基本案情
袁某與廣盈公司簽訂房屋買賣合同，約定了房屋建築面積及價格，同時還約定了房屋附帶一個不計入商品房建築面積的下沉庭院，購房人對其擁有獨立使用權，但不享有所有權，下沉庭院的具體位置、面積等情況以交房時的狀態為準。合同附圖標註了下沉庭院的南北方向，但並未標註尺寸。
廣盈公司交付房屋後，袁某認為下沉庭院的面積與其之前提供的宣傳平面圖上的面積不符，廣盈公司的行為構成違約，故起訴請求判令：廣盈公司重建下沉庭院，若無法重建，則向其支付面積差額款175萬餘元；廣盈公司按每月4萬元支付自交房至重建完畢期間的賠償。在訴訟中，袁某提交了買房時銷售人員給其的一張宣傳平面圖，上面標註有下沉庭院具體尺寸，但廣盈公司不予認可。袁某另提交了房屋分戶驗收表附圖及規劃委備案的竣工圖，顯示有下沉庭院的比例、結構、佈局。
一審法院認為，袁某提交的標有尺寸的平面圖不能證明是廣盈公司的承諾行為，雙方未在合同中約定下沉庭院的面積，且合同中約定房屋應以實際交付的狀態為準，故判決駁回了其全部訴訟請求。袁某不服，提起上訴。二審法院認為，袁某提交的標有尺寸的平面圖構成房屋買賣合同的內容，“以交房時的狀態為準”的約定系無效的格式條款，廣盈公司構成違約，改判廣盈公司向袁某賠償損失60萬元。
本案是一起典型的因商品房銷售的廣告宣傳資料所引發的房屋買賣糾紛。對於出賣人與購房人簽訂合同前的房屋宣傳資料在未完全列入購房合同時，該如何認定宣傳資料是否構成合同內容、在何種情形下格式條款無效、出賣人是否應承擔賠償責任，存在以下三種觀點：
第一種觀點認為，宣傳資料不構成合同內容，出賣人不承擔賠償責任。意思自治原則是合同法的基本原則，合同的履行內容應按簽訂合同時的內容來確定，簽訂合同之前的購房廣告和宣傳資料只是一種宣傳，如果最終未列入合同條款則不構成合同內容，出賣人沒有義務按照宣傳內容交付房屋，出賣人不應對購房人承擔任何賠償責任。
第二種觀點認為，宣傳資料即使構成合同內容，“以交房時的狀態為準”的約定也排除了購房人主張賠償的可能性。以交房時的狀態為準，說明雙方簽約時的真實意思即是以房屋實際交付的客觀狀況為準，而非以任何文件或圖紙中標明的數據為準。根據合同附圖的比例尺單方推算下沉庭院的面積，以竣工圖紙或分戶驗收匯表中的數據作為確定下沉庭院面積的依據均不符合合同約定，購房人無權請求出賣人重建庭院並賠償損失。
第三種觀點認為，當宣傳資料符合一定條件時應視為合同內容，若出賣人交房時不符合合同約定，則應承擔賠償責任。當標有明確具體尺寸的房屋銷售宣傳資料，對購房者在房屋的購買選擇、合同訂立、房屋價格確定上有重大影響時，應視為雙方曾達成合意，宣傳資料構成合同內容。“以交房時的狀態為準”的約定排除了出賣人的主要義務、損害了購房人的合理期待，系無效的格式條款。當出賣人交付的房屋與宣傳資料不符時，應適用《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條的規定，由出賣人向購房者承擔違約責任。
法官評析
關於宣傳資料構成房屋買賣合同內容的條件及出賣人違約責任的界定。商品房廣告和宣傳資料通常是購房者瞭解房屋信息的重要渠道，而因交房時的房屋與之前出賣人的相關宣傳不符，曾引發過大量糾紛。如何認定商品房銷售廣告和宣傳資料的性質，在何種條件下將前述內容視為合同條款，出賣人在購房合同中約定的以交房為準的相關條款的效力如何認定，以及出賣人在何種情形下應承擔違約責任等問題成為了這類案件的審理難點與重點。
商品房廣告和宣傳資料構成合同內容的依據和條件
對商品房廣告和宣傳資料的性質認定是判斷其是否構成合同條款的關鍵。根據合同法第十五條第一款的規定，商業廣告是一種要約邀請。一般情況下，在簽訂合同時，未載入其中的廣告和宣傳資料的內容不能視為合同內容。但若結合合同法第十四條對要約的相關規定，當廣告或宣傳資料的內容具體確定，並表明經受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束時，該類廣告或宣傳資料的性質就不是要約邀請，而應視為要約。而且《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”
具體到本案中，爭議點就是袁某提交的標有下沉庭院明確尺寸的平面圖的真實性問題，雙方是否曾達成關於下沉庭院面積的合意，下沉庭院的面積約定是否對房屋價格確定、雙方訂立合同、袁某購買房屋有重大影響。
