粵港澳大灣區的全面加速發展，為廣州及深圳房地產投資市場帶來了新機遇。縱觀2018 年上半年大灣區核心城市投資市場的表現，究竟誰能脫穎而出，成為廣深投資者們的心頭好？
戴德梁行資本市場兩位專家，今日帶來獨家投資攻略！
蘇儉婷
高級董事
華中區資本市場主管
陳俊儒
助理董事
華南區資本市場主管
Q1
回顧2018年上半年的廣深投資市場，哪一類物業最受青睞呢？
蘇儉婷
2018年上半年廣州的優質寫字樓物業是大熱門，成交金額錄得約25億元，佔到大宗交易總額的31.3%。成交客戶一方面是出於辦公自用需求，另一方面是看中物業未來的增值空間及地段稀缺性。 在四個一線城市中，廣州以5.6% 的最低空置率及11.9% 的最高平均租金年漲幅一枝獨秀。
陳俊儒
與廣州市場相似的是，深圳的寫字樓投資亦在大宗交易中佔大頭，除了政府投資方持續作為活躍買家之外，外資機構也正積極地邁入深圳的投資市場。戴德梁行資本市場團隊在 2018上半年促成了福田CBD核心區首個大宗物業國際商會中心6 層寫字樓的成交，很好地說明了大灣區便利的交通網絡對海內外投資者的吸引力。
Q2
不同於寫字樓投資者的重金鉅擲，零售地產投資者則相對謹慎，在此背景下，廣深投資者們的動向如何？
蘇儉婷
廣州零售物業投資者繼續在核心區域積極尋求可供整體交易的金牌零售物業，期望收購此類零售物業後，通過高品質提升和運營的強化，來獲得物業的增值。
陳俊儒
深圳市場方面，隨著粵港澳大灣區建設的持續推進，投資者對深圳核心區域的優質零售物業興趣不斷提高，欲積極尋求可供整體交易的優質零售物業。同時，出於資金端的壓力，部分開發商已考慮整體出售物業，以便回籠資金用於週轉。
Q3
從去年開始，國內整體融資渠道明顯收窄，融資難度加大，對投資市場有一定的影響，如何看待這一問題?
蘇儉婷
雖然渠道收窄，但我們也注意到，香港及新加坡的外資機構正積極進入中國市場。這些外資機構依託雄厚的資金實力，不受融資收窄的影響，正進一步加速尋找適合的投資機會。
陳俊儒
深圳城市更新政策收緊，政府對房地產市場的持續調控和去槓桿操作，使得投資者愈加謹慎。但可喜的是，投資需求依然旺盛， 長期看來，擁有整體運營及資產管理能力的機構投資人，將有望成為深圳市場的領軍者。
Q4
看來我們沒必要對融資渠道的收窄過於擔心。除了我們常關注的物業類型，市場是否也湧現了新熱點？
蘇儉婷
要說投資熱點，長租公寓當仁不讓。在廣州，越來越多的機構投資者關注可改造類型的商業項目，通過對項目的升級翻新來實現資產增值。 酒店和宿舍搖身一變成為長租公寓，以新模式贏取更大利潤。
陳俊儒
深圳龍頭企業陸續佈局長租公寓，而資產證券化的推進也進一步助力長租公寓市場的發展。各路資金紛紛入局，成熟地段公寓物業將迎來較多投資機會。
Q5
投資者的目光不僅聚焦在城市核心區域，也開始外移到新興區域，如何看待這一現象？
蘇儉婷
是的，潛力無窮的非核心區域也成為了投資市場的“香餑餑”。有了基礎設施建設和公共交通網絡建設這“左膀右臂”，廣州的城鎮化進程搭乘上了高速列車。 再加上核心區域的優質物業較為稀缺，投資者們紛紛向配套完善的非核心區域拋出橄欖枝，黃埔、蘿崗科學城、廣州南站等板塊均列其中。
陳俊儒
深圳的前海蛇口自貿區及龍華核心區域成為投資者的新晉寵兒。前海蛇口自貿區依託自身的金融功能，疊加政策優勢，同時聯動深港貿易往來與經濟合作，將成為投資市場高度關注的熱點。而龍華核心區域未來將藉著高鐵樞紐和地理中心的區位優勢，完成跨越式發展，成為城市新中心及深圳北部都市核心區，作為經濟新增長的一極，必將為投資市場注入新活力。
廣深港高鐵香港段的開通，將成功打通粵港澳的“任督二脈”，愈加發達的交通網絡、完善的基礎設施和生活配套將帶動城市群經濟的騰飛發展。廣州、深圳及香港三大灣區核心城市的優勢互補及融合發展將進一步得到加強，強勢的經濟發展將有力帶動投資市場對廣深兩地優質物業的需求，有望迎來更多成交。
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