在我的長期催眠和介紹下，我的好友兼同行阿發這個十一假期去了湛江。阿發堅持不要我陪，他說，初次到一個陌生的地方深度遊，必須隻身一個人才能感受到這個地方的文化底蘊，有當地人陪著帶著會錯過很多有趣的東西，也會被本地人所謂的經驗掩蓋很多外地人眼中的美好。
對於他的觀點，我深以為然，比如湛江人帶著朋友遊湛江，也就是金沙灣、湖光巖或者森林公園等各種公園，很少會帶去赤坎“三民路”這樣的地方吧，殊不知，“三民路”這樣的地方對於很多北方人才是有著非同尋常的吸引力，只有在這樣的地方還能隱隱感受到古早的南粵文化。
阿發此行感觸頗多，在我的再三要求下寫了一篇文章。
作者/沒有發的阿發
在到湛江之前，除了聽過樂知兩口子關於湛江的一些神乎其神的口述之外，對於湛江的其他信息基本一無所知。我是一個熱愛探索陌生地方的人，在到一個地方之前會詳細收集當地的資料，到了當地再根據資料發散自己的認知。
不過可惜的是，能收集到的關於湛江的資料真的不多，網上一半是無腦詆譭一半是官樣謬讚，不客觀。搜索了兩個小時之後就放棄了，乾脆不要什麼資料指引，就放飛自己走到哪算哪，看到什麼就是什麼。
所以這篇文章也基本算是零散的，記錄一個北方人在湛江看到和想到的。
01 湛江初體驗
俯瞰湛江，城市規劃建設平平無奇，普通南方小城的樣子，不大氣也不精緻，一撮撮的城中村樣子的建築，讓畫面並不是很美好。但是空氣的通透度，不得不讓人讚歎，在我們所在的城市，在這個高度絕對一片灰濛濛，地面啥都看不清楚。
空中看著平平無奇，但是落地之後讓人心情大好，溫度適中，陽光明媚，空氣清新，風一吹竟然貌似還有淡淡的夾竹桃的香味，略微的清香中帶著點苦澀的味道。當然，這裡沒什麼夾竹桃，有的是無邊無際的大海，這味道不知道是不是海的味道。
湛江給人的感覺就是乾淨，綠化很好，公園很多，人們的生活很平靜。初到的前兩天，我在湛江最大的感受就是大城市的焦躁在這裡很難找得到，不過走了幾個售樓部之後，這種看法就改變了……在樓市面前沒有哪個城市的人不焦躁，不管城市大小。
湛江城區面積不大，對於我們這種常年做城市調研的人來說，很容易就摸清了脈絡。湛江有一小段輝煌的歷史，有一大段不堪的過往，有努力轉型的現在，有並不清晰的未來。我努力在我的數據庫中找一個可以與湛江對標的城市，結果是基本沒有。
湛江太特別了。近800萬總人口，基數龐大，理應盡享人口紅利，但是除了樓市，其他行業也沒有享受到人口紅利；位置優越，但是交通確一直是最大瓶頸，直到7月份才開通高鐵，又因票價問題引起軒然大波；自然環境優越，我個人認為是好於北海的，但旅遊業並不是很發達。
昨天，湛江發佈了十一假期旅遊數據，累計接待遊客460.23萬人次，實現旅遊收入21.39億元，同比分別增長25.06％和20.09％。其中，接待自駕遊車輛超過45.56萬駕次，同比增長10.42％；星級酒店入住率達到91.5％。
隔壁的北海公佈的數據是接待了137萬，旅遊收入14.31億。是湛江30%的遊客量，但是66%的收入。說明什麼？說明去北海玩的人比去湛江玩的人都有錢，或者說是去北海玩的人在北海花的錢比較多。
數據肯定都是有水分的，但也能看到一些問題。湛江急需解決的是，讓來湛江玩的人多花錢，開心地多花錢。
據公佈的數據，湛江市區各大公園中，金沙灣濱海休閒旅遊區遊客量最多，且外地遊客人數超過50％。寸金橋公園、濱湖公園遊客量分列第二、三名，外地遊客分別佔30％和20％。
在市區，除了金沙灣，真的乏善可稱。對於我這個年紀的人除了吃頓好的，其他也沒有花錢的地方了，揣著錢花不出去的痛苦，你們懂嗎？
