中國樓市拐點已至，樓市入冬了嗎？肯定是沒有的事，國家統計局的房價、銷售數據告訴你，樓市平穩，房價堅挺。傳統樓市的金九銀十與調控週期之內，少部分房企裁員、房企改名稱、非轉型的佈局與多業態的經營、少部分樓盤降價、送寶馬奔馳、前業主維權、砸售樓部、部分城市土地流拍的現象，屬於正常的市場行為。告訴你的事實就是這是個案，不具有全面性的意義，千萬不要胡說八道的什麼拐點、樓市寒冷的解讀。
如果是按照房貸利率上升的幅度，地價上漲的速度看，房價實質上還是上漲的，因為變相的增加了購房成本，增加了房子價格。
當前中國樓市儘管總體穩定，區域城市分化嚴重，卻在市場暗藏的風險逐漸顯現。調控年內至2019年一季度不退出風險、區域棚改貨幣化安置取消風險、房地產投資下行風險、區域庫存上升風險、債務風險、融資成本上升風險、中小房企洗牌風險、土地出讓流拍風險、商品住宅用地供應下降風險、區域供不應求風險。樓市的風險逐漸積累到極端，引起高度重視，為防止爆發危機，已經著手調整政策。
人才與落戶政策、房地產信貸降速增量、年內第四次降準、減稅降費、棚改貨幣化安置未一刀切停止的一系列穩市場預期政策實施之下，房地產市場平穩落地，沒有出現大起大落。
截至2018年6月末，26家A股上市銀行涉房貸款餘額合計25.92萬億元，在這些銀行總貸款中的佔比接近31.4%。其中，個人房貸總額突破20萬億元，較年初增長7.52%至20.7萬億元；對公貸款項下房地產行業貸款餘額突破5萬億元，較年初增長8.34%至5.2萬億元。A股上市行房貸餘額突破20萬億，僅民生銀行投放壓降。
上市銀行對個人房貸的熱情不減。截至6月末，A股上市銀行個人房貸總額已突破20萬億元，較年初增長7.52%至20.7萬億元。延續此前趨勢，在房地產市場調控、金融服務實體經濟等要求下，個人房貸增速繼續降低。數據顯示，上半年A股上市銀行個人房貸增量、增幅分別為1.45萬億元、7.52%；去年同期房貸增量、增幅分別約1.76萬億元、10.89%。
今年以來，房企融資渠道收緊似乎已成既定事實。可以直接佐證的數據是，今年1~7月房企國內貸款額達1.4萬億元，同比下滑6.95%，這與去年同期房企國內貸款額同比增長近20%的情況截然不同。
但在上市銀行中報裡，結論卻與之相反：截至2018年6月末，26家A股上市銀行對公貸款項下的房地產行業貸款餘額總計5.19萬億元，較年初增長8.34%；增量也達3993億元，高於去年上半年增量。其中，只有7家銀行房地產業貸款餘額較年初有所減少，且以中小銀行為主。
其一是調控年內至2019年一季度內不會退出。目前調控依舊，不會放鬆，未來半年內都不會退出，未來樓市還將依靠調控政策，進一步穩定房價。調控基本面不變的情況下，各城市要因城而作出改變，不再一刀切，開始差異化調控。限價、限籤可能會適度放鬆。對於調控到底能延續到什麼時候，因為按照歷史樓市調控慣例，每輪調控差不多都只維持了2~3年。
其二是區域棚改貨幣化安置取消風險。最近，國常會強調，棚改是重大的民生工程，也是發展工程，對改善住房困難群眾居住條件、補上發展短板、擴大有效需求等發揮了重要作用，可以說‘一舉多得’。棚改要更好體現住房居住屬性，要切實把這件好事辦好。並提出三點意見：確保按時完成全年棚改任務；嚴格把好棚改範圍和標準；科學確定2019年度棚改任務。
並且十分明確，商品住房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣要儘快取消貨幣化安置優惠政策。嚴禁借棚改之名盲目舉債和其他違法違規行為。如呼和浩特、長春已停止。
