二梯四戶的高層是當下樓市絕對的統治性產品。
其中：二套純南戶型多在85-95㎡之間，它的佈局已固化且極致，僅餘細節微調空間，再無大改顛覆可能。但，二個邊套大戶型仍有很多變化空間，市場上能做到極致的並不多見。
上圖：常見的2梯4戶的邊套戶型。
這是因為，常規的邊套最常出現以下三大問題：
1、南向開間太少，大多數少於北向；
2、140㎡以下基本不會配備北陽臺；
3、客廳傳統小豎廳，無法形成兒童娛樂迴路。
目前，市面上2梯4戶的邊套100-130㎡的戶型產品裡，8成以上存在以上或多或少的問題。問題是：以上弊端的出現大多不是因為地塊稟賦、周邊建築等外部因素引起的，更多的是產品研發投入過少造成。
今天通過一個案例來看極致的2梯4邊套戶型應該怎麼做。
【1】
鄭州市面上有這樣一個經典的戶型：190㎡的四室二廳三衛產品。
上圖：190㎡戶型。
這個戶型的亮點之一是橫廳，其中開間7.5m，進深5m，淨面積達到了37㎡。這是190㎡戶型中的配置，如果把它安在128平米的戶型上會怎麼樣？
我們來試試，如下圖：
上圖：約128㎡的3房2廳2衛橫廳戶型。
這是一個二梯四變套128㎡的戶型，其客廳開間6.8m，進深4.8m，淨面積為33㎡，加上5.5m*1.8m面積9.9㎡的陽臺，客廳總使用面積還是達到了驚人的43㎡！除此之外，還有二開間北陽臺，以及入戶玄關門廳。
我一直在想，這究竟是怎麼樣的一種平面佈局可以做到“43㎡橫廳、3室、2廳、2衛、南北4開間陽臺的128㎡”產品？細細觀察，你會發現其大面積橫廳的由來是因為革了一條走廊的命，即讓傳統的動靜分區的3房戶型中的走廊面積徹底解放，成為“大橫廳”中的一部分，僅留圖中的“X”部分作為臥室玄關。通過這種設計，戶型實現了空間0浪費。仔細看這個戶型，你能找到一塊浪費的空間嗎？這種零浪費帶來的就是視覺衝擊力極強的大橫廳迴路式空間！
這個戶型對我的觸動很大，這是一個絕對意義上經過仔細推敲琢磨的戶型，它的幾大有點是市面上大多數2梯4邊套大戶型所不具備的。其實對於大多數客戶來說他們是看不懂戶型的，我在這裡教大家一個簡單方法：在2梯4戶的高層佈局的邊套戶型裡，如果南向開間的尺寸等於或大於北向開間，這就具備了一個好戶型的基礎，否則，做不出什麼好戶型。
【2】
我最近在研究一個專題，以後會在樓八的文章中陸續分享，就是樓盤的《戶型演變》：隨著地產的進步，一個樓盤的戶型會越來越純粹，它的基礎戶型不會超過3個，大多數是2-3個，在開發商把基礎戶型做到極致以後，而剩餘的戶型則是通過基礎戶型進行衍變而產生的衍變戶型，繼而組成一個小區的全部戶型。這樣就保證了整個小區戶型只有面積之差，而無好壞之分。
上面的128就是一個樓盤的基礎戶型，我們來在這個基礎上的衍變戶型。
首先變小，進入小面積段：約119㎡。
上圖：119㎡的3房2廳2衛橫廳戶型。
在這個戶型基礎上，縮小北陽臺面積，縮減北次臥的開間，成就了119㎡下的經典3房2廳2衛的大橫廳戶型。橫廳+3室2廳+南北3開間陽臺，面積還能控制在120㎡以內，這樣的戶型你能在鄭州市場上找到幾個？如果有，請留言，樓八幫您免費宣傳。
再看它變大，進入大面積段：約144㎡。
上圖：144㎡的4房2廳2衛橫廳戶型。
增加一個南向次臥，給主臥室增加衣帽間，就變成了144㎡下的4房戶型，和變小一樣，不論怎麼變化，都是在最基礎的128㎡上演變。
3個戶型從119-144㎡，都是經典的邊戶。
來看搭配他們的南向戶型：
如開篇所說，南向的戶型已經經典，那麼這3個戶型配備的南向戶型是不是那個我們已經“十分熟悉”的經典戶型呢？看一下：
上圖：92㎡二梯四戶分離式核心筒中純南戶戶型。
的確是。只是，它和市面上90%的這種南向通透小三房不同的事，它拉伸了陽臺的寬度，由此解決了這個戶型唯一的弊端：無晾曬衣服空間。老戶型中的陽臺若在客廳，則客廳晾曬阻擋客廳視線，若在主臥，則影響主臥居住舒適性，拉伸客廳陽臺，則徹底解決這一個問題。
【3】
以上戶型矩陣來自綠博樓盤康橋香溪郡5號地塊。
香溪郡5號地塊一共17棟純高層，近1700戶，只有這4種由2個基礎戶型衍生出來的戶型，這就是我開盤所說的：純粹！一個純粹的產品設計。而看了其產品佈局，讓我覺得這個社區更純粹。如下圖：
5號地看似一塊地，其實是2塊地，從上圖可以看到，項目中間有一條道路，將5號地分為2個組團，而單看其中一個組團，讓我想起康橋近年來的產品特點：和其他房企高層產品常見的兵營式或者錯落式排布相比，康橋開始改用圍合式佈局。這種佈局的相比兵營式，更能消除小區的壓抑性，產生大面積的集中綠地，保證南北採光和東西通風。
和戶型一樣，找到最好的模式，便複製，逐漸進化。這就是純粹。
【4】
純粹，會不會成為未來地產發展的一種趨勢？
眾所周知，在極致的產品上進行再創新的衍生複製是產品良性發展的法寶。蘋果從phone1，到2，到3，到4，到4s，到5，再到如今的X，其實都是在上一個機器的基礎上深入創新加工改進而成。房地產開發也是如此，特別是戶型創新革命，是一個極其複雜，技術含量很高的行業，想要技術創造和革新是需要巨大的人力成本和金錢成本，複製創新是最好的途徑。
最後，我們來欣賞一下本文主角，開篇128㎡戶型的33㎡客廳和南北四開間陽臺，實話實說，我太喜歡這個戶型了。
上圖：康橋香溪郡5號地128㎡橫廳。
上圖：康橋香溪郡5號地128㎡北陽臺。
（全文完）
本文所有戶型面積均為“約”，以房管局最終測量為準。
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