專題｜粵港澳大灣區競爭格局及房企布局之道

這三類房企重倉灣區佈局有道。

◎ 研究員 / 房玲、易天宇、楊凡

PART

01

政策利好下粵港澳各地發展迎來新機遇

1、政策利好推動世界級城市群

粵港澳大灣區指以廣州、佛山、肇慶、深圳、東莞、惠州、珠海、中山、江門9市和香港、澳門兩個特別行政區形成的城市群，是與美國紐約灣區、舊金山灣區和日本東京灣區比肩的世界四大灣區之一。相比其他三大灣區，粵港澳在常住人口方面居於首位，此外2017年粵港澳大灣區GDP總量已達1.54萬億美元（按美元匯率6.5計算），若按7%的GDP增速來看，粵港澳大灣區5年內即有望超越東京灣區成為全球經濟總量最大的灣區。

歷年來粵港澳大灣區概念在政策上被多次提起。最早於2014年，深圳市政府工作報告首次提出“灣區經濟”，把粵港澳城市群勾連起的灣區作為整體規劃。2015年3月，在發改委、外交部、商務部聯合發佈的一帶一路相關文件中，首次提出要“深化與港澳臺合作，打造粵港澳大灣區“。2017年3月，在全國兩會上“粵港澳大灣區”被正式寫入政府工作報告。

2、各城市發展各具特色各具優勢（略）

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02

三類房企重倉灣區佈局有道

從目前粵港澳大灣區的房企競爭格局來看，全國化佈局的規模房企中有部分就是在此發家，大本營優勢不可撼動；另外一部分雖然此前並未佈局，但也看準了灣區的發展契機，頻頻落子；最後還有一些本土深耕的區域房企，依託先發優勢，佈局於城市的核心區位。

1、規模房企深耕灣區大本營

• 區域內起家的規模房企佔據先發優勢

粵港澳大灣區所涵蓋的佛山、深圳、廣州恰好是目前房企龍頭——碧桂園、萬科和恆大的發源地。事實上，華南區域也是諸多老牌房企的大本營，許多企業都是以此為原點，開始了全國化規模擴張，

這些企業持續深耕大本營，同時也在積極進入區域內其他城市，如作為廣州本地企業富力地產在“佈局珠三角，輻射粵港澳”的戰略方針下，不斷擴大發展版圖。2017年富力地產首入江門、肇慶，2018年1月富力又以1.35億元首入江門下轄鶴山市，2018年3月富力聯手綠地、佳兆業、越秀、華髮共同參與石岐區的三舊改造，從而以舊改的方式佈局中山。

除富力外，華潤置地也於2015年11月以一二級聯動的方式佈局中山，進入2018下半年華潤繼續加快粵港澳各城市的佈局速度，先後於2018年7月、8月進入江門、肇慶兩城市，除此之外華潤置地股東華潤集團還計劃投資建設粵港澳大灣區總部，用於統籌並指導未來在大灣區的所有投資項目，其中就包括有城市開發等核心業務。

這些房企憑藉著先發優勢提前佈局，往往佔據了大本營城市的核心區位，同時因較好的口碑效應，已經提前享受了利好政策帶來的諸多紅利。比如碧桂園，2018年上半年其合約銷售前十城市中，就包括粵港澳城市惠州、佛山、東莞，其中惠州更是位居各城市銷售魁首，上半年合約銷售207億元，佔到了總銷售佔比的5%，市場佔有率排名第一。而富力地產前7月於惠州、廣州兩地的合約銷售也達到了31億元，銷售貢獻率4.6%。

此外值得一提的是，雅居樂土地儲備中粵港澳大灣區的土儲佔比較高，已達到了30.5%，其中中山、惠州兩個城市土儲佔比分別為14.9%及9.5%。2018年上半年雅居樂又於江門、佛山新增拿地47.78萬平方米，為進一步深耕大灣區做好了準備。