日前，內蒙古呼和浩特發佈公告稱，全面停止房地產去庫存調控措施，由此成為全國第一個告別去庫存的城市。去庫存結束，意味著刺激政策退出、購房補貼取消、棚改貨幣化放緩，同時以擴大供地為代表的“補庫存”開始，以“堅決遏制房價上漲”為目標的樓市調控加碼。時光好輪迴。四年前，呼和浩特正是國內首個取消限購的城市，從此為樓市去庫存拉開序幕。
8月28日，長春市政府就率先取消了貨幣化安置購房獎勵政策，鼓勵實物安置。8月28日，長春市人民政府辦公廳下發《關於取消棚改項目貨幣化安置購房獎勵政策的通知》稱，為加強房地產市場調控，穩定商品房銷售價格，鼓勵被徵收人選擇房屋安置。
《通知》稱，新啟動實施的棚改項目將取消貨幣化安置購房獎勵政策，鼓勵有條件的棚改項目新建一定數量的回遷安置住房。棚改貨幣化安置，被認為是近年來三四線城市房價上漲的重要原因。近日，棚改貨幣化安置將逐漸進入尾聲的消息頻現，政府部門和央行高層也紛紛認為，應重新審視棚改貨幣化安置。
2018年7月12日，住建部表示，要因地制宜推進棚改貨幣化安置。商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，應有針對性地及時調整棚改安置政策，採取新建棚改安置房的方式；商品住房庫存量較大的地方，可以繼續推進棚改貨幣化安置。
各地要堅持既盡力而為、又量力而行的原則，切實評估論證財政承受能力，不搞一刀切、不層層下指標、不盲目舉債鋪攤子，進一步合理界定和把握棚改的標準和範圍，重點攻堅改造老城區內臟亂差的棚戶區和國有工礦、林區、墾區棚戶區。
2018年8月，人民銀行武漢分行行長王玉玲在《中國金融》撰文稱，建議適當壓縮棚改計劃任務，逐年減輕或取消對地方政府棚改任務的考核，取消棚改與“去庫存”相掛鉤政策，因地制宜推進棚改貨幣化安置，將以貨幣安置為主轉為以實物安置為主、貨幣安置為輔。
王玉玲在文中指出，貨幣化安置作為本輪去庫存的一種手段，其任務已基本終結，應考慮適時退出。同時，居民對實物安置的訴求上升，希望貨幣化安置的居民變少。
其三是房地產投資下行風險。如果調控與信貸持續收緊與新開工、拿地面積下降，房地產投資必下行。2018年1~8月份全國房地產開發投資和銷售情況，前8月，全國房地產開發投資76519億元，同比增長10.1%，增速比1~7月份回落0.1個百分點。其中，住宅投資54114億元，增長14.1%，增速回落0.1個百分點。從投資增速來看，今年以來，投資增速基本徘徊在10%左右的高位。
其四是區域庫存上升風險。“去庫存”過程中“一城一策”沒有得到真正的貫徹執行， 庫存較高的三四線城市卻出現補庫存的現象，而補庫存的城市中，68%的地區產業基礎薄弱，人口流出，長期庫存過剩的風險已經顯露。我國房地產市場整體庫存並不高，按照統計局狹義庫存計算，去化週期為4-6個月。主要問題是城市間結構性分佈不均，35個一二線核心城市庫存僅佔19.33%，三四線城市庫存佔比達到80.67%。
商品住宅待售面積。該指標是國家統計局定期公佈的重要參考指標，主要指已經竣工但還未銷售的房子，可以理解為現房庫存，即狹義庫存。統計局數據顯示，2010年初我國商品住宅待售面積為1.05億平米，到2014年底達到4.07億平米，增加了287.6%。2016年2月，商品住宅待售面積達到4.66億平米的歷史高位。此後，在“去庫存”戰略引導下，待售面積明顯下降，2018年7月待售面積下降至2.69億平米，較最高點下降了42.27%。
廣義住宅庫存面積。本文主要指已經開工建設但還未銷售的面積，該指標沒有直接統計數據，可以由新開工面積和銷售面積的差值來估算。按此口徑，自1997年至2015年，廣義住宅庫存面積為29.00億平米，截止到2018年7月廣義庫存下降到25.83億平米。如果考慮到1997年以前的情況（數據缺失），或者考慮到還未開工的已供土地的情況，實際數值會更高。
