雄安新區的設立有二個啟示：1，不要嘲笑大膽創新的想法。 雄安橫空出世前，應該沒人“敢”想這個東西，就像樓8談的中央公園、停止城市化、高鐵改線等。雄安新區的設立時間（4月1日）暗示著大手筆的規劃看起來都不靠譜。2，雄安新區作為未來城市發展的範本，有可能是一個實驗而不是一個孤本。如果是示例，待它成功後，地方也可能會加入這種新型的城市開發模式中去，或許不久河南也會設立自己的“創新型新區”！那麼問題來了，河南若設立此類新區，會在哪裡？
今天聊聊。
【1】
感謝關注鄭州樓事八卦。我們先看北京雄安新區的選址條件是什麼，看下圖：
上圖：雄安新區位置。
這位置用官方話說就是：綜合考慮了交通、地質、水文、建設成本等各方因素，經過反覆深入論證選定的。總結起來，按照重要程度，新區要具備5個基本條件：第1，人口密度低，開發程度低，如同一張白紙，具備高起點、高標準開發條件。第2，環境優美，水域寬廣，雄安的白洋淀美不勝收。第3，地勢平坦，好建設。第4，交通便捷，四通發達。
我們按照這些條件猜測一下河南的“雄安新區”會在哪？首先要在中原經濟區內，這個不需要解釋理由。看下圖：
排除法：西南不可能：都是山區，不滿足條件3，其實，許昌洛陽鄭州之間的地帶登封是最佳選擇，滿足了除了地勢之外的所有條件，且鄭洛許是河南最強的3個城市，可惜，新型城區不能建在大山之上。東北不可能：在環境、交通、開發度上均沒有優勢。正北也不可能：不滿足條件1，開發程度太高，區域內彙集了平原新區、武陟，獲嘉，博愛，新鄉縣，以及焦作和新鄉的城區延伸。
在這樣的情況下，只有“孟州-溫縣”和“尉氏-鄢陵”一帶基本具備上述的幾個條件：開發程度低、環境優美、交通便利、地勢平臺，且距離鄭州距離在60公里左右。從個人感情上來說，個比較喜歡這個區域，因為區域緊鄰太行山和小浪底水庫，且區域開發成熟度不高，位置河南第一大城市和第二大城市以及最大的山水旅遊城市之間。但是，孟溫若成為新區有一個硬傷，也是唯一的硬傷，即交通並不是很便利，目前區域沒有高鐵和稠密的高速公路，且不具備大量修建的條件。而且南部距離黃河過近，並不具備長遠發展的條件。那剩下的就只有“尉鄢新區”了。如下圖：
如上圖：先看圖中的3個黃色三角形，中牟開封尉氏三角形偏離城市發展方向，與主要城市形成不了戰略對稱。中牟新鄭尉氏組成的三角形距離城區過近，高鐵南站與機場均在其範圍內，且與航空港區重合，而尉氏長葛鄢陵三角形貌似距離城市又過遠，可以預見未來的“雄安新區”就在許昌、新鄭、尉氏和鄢陵之間，可以稱之為尉鄢新區。尉氏鄢陵一帶，幾乎滿足了1-4條件：開發成熟度低（衛星圖可看到），環境還行（花都鄢陵和藥鄉尉氏），交通便利（高鐵南站南），地勢平坦，與鄭州分享機場和高鐵南站。最重要的是這個片區還有二大優勢：1，在鄭州東南發展方向主線之上。2，鄭州開封許昌的重心位置。
【3】
如果雄安模式要推廣，河南必須要一個新型新區。如果河南要建豫版雄安，一定在中原城市群之間。中原城市群中選雄安，一定是尉鄢地帶。當然，雄安的主要功能是疏解北京非首都功能，而鄭州的省城功能正逐步東移，實話實說，豫版雄安並不承擔疏導鄭州非省城的功能，但雄安模式的試點擴散更多的是承擔“探索城市新的開發模式”的功能。所以，大膽預測：河南不設雄安則罷，設必尉鄢！
直接說吧：這個可能設立河南雄安新區的地方其實就是航空港區！而南港可能將承擔這個創新型新區的核心區域。
眾所周知，2013年成立的航空港區是我國首個上升為國家戰略的空港發展先行區，和鄭州市平級，這也預示著未來有可能實現“鄭州&港區”雙城記的發展戰略，一個是常規城市發展，一個逐步變革為新型城市發展模式。而一旦敲實這個戰略定位，那麼航空港區就是真真地成為河南的“雄安新區”，脫離於省會再建一個新城，只是在發展模式，至少在地產的發展模式上仍存在很大差異，未來會不會調整，尚未可知。
直入主題：南港現在值不值得入手？怎麼入手。先看一下南港的格局吧！如下圖：
從房地產的角度看，南港以梁州大道和南水北調運河為界分為三個組團：以4000畝盛世城邦為首的西北片區，以1200畝綠地香河灣以及剛剛摘得地塊的建業、招商為首的西南片區，當然還有1700畝瀚海航城為首的東部片區。
受土地供應能力影響，未來南港的主要競爭將在東部和南部展開。價格方面，根據建業和招商已摘得樓面價在4500-5500元/㎡的地塊來看，未來區域的成本價在11000元/㎡，目前低於這個價格置業，基本不用考慮可以購置。東部的瀚海航城項目佔地1700畝，總建面300萬㎡，產品屬於瀚海晴宇2.0產品，分六期開發，業態涵蓋生態住宅、綜合商業、療養院、運動公園等，自身建設10萬㎡商業以及500畝運動主題公園。相比另外3個組團，從上圖，可以很直觀的看出瀚海航城的區位優勢極其明顯，其恰好處於鄭州南站、園博園和雙鶴湖商務中心南港這三大核心發動機的中央地帶！綠地香湖灣規模也比較大，首期的產品業態十分豐富，相應產品也豐富，對應的價格也遠高於航城。
二個盤，航城宜投資兼居住，香湖灣宜自住。
作為“新區”的航空港區，它面臨著和“雄安新區”一樣的最大問題，即配套問題，配套的發展靠什麼？靠大的發動機帶動周圍小配套裂變產生，從鄭州周邊的區域配套可以看出這個規律，綠博組團配套最成熟的就是綠博園周邊，連霍北配套最成熟的是黃河迎賓館，大孟莊配套最成熟的奧特萊斯，而航空港區的發動機可謂是秒殺鄭州其他區域，雙鶴湖、機場一二三期，高鐵南站，園博園，領事館區……一旦這些大的發動機成熟進入運營後，其周邊的配套將產生急劇裂變，衍生配套，進而完成整個港區的配套。（全文完）
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