備註：1.招商蛇口及中海地產土地儲備數據為17年末數據；2.富力地產土地儲備數據為企業公佈的權益可售建築面積

• 保利領跑廣州全城上半年銷售（略）

2、外來房企頻頻落子實力不容小覷（略）

• 兩類外來房企強勢佈局優質地塊

• 融創2018年廣深區域銷售直指500億

3、地方房企進一步擴大本土優勢

• 立足大本營向熱點城市佈局

除了規模房企之外，還有許多紮根於本土深耕的區域開發商，實力也不容小覷。這些房企憑借地緣優勢，以大本營為核心，向周邊城市輻射發展。以中國奧園為例，立足於大本營廣州，近些年來向周邊城市延展的步伐明顯加快，2014年首入佛山、2015年進駐深圳，2016年佈局惠州，截止目前已實現了粵港澳大灣區9+2城市的全覆蓋。截至2018年上半年，中國奧園於粵港澳的土儲量為738.01萬平米，佔集團總土儲的24.59%，為日後的銷售增長提供了堅實的基礎。

此外這些本土企業在當地也擁有著較好的口碑，本土優勢突出，對區域內城市更有滲透力。以深圳控股為例，在其大本營深圳，其現有項目主要分佈於羅湖、福田、南山等板塊的核心區位。上半年深圳控股於深圳共取得合約銷售20.42億元，業績貢獻率達47%。展望下半年，深圳控股的加推項目均位於深圳，包括深業中城及泰富廣場，總貨值約達220 億，這也為深圳控股銷售的持續增長提供了保障。深圳控股表示，未來其將繼續深化與母公司的合作，併發揮國企背景與各地政府展開合作，以積極拓展深圳的土地項目。

• 合景泰富多元獲地深耕粵港澳（略）

PART

03

粵港澳建設下房企跨界多元遇新機

隨著粵港澳大灣區的提出，各大房企爭相扎推大珠三角地區，除了傳統的地產開發外，從長租公寓到城市舊改，從產業小鎮到海洋經濟，幾乎各個領域皆有涉及。事實上，大灣區概念的提出帶動了各相關領域的發展，為房企們提供了絕好的多元化業務拓展機遇和空間。

1、灣區浪潮下房企爭相佈局廣深舊改（略）

2、各方利好下長租公寓迎來新商機（略）

3、各類多元業務共建灣區經濟

除了舊改和長租公寓，事實上其他多元化業務，如產業小鎮、特色小鎮、醫療健康、海洋經濟等都為房企的佈局重點。如產業小鎮、特色小鎮，近年來就有包括綠地香港、雅居樂、華夏幸福、碧桂園等各大房企參與其中。2017年7月保利地產與肇慶政府簽訂協議，於高新區建設的全省首個軍民融合產業小鎮項目；2018年1月碧桂園簽約佛山順德新能源汽車小鎮；2018年8月華僑城惠州首個項目——吉他小鎮落地。各大房企在佈局產業新城的過程中，不僅實現了自身業務轉型，也為大灣區引入了高質量的產業集群。

與此同時，還有許多的房企正在謀求其他新業務。如格力地產，目前就已積極開拓了包括與海洋、健康、金融、旅遊、生態農業等在內的相關產業；保利地產2016年通過收購中航，順勢於珠海佈局了航空主題樂園項目；2017年3月萬達則計劃於惠州建設800億萬達城；2018年7月富力國際醫院·UCLA附屬醫院動工等等。

房企通過多元化的佈局也讓房企擺脫了單一的地產商標籤，在拓展業務空間、降低企業風險的同時，也創造了新的利潤增長點；此外房企還能夠通過業務整合，形成優勢互補，增強企業競爭能力等等。

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專題

目錄

《粵港澳大灣區競爭格局及房企佈局之道》

一、市場背景：三四線購房需求偏好大型化，但房價大漲後購買力有透支之憂

一、政策利好下粵港澳各地發展迎來新機遇

1、政策利好推動世界級城市群

2、各城市發展各具特色各具優勢

二、三類房企重倉灣區佈局有道

1、規模房企深耕灣區大本營

① 區域內起家的規模房企佔據先發優勢

② 保利領跑廣州全城上半年銷售

2、外來房企頻頻落子實力不容小覷

① 兩類外來房企強勢佈局優質地塊

② 融創2018年廣深區域銷售直指500億

3、地方房企進一步擴大本土優勢

① 立足大本營向熱點城市佈局

② 合景泰富多元獲地深耕粵港澳

三、粵港澳建設下房企跨界多元遇新機

① 灣區浪潮下房企爭相佈局廣深舊改

② 各方利好下長租公寓迎來新商機

3、各類多元業務共建灣區經濟

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關鍵字: 房企 粵港澳 經濟