我國住房庫存水平的高低沒有絕對的衡量標準。從狹義庫存的角度來看，按照近五年（2013 -2017年）商品住宅年平均銷售規模12.31億平米衡量的話，提出“去庫存”戰略時的去化週期為0.37年（4.4個月）。即使按照2008 -2013年年均8.68億平米的銷售規模來衡量，當時去化週期也僅為0.52年（6.2個月）。由此可見，庫存總量問題並不嚴重。
從廣義庫存的角度看，分別用上述兩個階段銷售規模測算，當時去化週期分別為2.35年（28.3個月）和3.34年（40.1個月）。考慮到工程週期，庫存問題也並不太嚴重。
其五是房企債務風險。即使降準，放水1.2萬億元，減稅降費對樓市利好，一定程度緩解銀行信貸緊張局勢，有利於房企資金飢渴的暫時應對。一方面是銀行放出的資金有限，況且中小房企貸款難，債務又到期，銷售回款緩慢，無法全面解決房企生死問題。另一方面是調控持續收緊，融資成本上升。因此，中小房企面臨著新一輪洗牌在所難免。
數據顯示，截至2016年底，全國房企的債務規模至少達11.2萬億元；如若加上隱形債務，這個數據會更高。過去兩年發行債券是地產企業融資的重要渠道，截至 2016 年末，國內存量地產債約有 2.1 萬億元；海外地產債存量近 700 億美元。如果將美元換算成人民幣，也就是說截至 2016 年底，地產行業的存量債券債務總規模為 2.57 萬億元。除了傳統的銀行貸款、發債、定增等渠道，地產企業也會通過信託、資管計劃、基金等渠道籌集資金。
根據信託業協會公佈的數據顯示，截至2016 年末，信託資金投向房地產業的規模為1.43 萬億元，較 2015 年末的 1.29 萬億元新增了1418億。從基金子公司資管產品來看，根據用益信託網統計，2016年投向房地產領域的產品數量共計304只，投資金額約880億元，相較2015年130只、286億元的發行量增加接近2倍。
除了上述幾類地產企業融資渠道外，可能還會存在其他類型的有息債務，比如委託貸款、明股實債的權益類信託、民間借貸等，這些可能還是很多小型房企主要的融資渠道，但是規模難以統計而且總體上量不是很大。國內地產存續債券中約有 75%是在2019-2021 年間到期。此外地產企業貸款的期限以 3 年為主，過去兩年產生的大量貸款也將在 2018-2019 年到期，也就是說未來 2-5 年地產行業債務到期壓力集中。
舉個例子來看，富力地產高負債是業界都知道的。從其2016年的年報數據來看，截至2016年底，該公司借款總額為1208.5億元。從債務組合來看，其中1年到期債有336.82億元，2至5年到期的為637.57億元，5年以上的為234.13億元。這樣看來，富力地產2至5年到期債佔到總量的53%，佔了大頭。債務到期那就得還，融資環境寬鬆時，房企還能“以舊換新”替換債務結構，如今，融資趨緊，房企想要借錢就沒那麼容易了。
根據海通證券統計的數據顯示，單在國內發債券這一塊，2016年全年地產行業債券發行量約 1.15 萬億元，償還量僅有0.07 萬億元，淨融資量達到 1.08 萬億元。海外債方面，2016 年全年海外地產債發行量有 147 億美元，到期約 80 億美元，淨融資約 67 億美元。將80億美元換算成人民幣大概在550億，加上0.07 萬億，一共是0.125萬億。
截至 2016 年底，地產行業的存量債券債務總規模為 2.57 萬億元，，如果以每年還債0.125萬億來計算，那麼，房企至少要花長達20年的時間才能還清這筆債。這還沒算利息的，如果把利息算進去，那年限更長，使得房企本身岌岌可危的資金鍊更雪上加霜。
去槓桿的風從2017年刮到2018年，銀行、信託、地產私募、資管，這類房企曾經倚仗的融資渠道，大門正在逐漸關閉，門檻也越抬越高。不過，在日漸趨嚴的調控面前，房企的負債率不降反增。Wind數據顯示，截至今年6月30日，房地產行業資產負債率為79.46%，較去年同期上漲1.44個百分點，直逼80%的負債率紅線，更是創下13年以來的最高紀錄。
