2018中報總結｜多數房企現房去化壓力得到改善

房企存貨持續上升，但為平衡規模與風險，開始控制增速，且現房去化壓力普遍改善。

◎ 研究員 / 沈曉玲，馮惠、袁千惠、汪維文、楊燕

2018年上半年，市場調控政策層面可謂是熱鬧紛呈，中央繼續堅持“房住不炒”總基調，地方層面“四限”擴容、加碼。進入三季度以來，城市市場進一步分化，土地流拍現象也有所增多。8月，住建部再次重申堅決遏制投機炒房，短期調控政策依然從緊，結合土地市場溢價率下滑、流拍地塊增多等微觀變化看，企業著力推盤迴籠資金而謹慎投資的意圖明顯。在此背景下，房地產企業的發展如何，企業是要繼續投資擴大市場佔有率，還是多留現金以防風險？

於是，我們挑選了170家已出2018年上半年財務報告的典型房企為研究樣本，以4項指標數據——“存貨總額、已竣工存貨、營業成本、營業收入”為基礎研究樣本，進而計算出“存貨規模總量、已竣工存貨總量、已竣工存貨佔比、存貨週轉次數”等分析指標，分析房企在存貨規模、週轉效率、去化能力等方面存在的差異以及原因，並分別指出存貨規模較為合理、週轉效率較好、去化能力較強的典型企業，同時也給指標相對不如人意的企業一些提醒。

近三年房企存貨總量持續上升

1、規模房企存貨增速開始有所控制

房企存貨一般按房地產開發產品、非開發產品分類，其中房地產開發產品包括已完工開發產品、在建開發產品和擬開發產品，房企的存貨規模能夠直觀反映出目前可提供給企業發展的庫存資源有多少。其中，已完工開發產品是指已建成、待出售的物業；在建開發產品是指尚未建成、以出售為目的的物業；擬開發產品是指所入的、已決定將之發展為已完工開發產品的土地。存貨是按照成本進行初始計量的，房地產開發產品成本包括土地成本、建安成本和其他成本，符合資本化條件的借款費用，亦計入房地產開發產品成本。

總的來說，房企存貨規模持續提升。2018年上半年60家重點房企存貨規模較期初增長了15%，增幅比去年中期上升了1個百分點。截至2018年上半年底，170家房企存貨總規模達96892億元，較2017年底增長了13%，同比上升了6個百分點，其中60家典型房企整體存貨規模較2017年上升了15%。從各企業存貨規模來看，共27家房企存貨超1000億元，較2017年增加了4家，且TOP3強門檻較去年提升了500億。

除個別企業外，規模房企在庫存的增速上開始有所控制。從銷售30強房企存貨規模增長速度來看，開始有所控制。2018年上半年，銷售TOP30強房企存貨規模達64072億，較期初增長14%，較去年同期增幅下降7個百分點，可以看出，除個別企業外，規模房企開始有意控制存貨規模的增長速度，謹慎適度的擴充規模。

2、發展戰略影響存貨規模增減（本節內容略）

• 前三甲中恆大存貨最多，碧桂園增速最快

• 旭輝、濱江存貨規模較期初增長均在80%以上

• 三類企業存貨規模較期初有所縮減

上半年存貨週轉率止跌維穩

1、上半年存貨週轉率基本與去年同期相當

房企週轉率開始止跌維穩，全年預計與去年基本相當。170家典型房企18年上半年存貨週轉次數為0.32次，同比上升了0.01次。其中, 60家重點監測房企的存貨週轉次數為0.33次，與去年同期持平。事實上，2017年170家房企存貨週轉率由上一年的0.40下降0.05次，達0.37次，整體存貨週轉率呈下跌趨勢，但今年房企存貨週轉率反而同比上升0.01次。故雖然目前存貨週轉率低於去年全年水平，但根據房企下半年加快週轉的傳統來推斷，全年存貨週轉率基本能維持去年水平。

大型房企項目和土地總量較多，存貨週轉率提升不易。銷售20強家房企平均存貨週轉率為0.31，低於170家典型房企和60家重點房企平均水準。存貨週轉率代表企業的資金運用效率，對房企來說，週轉率越高反映企業有效運用資金的能力越強，也可以反映出企業運營能力處於較高水準。房企的存貨週轉率與其規模息息相關，大型房企項目數量眾多，要保持高週轉率，從事前的調研和規劃設計，到拿地後的快速開工，縮短開發建設週期等，整個運營過程都須要高度標準化。在行業集中度不斷提升和融資成本逐步上升的背景下，房企須要提升運營效率才能保持競爭力，所以有不少企業以提升週轉率為目標，務求在集中度一直上升的房地產行業佔一席位。

2、高週轉有利於提升企業競爭力（本節內容略）

• 企業加速週轉有利營收提升

• 多重因素造成企業存貨週轉下降

大部分房企去化壓力持續改善

1、已竣工存貨佔比連續三年下降

由於房地產銷售有其特殊的預售制度，所以一般項目在未竣工之前均已進入銷售且陸續實現售罄，如果項目在已完成竣工的情況下還未售完，我們一般都認為該項目存在銷售困難的情況，故我們通過研究竣工存貨的佔比，來了解企業面臨的去化壓力，進而分析企業當前的銷售結構和運營模式。

