粤港澳大湾区的全面加速发展，为广州及深圳房地产投资市场带来了新机遇。纵观2018 年上半年大湾区核心城市投资市场的表现，究竟谁能脱颖而出，成为广深投资者们的心头好？
戴德梁行资本市场两位专家，今日带来独家投资攻略！
苏俭婷
高级董事
华中区资本市场主管
陈俊儒
助理董事
华南区资本市场主管
Q1
回顾2018年上半年的广深投资市场，哪一类物业最受青睐呢？
苏俭婷
2018年上半年广州的优质写字楼物业是大热门，成交金额录得约25亿元，占到大宗交易总额的31.3%。成交客户一方面是出于办公自用需求，另一方面是看中物业未来的增值空间及地段稀缺性。 在四个一线城市中，广州以5.6% 的最低空置率及11.9% 的最高平均租金年涨幅一枝独秀。
陈俊儒
与广州市场相似的是，深圳的写字楼投资亦在大宗交易中占大头，除了政府投资方持续作为活跃买家之外，外资机构也正积极地迈入深圳的投资市场。戴德梁行资本市场团队在 2018上半年促成了福田CBD核心区首个大宗物业国际商会中心6 层写字楼的成交，很好地说明了大湾区便利的交通网络对海内外投资者的吸引力。
Q2
不同于写字楼投资者的重金钜掷，零售地产投资者则相对谨慎，在此背景下，广深投资者们的动向如何？
苏俭婷
广州零售物业投资者继续在核心区域积极寻求可供整体交易的金牌零售物业，期望收购此类零售物业后，通过高品质提升和运营的强化，来获得物业的增值。
陈俊儒
深圳市场方面，随着粤港澳大湾区建设的持续推进，投资者对深圳核心区域的优质零售物业兴趣不断提高，欲积极寻求可供整体交易的优质零售物业。同时，出于资金端的压力，部分开发商已考虑整体出售物业，以便回笼资金用于周转。
Q3
从去年开始，国内整体融资渠道明显收窄，融资难度加大，对投资市场有一定的影响，如何看待这一问题?
苏俭婷
虽然渠道收窄，但我们也注意到，香港及新加坡的外资机构正积极进入中国市场。这些外资机构依托雄厚的资金实力，不受融资收窄的影响，正进一步加速寻找适合的投资机会。
陈俊儒
深圳城市更新政策收紧，政府对房地产市场的持续调控和去杠杆操作，使得投资者愈加谨慎。但可喜的是，投资需求依然旺盛， 长期看来，拥有整体运营及资产管理能力的机构投资人，将有望成为深圳市场的领军者。
Q4
看来我们没必要对融资渠道的收窄过于担心。除了我们常关注的物业类型，市场是否也涌现了新热点？
苏俭婷
要说投资热点，长租公寓当仁不让。在广州，越来越多的机构投资者关注可改造类型的商业项目，通过对项目的升级翻新来实现资产增值。 酒店和宿舍摇身一变成为长租公寓，以新模式赢取更大利润。
陈俊儒
深圳龙头企业陆续布局长租公寓，而资产证券化的推进也进一步助力长租公寓市场的发展。各路资金纷纷入局，成熟地段公寓物业将迎来较多投资机会。
Q5
投资者的目光不仅聚焦在城市核心区域，也开始外移到新兴区域，如何看待这一现象？
苏俭婷
是的，潜力无穷的非核心区域也成为了投资市场的“香饽饽”。有了基础设施建设和公共交通网络建设这“左膀右臂”，广州的城镇化进程搭乘上了高速列车。 再加上核心区域的优质物业较为稀缺，投资者们纷纷向配套完善的非核心区域抛出橄榄枝，黄埔、萝岗科学城、广州南站等板块均列其中。
陈俊儒
深圳的前海蛇口自贸区及龙华核心区域成为投资者的新晋宠儿。前海蛇口自贸区依托自身的金融功能，叠加政策优势，同时联动深港贸易往来与经济合作，将成为投资市场高度关注的热点。而龙华核心区域未来将借着高铁枢纽和地理中心的区位优势，完成跨越式发展，成为城市新中心及深圳北部都市核心区，作为经济新增长的一极，必将为投资市场注入新活力。
广深港高铁香港段的开通，将成功打通粤港澳的“任督二脉”，愈加发达的交通网络、完善的基础设施和生活配套将带动城市群经济的腾飞发展。广州、深圳及香港三大湾区核心城市的优势互补及融合发展将进一步得到加强，强势的经济发展将有力带动投资市场对广深两地优质物业的需求，有望迎来更多成交。
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