由於調控政策的影響，今年房企銀行貸款、債券和票據和其他融資都在持續下降，今、明、後3年房企大約有1萬多億到期債務。因此，接下來的時間，某些房企的現金流會因為收緊的調控出現危機。今年1-5月份，108家房企的銀行貸款、債券、票據和其他融資額都在持續下降。6月份的數據雖然略有提高，但同比仍是下降趨勢。
2015-2016年兩年間，房企新增債務8500億元，而2010-2014年的5年期間只有8000多億。他估算，到2018年，房地產行業將迎來一個還債高峰，額度達到3300億。2019年額度則達到4700億，今年、明年、後年房地產企業還債規模將超一萬億。過去兩年大規模的債務融資或將在未來幾年集中兌付。明後兩年樣本房企債務兌付數量將達到高點，兌付規模將分別高達3375億、4474億。
如果只算2018年下半年到2020年這三年，到期債務就高達14.9萬億，加上2021年及以後的，更是高達19.2萬億。據恆大研究院數據，從2018年下半年到2021年，房企集中兌付的有息債務規模，分別為2.9萬億、6.1萬億、5.9萬億和3.4萬億，2022年及以後共0.9萬億。這是什麼概念？截至9月28日收盤，A股總市值為47萬億附近，房企未來的債務總額相當於A股總市值的40%。
其六是融資成本上升風險。前9月房企信託及發債超萬億元：截至9月底，今年僅信託、發債渠道，房企融資額就超過萬億元。具體來看，信託方面，根據用益信託數據顯示，2018年1至9月，68家信託公司共發行3106只房地產集合信託產品，同比上漲161%，發行規模6572.38億元，同比上漲57.9%，較2016年同期的1954.75億元增幅高達236.2%。
發債方面，據Wind最新數據顯示，今年以來，截至9月30日，154家房地產企業共發行400只房地產信用債，規模4044.55億元。比去年同期149家發債房企的260只2661.3億元的發債規模，發行只數上增加了53.8%，融資規模上增幅高達52%。
下半年以來，房企融資呈現加快態勢。7至9月，房企在國內市場分別發行49只、66只和51只債券，融資規模分別為470.7億元、708.32億元和558.35億元。國內房企三季度通過債券市場共融資1737.4億元，佔前三季度總規模的近43%，相當於去年全年的一半多。
其七是中小房企洗牌風險。在“堅決遏制房價上漲”的大背景下，下半年樓市調控會更加嚴厲，部分中小房企資金鍊吃緊，或將風險顯性化。建議繼續擰緊“水龍頭”，防止違規資金流入房地產市場；另一方面，政策層面要合理引導預期，以“打隔斷”方式精準處置風險點，防止問題蔓延。在去槓桿和鼓勵資金進入實體經濟的大環境下，資金鍊緊張是當前房地產企業共同面臨的難題，其中以中小房企資金難題最為突出。
從自身內在情況而言，中小房企資金規模實力較弱，抗風險能力相對大型房企先天不足，從外部融資現狀分析，中小房企融資能力也相對較弱，金融機構更不待見，可謂是“內外交困”。就目前的房地產環境來看，傳統的“先融資、再搶地、蓋房子、去賣房”的模式顯然已經遇到了一些瓶頸。
首先，融資渠道持續收緊，並且受到嚴格監管，開發商面臨“錢荒”，自然拿地積極性較低。其次，限價政策下，開發商利潤相對變低，再加上銷售行情並不是很樂觀，拿地就要多一些考量。第三，成本價格並不低，也就是說樓面價依然較高，在利潤較低的情況下，拿地意願並不高。最後，從長期來看，政策釋放的信號比較明確，樓市調控短期內依然不會放鬆。