第一，在袁某提交的宣傳資料的平面圖中，對下沉庭院的長寬尺寸有明確的標註，面積明確具體，但合同附圖中的下沉庭院卻未標明南北的尺寸。合同附圖中雖未標明下沉庭院的具體尺寸，但該圖與朝陽區住宅工程質量分戶驗收匯總表的附圖、北京市規劃委員會朝陽分局備案的竣工圖，以及袁某提交的標有下沉庭院完整尺寸的平面圖，在具體房屋結構與佈局、尺寸、比例等方面均具有高度一致性，故應對標有下沉庭院完整尺寸的平面圖的真實性予以確認。
第二，關於宣傳材料對袁某的購房選擇和合同訂立的影響。下沉庭院為贈送部分，其面積不計入商品房的套內面積。袁某在購買涉案房屋時曾看過多個樓盤，之所以決定購買涉案房屋，就是因為4米寬的下沉庭院足以讓地下一層房間的採光效果與地上一層一樣，銷售人員承諾出賣人會按設計圖、買賣合同中比例的縮略圖交房。正是基於涉案下沉庭院的存在及其相關的尺寸面積，考慮到房屋的整體使用、居住效果和性價比對袁某在房屋的購買選擇和合同訂立上產生了重大影響，故應將宣傳資料的平面圖視為合同條款，應認定雙方曾就下沉庭院的面積達成了合意。
購房合同中無效格式條款的認定
類似“以交房時的狀態為準”的約定內容應結合案情判斷是否為無效格式條款。合同法第四十條規定：“格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。”第四十一條規定：“對格式條款的理解發生爭議的，應當按通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應當作出不利於提供格式條款一方的解釋。”本案中，在補充協議第二十條中約定：“附帶庭院的具體位置、面積等情況以交房時的狀態為準。”若該條款有效，則無論宣傳資料所標註的尺寸是否構成合同內容及合同如何約定下沉庭院的尺寸都將不再重要，故對該條款的效力認定成為了本案的關鍵點。
因雙方在協商過程中以及訂立合同時對於該庭院的尺寸、面積等相關情況已有明確約定，袁某購房時對此已形成合理期待，而該條款中“以交房時的狀態為準”的約定損害了買房人購買房屋時依據合同應受保護的合理期待，導致房屋買受人的權利在房屋交付之前始終處於不確定狀態，不符合合同法的基本原則，也與房地產交易的實踐不符，該約定如果有效，將排除廣盈公司在交房不符合約定時的違約責任，不合理、不正當地免除了廣盈公司的相關義務與責任，嚴重損害和排除了買房人的相關權益，故“以交房時的狀態為準”約定應為無效的格式條款。
出賣人承擔違約責任的方式及範圍
當商品房廣告和宣傳資料內容具體確定，且對合同訂立、房屋價格確定、購房人購買房屋等有重大影響時，應視為合同條款。若出賣人未按廣告和宣傳資料中的約定交付房屋，則構成違約，違約責任的承擔應按照合同法第一百零七條的規定進行處理。交付的房屋與合同約定不符的，房屋能重修的應予以重修，不能重修的應賠償購房人的相關損失。對於賠償數額，應具體結合個案案情，綜合考量雙方履約情況、當事人過錯程度、預期利益、房屋價格等作出合理判斷。
對於出賣人在商品房銷售廣告中過分吹噓的，雖未視為合同內容，但因此給購房者造成損失的，購房者可依據合同法第四十二條、第五十四條等相關規定，要求出賣人承擔締約過失等損害賠償責任。而對於一些沒有明確具體的質量指標的商業宣傳，因易被消費者識別，不構成要約、不視為合同條款的，出賣人不承擔民事責任。
在本案中，作為宣傳資料的標有下沉庭院尺寸的平面圖構成了房屋買賣合同的內容，廣盈公司應按約交付相應的房屋與庭院。但在實際交房時，廣盈公司交付的下沉庭院的面積與向袁某銷售房屋時提供的平面圖的尺寸不符，故其未按合同約定向袁某交付房屋已構成違約，應承擔違約責任。因涉案房屋緊鄰小區公共通道，且公共道路的另一側鋪設有地下管線等設施，重建下沉庭院客觀上已無法實現，故廣盈公司應向袁某承擔賠償損失的責任。就具體賠償數額，因該部分面積並非合同中有明確計價標準的商品房套內建築面積，故法院根據房屋整體情況及房屋總價款、交付情況、影響大小等因素酌定為60萬元。關於袁某主張的租金損失，因無事實和法律依據，二審法院不予支持。
（原載於《中國商報法治週刊》2018年8月30日四版 作者：陳文文 單位：北京市第三中級人民法院）
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