撰文=徐三刀
備註：金色西安-魏鑫攝影
壹|資產
土地，是一種城市生產資料，城市發展依賴於土地，沒有土地儲備，經濟發展無枝可依。
從土地對於城市的價值來看。土地，是城市發展的存量資產，通過土地變現，擴充城市建設資金；土地，是城市經濟的融資池塘，通過土地融資，借債謀發展。可以說，土地是城市發展之中最為重要的固定資產。
只要稍有注意，就能夠發現，“土地出讓收入不等於土地淨收益，其中還得減去土地出讓金、拆遷整理該土地產生的成本等，現在城市拆遷成本越來越高，估計淨收益最高也就四分之一左右。”
只要打開各大城市的政府年報，就會發現很多貌似經濟強悍的二線城市、準一線城市，一年的國企純利潤還不如一個開發區土地出讓金多。貧困省市，出讓金更是配套建設的大頭，沒有土地這座金礦，就沒有三環四環。
有人說“耽誤XX，逼死XX”，有失偏頗，房地產本來就是大量實體經濟的閥門（與房地產相關實體行業近百個），何來逼死XX？一個為城市貢獻配套建設經費，教育經費，安置經費等等大項的產業，為什麼會“耽誤XX”？
“逼死XX”的是“沒有市場”，“耽誤XX”的是“沒有創新”，一個擁有廣闊市場+經濟創新力的城市，典型範本就是深圳，你覺得一平米10萬擋住了大家進入深圳的熱情了嗎？
大量房企從深圳誕生，例如萬科、深業、金地、星河、保利、華潤、海航、中信、卓越、龍光、佳兆業、鴻榮源、寶能、漢京、皇庭、花樣年、榮超、合正、大中華國際.......
但深圳被土地耽誤了麼？被房地產有所耽誤的城市，基本都是底子很薄，情況特殊，著急上火的城市。
貳|限制
從土地有權屬以來，土地一直都是稀缺資源，因為城市人口、需求總量大、集約型開發導致，土地成為“真金白銀”。
但土地資源始終是不平衡的，在胡煥庸線東南方，人口稠密，36%國土居住著96%人口，因而土地資源始終稀缺；反倒是胡煥庸線西北方，人口欠缺，沙漠高原雪域，土地遼闊。
而且隨著經濟發展，工業、教育、科研、人居等等全部都需要土地，導致東南方城市率先誕生土地經濟，用地呈現稀缺，商品房快速推行，又快速進入普遍高端化。在2008之前，東南方城市幾乎是全國的地產試驗場。
2003年12月8日，北京大興區黃村誕生“世紀第一拍”，北京首次大宗國有土地使用權拍賣，經過一番激烈的競價，最終以9.05億元的價格成交！
尤其是在國家規定“18億畝土地紅線”之後，發達城市土地名額有限，開發轉向精細化；各大房企如不想冒風險，必須向中西部轉移，於是，我們看到了鄭州地票、重慶換地等嘗試，都是在彌補可開發用地不足。
於是，在“限制”之下，我們看到了兩個現象：2009年央企地王潮，全國地王90多個，央企拿下了60個左右；2016年8月29日，招商蛇口聯合華僑城，以310億元拿下深圳國際會展。
大家知道310億元意味著什麼？2015年西安市全年完成市政公用設施投資才392.70億元，一塊地抵得上西安市一年市政投入！
因此，我們看到了耕地佔用稅、禁墅令、叫停出讓別墅用地、北京退地事件、農村宅基地改革、競自持......