已竣工存貨佔比連續三年下降，企業去化壓力逐漸緩解。總體來看，截至2018年6月31日，在60家重點監測房企中，其中公佈存貨明細的共有55家，已竣工存貨總量為9813億元，較去年末的9038億元增長8.6%，低於存貨總量15%的增幅；已竣工存貨佔比較去年末下降1個百分點至12%，繼續延續三年來保持的下降趨勢。整體來看，企業去化壓力持續改善。

近七成房企已竣工存貨佔比下降。在60家重點監測房企中，近七成房企上半年已竣工存貨佔比下降，全部為銷售額百強以內的房企。下降幅度較大的如旭輝集團、綠城中國、中國金茂，較年初下降均在7個百分點以上。儘管銷售百強房企依然通過招拍掛、收併購等方式積極補充庫存，但是憑藉企業存貨週轉次數的提高，區域結構的優化以及有效的消化了較多的已竣工存貨，減緩了其庫存壓力。

2、三類房企面臨不同程度去化壓力（本節內容略）

• 合生連續三年庫存積壓

• 瑞安去庫存方面有所改善

• 寶龍地產、中國金茂庫存壓力減小

總結：競爭激烈促使行業總體存貨規模保持高位

總體來說，房企2018年上半年存貨總量持續上漲，已竣工存貨佔比下降，且存貨週轉率止跌維穩，企業去化壓力有所改善，但在持續增加土地以及調控政策強壓下，房企對於存貨去化節奏仍需要關注且重視。整體來看，在增加存貨的背景下，企業銷售節奏和項目去化都得到了改善，主要有以下兩大表現：

1、銷售前30強房企22位入圍存貨TOP30強，存貨總量穩佔六成。

2、房企資金管理、存貨週轉率控制愈加嚴格。

在行業集中度加劇，企業謹慎擴張的背景下，我們預計下半年房地產行業將會呈現以下幾種趨勢：

1）下半年“招拍掛”土地市場，房企拿地將更加謹慎。和2018年上半年相比，下半年各城市土地市場開始迴歸理性，開發商拿地熱情降低，由於限價、配建等原因，濟南等地土地市場出現流拍現象，房企拿地也更加謹慎，雅居樂、世貿、首開、旭輝等多家房企也在年中業績報或業績會中提出下半年將繼續謹慎拿地。為了保持行業地位，預計房企拿地方式上將繼續加大除招拍掛以外的收併購、合作等多途徑補充土地儲備。

2）為加快回籠資金，房企在銷售上將更加積極。雖然到8月底，深圳、青島等29個重點城市中六成城市庫存不足，然而受制於調控政策持續高壓，不排除部分城市的庫存持續走高的風險。在政策無鬆綁，市場成交分化的情況下，為了完成全年銷售目標，下半年企業必將加大推盤量。華夏幸福、龍湖等房企，無一不表態下半年是企業銷售重頭戲。在2018年中報中，華夏幸福表示，下半年推盤量將大於上半年，銷售亦有望取得更好表現。龍湖集團也在年中業績會上表示，大量的推盤會出現在下半年。

3）在營銷策略上，打折促銷現象增加。在8月底，恆大率先啟動了一項全國範圍的樓盤大型促銷，以黃金週為名，在售住宅樓盤全部89折優惠。按照恆大公佈的優惠促銷政策，如果把所有購房優惠全部用齊，一套住宅樓盤的最終折扣幅度可以達到74折。“金九銀十”作為傳統的銷售旺季,一直被開發商當成爭搶客戶的主力期，預計隨著新一波推盤潮的到來，將會有更多的房企加入到打折促銷中來，特價房、加大抵扣優惠力度等促銷手段將會增多。

* 完整版專題購買諮詢：021-60867863 吳經理

專題

目錄

《2018年上半年房企庫存調查報告》

第一部分：近三年房企存貨總量持續上升

1、規模房企存貨增速開始有所控制

2、發展戰略影響存貨規模增減

2.1、前三甲中恆大存貨最多，碧桂園增速最快

2.2、旭輝、濱江存貨規模較期初增長均在80%以上

2.3、三類企業存貨規模較期初有所縮減

第二部分：上半年存貨週轉率止跌維穩

1、房企上半年存貨週轉率基本與去年同期相當

2、高週轉有利於提升企業競爭力

2.1、企業加速週轉有利營收提升

2.2、多重因素造成企業存貨週轉下降

第三部分：大部分房企去化壓力持續改善

1、已竣工存貨佔比連續三年下降

2、三類房企面臨不同程度去化壓力

2.1、合生連續三年庫存積壓

2.2、瑞安去庫存方面有所改善

2.3、寶龍地產、中國金茂庫存壓力減小

總結：競爭激烈促使行業總體存貨規模保持高位

研究中心專題卡計劃

系統化的房企情報定製方案

預測走勢 預警風險 提供借鑑

10大類別50餘個精選專題

量身定製的專業服務

業務諮詢021-60867863

克而瑞地產研究|cricyjzx

易居企業集團的專業研究部門

專注地產行業研究和企業探索

連續八年發佈房企銷售排行榜

閱讀更多 克而瑞地產研究 的文章

關鍵字: 龍湖集團 去化 投資