時下，特色小鎮如火如荼，然而成功的特色小鎮並不多。其中，不少特色小鎮失敗的原因都源於“急”，而在全國上下搞特色小鎮火爆形勢下，這種情況也愈演愈烈...

比如企業急於獲取資金和政策上的傾斜，特別是地產商，在前兩年比較困難時，轉型中有困惑，覺得特色小鎮可以有一番新的作為，至少可以先把地拿了。但他們卻沒有認真去研究，這個地方有沒有適合發展的產業，企業做這個項目有沒有盈利的能力，盈利模式是什麼。

很多開發商，往往沒有做頂層設計，就急於搞項目規劃。結果出現項目定位不精準，項目規劃不落地，項目開發處於騎虎難下的局面。特色小鎮是個風口，稍有不慎將可能是哀鴻遍野、一地雞毛。

其實，做好特色小鎮，最核心的問題還是要做好前期策劃，策劃是項目的“靈魂”。大凡一個成功的項目，必須是先由專家對該項目市場分析、精準定位、產業選擇、業態組合、開發策略、創新營銷、運營模式、創收回報等策劃之後，依據這個靈魂及總體思路，再來指導下一步規劃。因此，前期的策劃概念是至關重要的。

案例——成都龍潭水鄉

曾經被冠以“成都清明上河圖”、“成都周莊”頭銜的成都龍潭水鄉在開業運營4年後，成為了成華區龍潭總部經濟城的“空城”，最初招商的50多戶商家幾近全部關門，這個項目作為成都龍潭總部經濟城最大的配套項目，如今已成為成都人茶餘飯後的“笑話”。

這座空城現在變成什麼樣呢？悽清的街道、鏽蝕的欄杆、破敗的船隻、曾經的美食一條街如今只剩下幾個空落落的小攤……短短几年時間，"成都的清明上河圖"龍潭水鄉的衰落背後，是怎樣的原因導致今日的局面？

其實，它的慘淡結局並非偶然。首先，因交通不便，缺乏文化影響，遊客量斷崖式下滑；其次，文化項目與設計定位失敗，建築風格沒有體現特色，設計混亂不分主次；最重要的是環節策劃存在問題：龍潭水鄉位於的區域屬於待發展地域，除了建築之外，文化上的混亂、業態上的空白，同時也低估了成都人的消費需求，龍潭水鄉號稱清明上河園，但現實卻看不到任何與之相關的內容，導致文化靈魂不明確；商業思路老套，沒搞清產業核心，沒有自己的商業特色和亮點，無法留住人心......

綜上所述，缺乏項目策劃（頂層設計）是特色小鎮建設失敗的重要原因之一。項目策劃是項目規劃和開發的靈魂，涉及項目主題定位、市場定位、目標定位、功能定位、形象定位等一系列定向問題，是項目規劃主體、產品概念策劃的立足點；是項目產品和業態設計、提升和優化的前奏；是解決戰略問題、方向問題和路徑問題的重要方式。

項目策劃解決哪些問題？

那麼，項目策劃在項目開發過程中，究竟要解決那些問題呢？

項目策劃主要通過資源分析、市場研究、定位分析，美妙創意，解決功能佈局、遊憩方式設計、景觀概念策劃、商業模式設計、運營實施計劃等問題。在項目策劃方案指導下的項目規劃，不但要設計精品、極品，還要盡力創造絕品。

對於投資者，特別是某些政府決策者、開發商來說，很多都是在未做項目定位或策劃前，頭腦一熱就定下來了。因此，該項目必然是不接地氣、不接市場的。

項目策劃，從項目醞釀階段就已開始了，因為有了策劃書（儘管還不構成策劃方案），才可能有可行性研究報告的編制，然後方可立項。對於投資方，項目策劃是項目可行性研究報告的核心內容，是項目得以立項的主要論證工具。

把前期策劃作為重中之重，對於投資方，一可省錢，二可省時，三可省力，更為重要的是少走彎路。

項目策劃是什麼？

項目策劃是創意，是建立在綜合分析基礎上的精神創造。項目策劃是依託創造性思維，要實現資源與市場對接，要以文化為基地和源頭，用獨樹一幟的方法解決項目吸引力、產品、開發過程、營銷等方面的獨特性與操作問題，最終實現資源、環境、文化、景觀、產品、業態、交通與市場的全面優化擬合。

好的項目策劃才能使操盤者得以實施，如何做出好的特色小鎮項目策劃？中國區域綜合開發研究中心執行主任、中國房地產策劃師聯誼會副主席、中國房地產研究會法規政策委員會副秘書長——朱曙東，將在11月3-4日帶來《特色小鎮項目策劃與概念規劃設計理念》，為大家答疑解惑。

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