很多購房者認為二手房風險低，與新房相比更有保障，其實不然。新房出現問題還能去找開發商投訴，二手房想維權可就沒有那麼容易了。因為產權問題，中介問題，戶口問題，二手房市場經常被爆出各種買房糾紛。今天律師就給大家普及一下二手房的購房小知識以及如何能最大程度的規避風險。
二手房交易流程
二手房應該注意的風險
1、賣方身份
務必要核實賣方身份，清楚賣房是不是真正的房屋產權人，可以要求賣家提供合法的證件，包括房屋所有證書、身份證件、土地證及購房發票、契稅發票等。
如果賣方是無民事行為能力人或限制民事行為能力人，即使房產證上只有他/她一個人的名字，買方與其簽訂的購房合同，也屬於無效合同。
無民事行為能力人包括不滿十週歲的未成年人、不能辨認自己行為的精神病人。限制行為能力人是指，年滿14週歲未滿16週歲的人、又聾又啞的人或者盲人、患有間歇性精神病的人。
2、房屋權屬
房屋所有權證有可能作假，所以一定要到房管局查冊核對真偽。並核實房屋權屬有沒有爭議、有無抵押等。另外，還要注意是否存在依法被查封或轉讓，或以其他形式限制房屋所有權轉讓的情況，避免付款後房屋無法交付。建議購房者提前做好房屋產權調查。
3、房屋共有人
要仔細查看業主的房產證，看是否有房產共有人。若房屋為2人或多人共有，其他共有人不同意出售房屋，如果有，在簽訂後面的合同時就必須要共有人一起簽字。此外，把好夫妻共有財產關，《婚姻法》規定，凡是夫妻婚後因購買、繼承取得的房屋屬於雙方共有財產，買方應要求賣方出具夫妻雙方同意出售房屋的證明。
4、房屋是否違章或待遷
用於交易的房屋是否為違章建築或已被例入拆遷範圍。司法機關已保全、查封的房屋是不能買的。
物權法、擔保法都規定，抵押人處理抵押房屋，應獲抵押權人同意，否則不得轉讓。買房的時候，要事先去到相關部門查詢清楚，並要注意簽約時的風險控制，在合同中約定好，如若存在被保全、查封、抵押的情況，經紀公司應當承擔先行賠付的責任。
5、房屋是否被出租
《合同法》規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力”。
因此，如果房屋已出租他人，會導致買方購買後無法實際居住。如果有，儘量要求房東在交易前處理好租賃事宜。比如讓租客簽訂放棄優先購買權的證明，避免租客以侵犯優先購買權為由導致交易失敗；或者讓房東直接與租客解約。
6、房屋是否為合同房
合同房，簡單的說，就是僅有購房合同，但兩證不齊全的房子。
沒有房產證的房子，是無法辦理過戶的。有些合同房是可以取得房產證的，只是暫時未取得；而有些則是因為開發商“五證”不全而無法順利辦理。買房的時候，一定要注意問是否取得了房產證，這樣才能明確房屋的土地性質、瞭解房屋有哪些共有人，避免不必要的糾紛。
7、土地使用年限
瞭解該二手房的土地使用類型，是商業用地、工業用地，還是住宅用地，不同類型的用地，其產權年限都不一樣。
土地使用年限要從開發商拿地開始算起，住宅的土地使用年限最長為70年！年限是影響房價的重要條件，同時也會影響按揭貸款年限，如果房齡太舊，部分銀行會拒絕辦理貸款，所以千萬要在購買前核實清楚。
8、各項稅費
二手房交易過程中，需明確各項稅費的承擔，包括：增值稅、個人所得稅、契稅等。交稅時，如果合同約定是各付稅費，那麼兩人必須同時到場；如果是業主實收，就只需要買家到場。
9、違約責任
為了避免糾紛，二手房購買的違約責任各方務必提前明確清楚。如買方給了定金後，賣方毀約或過戶期間房產遭到查封等，均視為賣方違約；如採取按揭貸款的方式購房，對由於買方徵信、銀行貸款收緊等原因導致沒有獲得銀行貸款或額度不夠的後續處理方式也要約定，例如是解除合同還是賠償違約金等。
10、傢俬電及附屬設施
簽約時，如協商好賣方贈送傢俬電的，及時要求中介抄寫《傢俬清單》，並在合同約定傢俬電歸屬權及違約責任，最好是針對傢俬電進行拍照留底；如果有些房屋有附屬設施，如游泳池、花園等，應明確價款中是否包含這些附屬設施，避免日後產生糾紛。
11、陰陽合同
有些人為了避稅，會簽訂價款約定不一致的陰陽合同。一旦產生法律糾紛，法院會認定陰陽合同為真實的買賣合同。所以，千萬要避免簽訂陰陽合同。
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