2018年6月30日止六个月，本集团之销售和营销开支约为人民币314.8百万元，较上年同期约人民币305.6百万元增加3%，主要在於上半年在售或新开盘的北京亦庄金茂逸墅项目、杭州滨江金茂府项目、宁波姚江金茂府项目、广州南沙金茂湾项目等的销售及营销开支有所增长。销售和营销开支主要包括本集团日常经营中发生的广告宣传费用、员工费用以及其他与市场推广相关的开支。
管理费用，截至2018年6月30日止六个月，本集团之管理费用约为人民币1,123.6百万元，较上年同期约人民币1,095.4百万元增加3%， 主要在於本集团经营规模扩大，人员增加，从而导致一般办公开支，人员开支等相应增加所致。管理费用主要包括员工费用、谘询费用、一般办公开支及物业的折旧。
融资成本，截至2018年6月30日止六个月，本集团之利息开支总额约为人民币2,361.6百万元，较上年同期约人民币1,548.7百万元增加52%，主要在於融资规模较去年同期有所增长。截至2018年6月30日止六个月，本集团资本化的利息开支约为人民币1,186.4百万元，较上年同期约人民币820.5百万元增加45%。因此，截止2018年6月30日止六个月，融资成本约为人民币1,175.2百万元，较上年同期约人民币728.2百万元增加61%。
04
最后来说下，金茂成长的烦恼，到底是更爱一线城市，还是觊觎二三线。从半年报的情况来看，一线有功，但二线的功劳更大。“本集团上半年利润主要源於长沙、南京、北京、宁波和广州等若干项目。”
然而，北京这类的一线城市正在成为红海。来看金茂的自述：回顾期内，北京亦庄金茂府项目面临区域内同面积同总价区间大量竞品的红海竞争，合理铺排推售节奏，快速抢占市场，两次开盘均以售罄告捷，成为上半年北京最燃案场，位列上半年北京住宅（普宅+别墅）成交排名第2名。
而二线城市，更为金茂所倚重，从描述上来看，也的确很给力。
重庆金茂国际生态新城，回顾期内，项目各项工作进展顺利，精装高层开盘售罄，区域销量领先。
青岛中欧国际城，回顾期内，A11、A16地块开盘即售罄，其他各项工作进展顺利。
二线的走红，让金茂加大二三线城市的布局。“上半年公司开发业务销售额增幅远超行业标杆企业，在公司规模快速增长的同时，公司紧抓市场窗口期，完成济南、西安、徐州、泉州和常州5个新城市布局，同时新获取17个项目，新增土地储备548万平方米，为公司业绩持续的、有质量的增长储备优质资源。”
然而，金茂的内心矛盾从未停止。从宁高宁的展望来看，就可见一斑。
“展望未来，中长期来看，中美贸易摩擦引发了全球关注，过往经济一体化格局面临挑战，唯有坚持走创新型国家战略、加速科技创新，才是最根本的应对之策。短期国内宏观调控继续聚焦防范化解金融风险，地产政策还会保持高压态势，并逐渐向热点的二三线城市转移，近期市场仍将承压、竞争将会更加激烈。”
未来，房地产的蓝海城市一定会越来越少，红海与死海则会增多。
不争朝夕，只争长久，或许是跑马拉松的态度，也是房企规避内心焦虑的一种好方式。
閱讀更多 房企觀察 的文章