其八是土地出讓流拍風險，其九是商品住宅用地供應下降風險。前三季按照中指院的數據顯示，300個典型城市，住宅土地流拍446塊，規劃建築面積4565萬平方米，是2017年流拍面積的1.8倍。而按照克爾瑞的數據顯示，前三季重點城市的流拍565幅土地。另外是按照中指院的數據顯示，2018年1-8月，全國300城共推出各類用地18468宗，流拍890宗地塊，佔推出土地宗數的4.8%，較2017年上升1.2個百分點。按照中信數據看，近期全國土地流拍事件頻現，流拍節奏加快。
截至2018年8月底，全國共發生土地流拍807宗，累計流拍建築面積達7954萬平方米，是去年同期數額的7.3倍。按照中原的數據顯，前8月，一線城市經營性用地流標流拍13宗，去年同期只有4宗，二線城市土地流標流拍238宗，去年同期只有106宗。今年前7個月，全國房地產市場共出現796宗土地流拍。其中，一線城市土地流拍共有13宗，創下2012年以來的新高；而二線城市土地流拍共154宗，同比增長200%；三、四線城市土地流拍合計達629宗，較去年同期的284宗同比增長121%。
其十是區域新建商品住宅供不應求風險。棚改去庫存效果顯著，部分城市商品住房供不應求，房價持續走高，局部地區出現過熱。自2016年棚改貨幣化政策實施以來，H省各地棚改去庫存工作進度加快。截至2018年4月末，H省商品住房庫存3769.6萬平方米，平均消化週期6.3個月，較2016年末、2017年末分別下降2.2個月和0.56個月。
79個市、縣中，平均消化週期小於6個月的有29個，小於8個月的有47個，佔60％，部分城市商品住房供不應求，房地產市場由冷變熱，房價持續上漲。2017年末，35個城市商品住房銷售均價為5079元/平方米，同比增長21％，商品房銷售面積3841萬平方米，同比增長14.5％；44個縣（區）銷售均價同比增長20％，銷售面積同比增長18.4％。
截至2018年4月末，H省商品住房庫存3769.6萬平方米，平均消化週期6.3個月，較2016年末、2017年末分別下降2.2個月和0.56個月。79個市、縣中，平均消化週期小於6個月的有29個，小於8個月的有47個，佔60％，部分城市商品住房供不應求，房地產市場由冷變熱，房價持續上漲。
2017年末，35個城市商品住房銷售均價為5079元/平方米，同比增長21％，商品房銷售面積3841萬平方米，同比增長14.5％；44個縣（區）銷售均價同比增長20％，銷售面積同比增長18.4％。自2016年以來，35個城市和44個縣（區）房價起漲點分別是2016年1月和2017年1月，之後持續上漲，漲幅分別在2018年2月和2017年11月達到頂點。
面對著如此多的風險，房企如何活下去，現金流才是生存的關鍵。萬科發出“活下去”的宣言之後，市場興起一股房企的最困難日子來了的言論，事實是萬科不缺錢，一直到處的抄底拿地或收購併購土地、項目。萬科、恆大、碧桂園、泰禾都不缺現金，要不怎麼會到處搶地，前三季的拿地金額都是大大的增長。說明房企手上有糧（土地）才能“活下去”，否則肯定“活不下去”。
法則就是高潮時，賣房。低潮時，買地。當現金流緊時，減少支出，加速銷售回款，拓展融資渠道。當現金流寬時，調整經營戰略，邊賣房邊抄底土地市場，搶奪市場份額，擴大市場規模。
房地產依然是最吸金的市場。今年以來央行的4次降準，以及國內市場利率的降低都給開發商增加了底氣。民生地產金融組的數據顯示，2018年1-7月，地產集合信託放量同比增長80%。據用益信託網的數據統計顯示，截至8月14日，信託資金投向房地產領域的信託產品共計2179個，規模總計5186.84億元，佔比逼近一半。
可見，在今年4月份開始國內流動性較為充裕的情況下，雖然國家在嚴控房企融資，但房企還是能夠從不同渠道獲得資金。
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