你是生活在城市裡，還是生活在社區裡？
對大部分城市人來說，這個問題的答案可能會更接近後者。
畢竟大品牌商業所聚集的市中心大商場只是低頻消費的場所，人們真正最常消費的還是居住地附近的小商業，例如餐館、便利店、超市等——我們習慣稱它們為社區商業。
最初的社區商業，主要是沿街面展開的店鋪，它們串聯起各種生活必需的消費場景。而現在，尤其是在超大規模的城市，更多類型小型購物中心的社區商業體出現了。它們把原來散落在街鋪上的各種商業業態“打包”進一個商場裡，成為方圓幾公里社區的商業中心。
新一醬想知道的是，在已經形成典型的“市級商業-社區商業”空間佈局的城市中，社區商業的供需關係目前處於什麼樣的狀態，這些社區商業體是否真的能服務好周邊的居民，以及還有哪些地方需要或需要更多的社區商業體。
考慮到擁有相對成熟的社區商業體業態的城市並不太多，新一醬這次的研究對象只選取了上海和蘇州。上海是整體商業發展水平最高的一線城市，而蘇州在近年的新區建設中由政府主導配置了一批鄰里中心，它們的原型就是最早出現在新加坡的社區商業體。
要研究社區商業體，首先要找到它們。
考慮到社區商業和市級商業存在很大程度上的同質性，很難直接用體量或區位來區別，新一醬於是採用“全市商場分佈強度減去市級商圈”的方式，以獲得社區商業屬性更為顯著的地區。
計算全市商場分佈強度，我們根據商鋪數量的不同，將城市裡的商場分為三個等級：高能級、中能級和低能級，並給它們分別分配了10公里、5公里和2公里的輻射半徑。於是得到下圖：
上海的商場分佈強度呈現出“單核+多節點”的形態。由於上海市中心匯聚了大量高能級的商場，城市核心區域顯著高強。在外圍圈層中，商場強度呈團塊狀聚集，在各節點區域形成區域高值。
然後我們來減去市級商圈。市級商圈的算法前幾周已詳細解釋過，可在《擁有怎樣的商圈，城市才有更好的發展機會》中回顧。
從得到的結果看，上海的強社區商業區位於南翔、顧村、浦江鎮、川沙等地。這也意味著在這些地區，由於市級商業的影響力極為微弱，社區商業已是當地居民獲取商業服務的主要來源，並且擁有較強的輻射力。
蘇州的分佈明顯不同。由於它是一個典型的“強區縣城市”，崑山、太倉、常熟、張家港等下轄市的經濟發展水平都很高，因此城市整體的商場分佈強度較為均衡，在主城中心與各區縣中心均有高值凸顯。
蘇州的社區商業高值區主要位於市級商圈的邊緣地區，並未與市級商業完全剝離開來，也沒有形成獨立的空間體系。這在一定程度上體現了蘇州社區商業的均衡發展。事實上，蘇州是國內最早由政府主導系統化規劃社區商業的城市。
在蘇州工業園區的開發規劃中，17個鄰里中心一開始就被作為“一站式生活配套服務”安排了進來，現在都已投入使用。單個鄰里中心的服務半徑被設定在500至800米，服務人口為2萬人，必備功能及其核心產品包括：超市、銀行、郵政、餐飲、洗衣房、美容美髮、藥店、文化用品、維修店、文體中心、生鮮菜場、衛生醫療中心。
從結構上來看，蘇州鄰里中心餐飲、零售、生活服務等居民高頻使用的業態佔到了近80%的比例。國有背景的工業園區開發商新建元公司對鄰里中心的統一運營管理保證了鄰里中心的服務方向與水準，也從另一個角度“標準化”了蘇州的社區商業。
主城區範圍更大的上海很早就開始出現人口由市中心向外遷移的趨勢，與其相伴隨的是外遷地區各類社區商業的繁榮崛起。與蘇州不同的是，上海的社區商業大多由商業地產企業主導開發，因此更顯出市場化的多元發展與競爭態勢。
