撰文=徐三刀
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—壹—
關於西安樓市，我們經常會被問到一個問題，西安市那個板塊的房價最穩固，最能抗風險？
有人分析，鐘樓附近最抗風險，雖然內城衰敗凸顯，但省府所在地，配套基礎較好，老一批西安人消費穩定；有人分析，經開區鳳城八路最抗風險，市府所在地，熙地港人氣超旺，多條地鐵交匯，未來還是看好......
關於樓市最抗風險的板塊，眾說紛紜，簡而言之，認為政經價值高地最抗風險。但其實這兩種說法都不一定能夠站住腳，因為西安排十強的豪宅都不在省府、市府板塊，它們大量集中於這個區，讓你意想不到。
例如鐘樓板塊，清一色的商住樓，價格還比較低；鳳城八路附近幾乎只有二手房，城北的高端住宅新供應，都集中在大明宮板塊，與政經關聯度不高。
反倒是經濟越發展，高端住宅越聚集，例如中西部經濟第一梯隊，西北豪宅聚集區，大西安經濟最活躍板塊，雁塔區！
—貳—
儘管西安發展對對標成渝，但雁塔區經濟卻特立獨行，竟然比成渝旗下行政區GDP體量還要大。
雖然說中西城市發展不均衡，出現核心城區遲滯，第二梯隊城區、新開發區很強，資源高度集中，但像雁塔區這種發展還是比較稀少，這是一個很有意思的現象。
2017年“西三角”經濟圈千億級的城區依次有：成都高新區（1665億元）、西安雁塔區（1521億元）、重慶渝北區（1447億元）、西安高新區（1224億元）、成都龍泉驛區（1200億元）、重慶九龍區（1130億元）、重慶渝中區（1122億元）、成都金牛區（1061億元）、成都青羊區（1056億元）。
一共九個千億級的城區，西安佔了2個，成都佔了4個，重慶佔了3個（裡面不包括兩江新區，2017年GDP2533億元）。備註一下，如果新開發區、代管區不計在內，西安就只佔了一個。
從經濟數據對比來看，雁塔區幾乎是完勝渝北區、龍泉驛，雖然人口不及渝北區，但土地面積也只有渝北區十分之一，三城比較，雁塔區人均產值在“西三角經濟圈”屬於獨一份。
因此，那成都龍泉驛，重慶渝北區，西安雁塔區，究竟誰是經濟第一?一切一目瞭然！
—叄—
雁塔區這種一家獨大的情況，也是由來已久，十年前雁塔區便是西部強區，十年後雁塔區還是位列前排。
十年之前，渝北區GDP301億元，如今增長了4.8倍，雁塔區GDP310億元，如今增長了4.9倍，雁塔區不僅增速較快，連人居GDP要高於渝北區不少。
但雁塔區也有BUG，雁塔區沒有第一產業，第三產業比較達到了78.22%，遠高於渝北區、龍泉驛，著深刻反映出了城區城市化水平。第三產業是城市的“反應物”，越是“熔鍊”，越是凝練，價值越高，反之就是服務業偏低。
一產空白，二產空心，也說明了雁塔區只能發展高端服務業，但因為缺乏二產，雁塔區的三產沒有服務對象，只能面向全市、全西北、全國。說實話，經經濟體量更大的成都、重慶竟然落榜，令人感到意外。
一般情況之下，第三產業過高，只會向金融化發展，香港就如此，上海也是如此。打開百度搜索，檢索一下“銀行”，就會發現三分之二的銀行（分行、支行、網點）就在雁塔範圍之內（包括高新區、曲江）！
當然，雁塔區在一些方面還是滯後於渝北區，例如實際利用外資，2017年渝北區達到20億美元，雁塔區只有9842萬美元，相差二十倍，差距很大。這也反映出了雁塔區經濟對外開放度遜色於渝北。
圖/西安市發展與改革委員會
但雁塔區比較未央區（9432.6萬美元）、新城區（8520萬美元）、蓮湖區（8655.7萬美元）還是略勝一籌！
—肆—
那實力如此強勁的雁塔區，究竟會如何影響西安樓市？
目前，高新區、曲江新區經濟最發達的板塊，都屬於雁塔區“行政範圍”，例如科技路、唐延路、太白路、雁塔南路、雁展路、芙蓉西路等，不僅經濟實力強，商業消費環境好，教育資源高度聚集，連創業創客也是最多。
目前，進入雁塔區板塊之內的房企，有萬科、碧桂園、融創、華潤、中海、金地、龍湖、保利、綠城、陽光城、綠地、金輝、中建、雅居樂、中糧、朗詩、海倫灣、龍記地產、中冶置業、美好置業、蘇寧置業等百強房企二十餘家。
在雁塔區行政板塊，按照樓市供給劃分板塊，從魚化寨、丈八路、錦業路、木塔寨、電子城、西灃路、明德門、長安路（電視塔）、南湖-大雁塔、曲江二期CCBD&QCIC、雁鳴湖等十餘個板塊，價格基本都在1.1-1.5萬/㎡之間。
可以毫不誇張地說，雁塔區是西安樓市絕對的風向標，仔細看一下，就會發現，雁塔區轄區之內擁有西安目前價格最高的二手房、新房，例如中大國際九號二手房報價6.5萬/㎡，環球西安中心公寓新房報價5.5萬/㎡，還有不少兩萬多的住宅。
當然，這些都是樓市之中的個例，不足以代表市場走向。西安樓市房價在“新一線”城市之中還是墊底，未來還有發展空間。
普遍的高端化，與其他城區拉開價格梯度，其實也反映出了官方對雁塔區的管理藝術，而這些資源的高度聚集，都反映出了樓市基地的穩健。如果說西安樓市最抗風險、最能穩住的城區，無疑就是雁塔區，尤其是核心板塊。
但西安一直是“開發區造城”，據稱已經專家在研究“開發區行政化”，未來或將高新區、曲江獨立成區，讓開發區獨立運行。如此規劃，勢必會將雁塔區GDP再次拆分，後事如何，還待官方未來通知。
單從目前來看，整個雁塔區價格高企，雁鳴湖（例如高科麓灣、海倫堡、綠地國際生態城五期）、電子城板（華安紫竹苑）塊反而成了樓市價格窪地！
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