從10年前的金碧天下，到3年的山水城，再到去年的文旅城，以及今年的養生谷，恆大在鄭州的文旅項目像是開了掛般的衍生，遍地開花，不經意間，已經佈滿鄭州的東西南北。必須承認，恆大已經開始在領銜鄭州的文旅發展，從北開始，到南到東到西，恆大演繹了一場“湖居-度假-文旅-健康”的生活演繹，通過恆大這個點，來看一下鄭州的文旅發展。
【1】文旅三分天下
在鄭州“鄭汴一體化，經濟東南飛”的方向確定後，文旅地產基本已形成定局，如下圖，鄭州分為5個部分：主城區：從黃河向南到南龍湖，主城區的地盤，基本不存在文旅；空港區：與主城區“錯位”並駕齊驅，以“T2機場和鄭州南站”為中心向東向南發展。北區：黃河以北；東北區：雁鳴路以東；西南區：繞城以西。如下圖：
北區：以鳳湖為中心的湖居度假區。和南龍湖一樣的宿命，這裡早期作為環境優美的遠郊地區，是市區“先富起來的一批人”的休閒度假之地，而隨著鄭州版圖擴大、市區房價的暴漲，這裡開始瘋狂接納市區價格外溢的剛需，而最終形成“剛需剛改+零星度假”的區域現狀。恆大在鳳湖的金碧天下就是典型的此類項目，可以說，這是早期的文旅萌芽。
西南區：這個片區以洞林湖為先頭兵，健康宜居城為核心區，60平方公里伏羲山為依託，正在逐漸形成未來鄭州最有價值的第二居所文旅區，鄭州80%以上的特色小鎮均規劃在這片區域也驗證了這一點。鄭州西南區的文旅為內外二層，內層以洞林湖+健康城為核心的度假區，原本第二居所未來會逐漸向第一居所轉變，而外層的“特色小鎮類”的文旅地產將“零星”分佈在伏羲山片區，這是真正意義上的第二居所度假，受國家“青山綠水”政策的影響，給原本前途光明的伏羲山蒙上一層陰影。
東北區：即樓八早期所言由“運糧河+中央公園+雁鳴湖”所形成的外東區文旅市場。在“東有開封汴西，南接航空港區，西靠鄭東新區”的優勢之下，鄭州東北的文旅基礎最為強勁。
我們來看三者區別：北區由早期的湖居發展成剛需剛改，這個過程可能很難逆轉，未來區域會成為鄭州特別是北龍湖-東站商務職員的剛需剛改樂園。西南區的內圈會逐步被城區所吞沒，外圈的伏羲山區將成為“非主流”第二居所度假型地產。而外東區的文旅由於地理位置優越、市場容量巨大將成為鄭州“文旅”的主流市場，同時，將顛覆鄭州現狀的“雙城記”生活。
【2】單一潮汐轉向多維潮汐
這裡的雙城記即居住一個城，工作一個城。
目前鄭州上下班有三條路最堵：北三環、隴海高架東段，以及連接這二條路的中州大道。北三環和隴海高架是早高峰西向東堵，晚高峰是東向西堵，這二條路的現狀真實地反映了鄭州的“潮汐現象”。在這樣的前提下，雖然老城和東區是一個城市，但它形成了“雙城記”的效果，也是“雙城記”一種表現形式。
如下圖：
每天早上一睜眼，上班族便早早起床，坐上公交、搭上地鐵、開上私家車，從居住中心到商務中心，開始了一天的出發行程。當夜幕降臨，再次坐上公交、搭上地鐵，開上私家車，從商務中心再到居住中心。到家，吃飯休息，等待第二天的到來。
很顯然，隨著鄭州城區的逐漸擴大，這種潮汐將由目前的限線型向圓形轉變。而這個潮汐的圓心就是以4大商務區（金融島、CBD、東站、象湖）為中心的東區。如下圖：
未來的圓形潮汐想象圖：北部，早上由平原新區進入東區，晚上回到平原新區；東部，早上白綠雁鳴開封西進入東區，晚上再回白綠雁鳴開封西；西部，早上由老城區進入東區，晚上回到老城區；南部，早上由南龍湖港區進入東區，晚上回到南龍湖，回到港區……
【3】東部領銜鄭州三大文旅
由“老城-東區”潮汐轉向“外東區-東區”潮汐是大勢所需，只是時間問題，雖然老城區配套強於外東區，但長遠來看，老城潮汐是生存，外東區潮汐是生活。
來看外東區的四大組團：綠博的中央公園的綠博、雁鳴湖的生態資源、運糧板塊和汴西板塊的旅遊娛樂，在這些基礎下發展純居住區，未來的空間是上升的，而老城區當下是下降的，但目前來看，配套已經接近巔峰，未來的空間是下降的，在雙方不同的基礎下，你可以留在三環住一套，但最好能在外東區儲備一套，畢竟，當東區作為商務區確定後，未來的生存空間還是應該以它為中心進行四周選取。
在這樣的城市發展大背景下，外東區的文旅市場自然成了恆大在鄭州的重點佈局區域。其文旅城項目不僅配置童世界樂園，規劃約8.7萬㎡國際會議中心、約2.6萬㎡國際會展中心、約1.46萬㎡運動中心、約1.27萬㎡文化娛樂集群、約1.68萬㎡歐式城堡酒店，還有浪漫婚禮莊園、五大現代博物館、萬國美食街、繽紛商業廣場、超高層商務建築群等多個超級配套。這些配套建成以後，河南恆大文旅城將成為河南規模最大、檔次最高、配套最全的世界級文化旅遊勝地。
這樣一個巨無霸級別的文旅項目，其實也是一個覆蓋了產業、旅遊、人居的超級小鎮。
從目前的鄭州三大文旅市場發展來看，恆大也看準了東部的發展機遇，重金布子。當下，對於東部文旅，對於恆大文旅城都是剛剛起步，從無到有，是一個艱苦過程，從生到熟，同樣是一個艱辛的過程，正如當年的鄭東新區外擴，不但飽受所謂“鬼城”的詆譭，也要面對客戶的諸多質疑，但終究，現在看來，能陪東區一起走到最後的都是時代的寵兒。
【4】你需要一個文旅
在當下四大房企中，恆大率先在文旅地產搶先進行全國佈局，從海上威尼斯到海南海花島，恆大已經在全國12個省市佈局了多個恆大文旅城系列，而對鄭州，恆大更是寵愛有加，目前已佈局的文旅地產規模已是斷崖式領先，規模是第二名碧桂園的二倍之多。
文旅，到底離我們有多遠？遊客被堵哭在稻城的故事就發生在昨天，我想這應該是一個標誌性事件，中國的文旅度假應該由“黃金週、國慶節”度假模式轉變為“日常度假模式”，讓度假成為常態化，甚至讓度假成為回家的一種模式，而從發達國家的度假模式發展情況來看，下班回家應該是度假的開始。
東西南北都好，恆大萬科碧桂園都好，選擇哪裡不重要，先擁有一個套最重要，是時候考慮一下了。
你，需要一個文旅！
閱讀更多 鄭州樓事八卦 的文章