一個有意思的現象是，這些社區商業在近些年成為了消費升級的先鋒場。以網紅“盒馬鮮生”為例，它在上海選擇入駐的商場沒有一座是大型市級商業，全都是位於居民區的社區商業。
與蘇州相比，新業態所青睞的上海社區商業中餐飲比例更高，達到了近50%；而作為基礎商業的生活服務類業態則為12.75%。此外以瑜伽館、健身館為代表的運動休閒業態，各類職業培訓、體驗式消費所屬的文化教育業態以及圍繞兒童展開的親子服務等也在社區商業中佔據了不小的比重。
不同於政府主導的社區商業業態統一且更偏向生活服務功能，當市場化運作的商業地產商參與進來，社區商業便成為了各家新的產品線，也因此具備了明顯的品牌特徵。新一醬選擇了幾個典型的社區商業品牌做了內部門店名稱的詞頻分析。
從分析結果來看，凱德mall和寶龍城市廣場的定位更偏向於綜合服務，可以理解為是市級商業的縮小版。
龍湖星悅薈主推餐飲，綠地繽紛城和樂坊主推親子服務。這兩種業態都具有強大的人流聚合力，並且與社區商業客群的主流需求直接契合——這些客群主要以居住在周邊的居民家庭為單位，他們使用社區商業的高頻場景為工作日的日常採辦以及週末節假日的休閒、娛樂、親子一站式服務。
電影院的統計數據也向我們證明，相較於市級商業，人們正越來越傾向於將更多的消費留給社區商業。在上海2016年全年上座率排名前十的影院中，有6家來自於社區商業，它們分別位於位於三林、虹橋天山、川沙、金橋、七寶和古美。
由於社區商業的服務半徑較小，客群較為單一，因此從供需關係來看，周邊居民的消費習慣與消費能力將直接決定社區商業的定位。綜合消費實力強的地區更適宜加速佈局社區商業，或是改造提升現有社區商業的品質。
為了識別上海社區商業消費的潛力地區，新一醬以鏈家小區數據為基底，畫了一幅上海的“房價-區域”圖。
上海房價單價超過10萬的絕對高值區域主要分佈在浦西內環以內以及浦東世紀公園周邊，它們也是傳統意義上的城市核心區。在此以外，幾處區域性高點在圖中的表現也十分突出，例如城市北部的新一代住區新江灣城、大寧，城市西面的傳統豪宅區西郊、古北，以及浦東次新房較為集中的三林、大華等板塊。
房價的凸起提示這些板塊的居住品質相對周邊有較大的提升，也說明這裡聚集了大量的高階人群，可以支撐中高端定位的社區商業體。
如果不考慮消費層級定位，那麼社區商業需要考察的另一個更重要的要素是輻射人口。新一醬於是又將人口居住分佈與商業資源分佈兩張地圖疊合在了一起，計算了全市各個區域的“商業/人口比”。在保證一定人口規模的前提下，篩選出了商業資源暫時還無法匹配其人口規模的地區。
計算顯示，商業資源短缺的地區主要集中在傳統居住密集區和城郊的居住區中。前者如彭浦共康、楊浦中原等地，這些地方長久以來聚集了大量的居住人口，相對其人口總量，社區商業的配置規模還應有所增加。後者如周浦、江橋等地，雖然近年已有新興商業地產進駐，但由於其居住人口的增速很快，居民對於社區商業的需求也在不斷提升。
Emmm，新一醬已經把重點劃出來了，上海還有不少值得社區商業進駐的區域。不過在新一線城市以及二三線城市，傳統的市級商業輻射力依然強勁，社區商業這樣的商業形態是不是也有足夠的市場呢？可以在後臺留言和新一醬講一講你所在的城市和社區的商業體。
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