叄|退潮
但限制的背後是什麼？當無法“調大”土地規模，只能“調高”容積率。
因為控制低密度，某些城市挑高容積率，導致韭菜樓遍地，城市風道被堵，霧霾無法飄散；因為密度調高，導致建築形態滿足容積率，垃圾建築眾多，汙染城市天際線。可以說，在城市發展之中，為了追求建成區面積，在一定程度上犧牲了城市形象，以及未來。
這一點西安樓市深有體會，就不用說了，因為媒體上說的很多，稍微百度一下，就能檢索出很多吐槽文章。
但再猛烈的吐槽也無法改寫土地的價值，尤其是在人地供需矛盾較大的環境之下，寸土寸金是實際情況，不帶一點折扣。但土地作為生產資料，必須發揮其經濟價值，近年來我們看到土地逐漸變成了一個“誘餌”。
為了清庫存，核心一線城市，一地難求，主要以城改棚改為主，即便是土地拍賣，也是無地不高，無盤不壕；二線城市土地環線擴散，伴隨著城市擴張，土地交易空前高漲，地王頻發；三四線城市土地交易趨熱，一反常態，成為各大房企角逐的主陣地。
但就在近期官方已經開始逐漸叫停“儘快取消貨幣化安置比例”，從土地市場的底部開始，三四線城市已經有收縮跡象。
三四線城市土地市場退潮逐漸開始，但這不意味著三四線城市沒有投資價值，眼看恆大、碧桂園、萬科、綠地、融創、新城控股、雅居樂、陽光城、藍光等向下俯衝，它們是要游泳麼？
肆|轉變
如今土地與產業緊密相關，已經是一個大趨勢，華潤、萬科、星河、華僑城、招商都給出了一些典型案例。
為此，西安市將如何運營土地放在重要位置，通過土地市場運營，“倒逼”房地產變革：
《第五次土地小組會議》提出：要加強土地出讓後的監管，發揮好土地在產業扶持發展方面的作用。要研究編制產業用地指南，優先供應軍民融合、硬科技、新經濟等項目用地，通過用地政策倒逼產業升級轉型。
《第六次土地小組會議》提出：提升土地管理水平，以高質量發展為方向，把耕地紅線、基本農田保護紅線作為土地管理工作的高壓線，推動土地利用由“增量開發”到“嚴控增量、挖潛存量”轉變。
《第五次土地小組會議》提出：要優化提升產業用地配置效率，學習借鑑先進經驗，探索西安市產業用地的供給側結構性改革路徑。要加強規劃引導，形成產業規模化佈局、集群化發展。要建立工業綜合評價體系和“畝產效益”綜合評價大數據平臺，開展數據深度挖掘分析，為西安市產業轉型升級、經濟走勢研判、產業政策制定提供參考。
土地，不僅會誕生房子；土地，還會誕生產業，最重要是看誰來操作，目的究竟又是為了什麼？
目前，已經在新聞端可以檢索的有：涇河新城綠地康養小鎮、秦漢新城格林童話小鎮、長安遠洋漫古小鎮（西二環）、綠城渭水園生態頤養小鎮、鄠邑區奧特萊斯小鎮、科為&西工大翱翔小鎮、西安灞橋聯合融創打造洪慶新城百億級軍民融合特色小鎮、啟迪科教園區（啟迪·佳蓮未來城市）、閻良佳兆業文旅城、臨潼佳兆業足球小鎮......
西安土地市場，已經進入“深挖質量”的階段，想要單純拿住宅用地，十分不易；反倒是產業用地，成為一個潛在方向。
伍|提升
2017年以來，西安市主動降低容積率，增加低密度土地供給，為西安土地市場注入了一股新風。
另外，2018年3月30日，西安市人民政府辦公廳關於印發《西安市進一步加強重點歷史文化區域管控疏解人口降低密度的規劃管理意見》的通知。明確將住宅（底層、多層）容積率控制在1.0-1.4；區域內的商業用地建設，建築密度不得大於40%，容積率不得大於2.0，綠地率不得小於25%.
我們看了這樣一番改變，滻灞生態區、航天城、曲江二期、臨潼（東曲江）、秦漢新城、灃東新城等板塊，出現了不少2.5-3以下容積率的土地供應，與過去土地供應相比較，大為改觀。
但任何事情都有多面，有提升的一面，也就有緊迫的一面。隨著土地市場低密度供應充足，優質土地不再千金難求，低密度產品供應量出現極大增長，雖然從2017年以來市場銷售數據來看，還是供不應求，但總體體現為，規劃更優質、產品更好、設計更新穎，價格也隨之提高。
因此，我們參照一下2018年上半年普通住宅銷售十強就很清楚，只有一個保利3.05、華安紫竹苑容積率在3.16、萬科3.6（容積率被拆分，還有洋房規劃），其他都屬於低密度，例如碧桂園1.8、御錦城2.29、融創2.39、陽光城2.7綠地2.8，這種情況在過去從未有過。
備註：2018年上半年普通住宅銷售十強
但反算一下成本，想要維護城市環境，降低城市容積率，打造過硬品質，土地的價值、價格已經不可能下來了。
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