02 獨特的湛江樓市
這畢竟是一個樓市號，我們也談一談我眼中的湛江樓市。
前面說過，在國內基本上很難找到一個湛江可以對標的城市，樓市更是如此。湛江是非典型三線城市，樓市隨全國大趨勢波動，但是又有自己獨特的節奏。2017年勞動節的強勢啟動，很多樓盤日漲1000的獸行還是令人震驚的，畢竟當時湛江的均價還是8000多，漲1000已經是很大的幅度了。
大部分人月薪4000左右的湛江，房價13000是否合理？我的答案是非常合理！樓市雖然是嚴監管，重調控的領域，但是樓市也是開放的市場，價格主體上也是市場自發形成的，決定價格的主要原因還是供給和需求的關係，不是少數人認為的萬惡的開發商拉高樓價，如果大家都買不起，拉再高有什麼用？
存在即合理，賣這個價就說明市場上有這部分人群能買的起，那些瞎比要加的必定受到市場和衙門的懲罰。
全國三線城市樓市大規模封凍，湛江會不會遇冷猛跌？湛江樓市我認為還是很安全的。
一、首先人口基數大，即使是流失嚴重，但是可盤活的需求仍然旺盛。
看一個地方樓市是否有後勁的關鍵在於，看在售賣環節是否有足夠多的接盤者。在湛江，合適的接盤者很多，特別是剛需。有人會說了，那為什麼湛江的二手市場那麼差？原因有二，湛江人新房情節嚴重；湛江樓市發展還不充分。到了發展到成熟階段，人們對二手房重新認識之後，二手房市場會變好的。
二、湛江是典型的藏富於民的城市。
湛江肯能很大一部分人收入很低，但是樓市從來不是看全部人的，甚至不是看大部分人的。一個有規模的樓盤有千套房子，面對符合條件的幾千個人就夠了，何必在乎月薪3000+的你的抱怨呢？
即使生活在同一個城市，可能你也不知道，湛江的富人有多富。中國生產富人共有三次浪潮，第一次剛開放時的下海潮，第二次靠能源礦產發家的暴富潮，第三次互聯網造富浪潮。湛江跟後兩次沒啥關係，但是在第一次產生了大量的有錢人，而且憑藉湛江人本來就很強的“鑽研”能力，這批有錢人愈發富有。不信你看被稱為粵西猶太人的吳川建材老闆們。
三、湛江住宅用地少，住宅供應不充足
2018年上半年湛江可住宅僅17000套左右，出去下面縣市和各種“奇形怪狀”的房子，市場供給並沒有過剩。
所以，市場需求是在的，市場供給並不過剩，即使是在大環境遇冷的情況下，價格也不會有太大的鬆動。你想啊，面對源源不斷來售樓部看房的人，你會大幅度降價嗎？
（湛江某樓盤在排隊看樣板房）
03 好愛湛江，但是不會投資買房
湛江是非常讚的生活型城市，國內最好的養老城市之一，我很愛這裡，但是不會在這裡買房。首先，我跟這個城市並沒有“瓜葛”，我不是在這裡長大，也沒有親戚在這，也就是說沒有自己的生活網絡在這裡，我也還沒有到候鳥型生活的年紀。
更重要的是，湛江樓市是封閉型的，客群就是湛江土著、縣市有錢人、及迴流購房者，有零散的北方購房客，但不成規模也沒有代表性。所以，純投資在這裡並不明智。樓市安全並不代表有很強的增長性，以投資為目的的話，我有更多的優於湛江的選擇。
04 湛江不需要豪宅，土豪都是自己蓋
湛江主城區城中村的盛況雖不及深圳和廣州，但是可以秒殺大部分北方城市。自建炮樓高聳入雲，湛江住宅價格暴漲，這些自建樓房市值也是暴漲的。你要問我，在此次樓市波動中，最大受益人群是誰？毫無疑問，是有一棟大樓或者小樓的城中村村民，試想一下，你的一套住宅升值100%，值多少錢？人家一棟樓升值哪怕30%值多少錢？
湛江不需要豪宅，有錢人不只是在城中村蓋了一棟樓，還在海邊蓋了一棟棟別墅。霞山觀海長廊對面的一片別墅區，無疑是湛江最舒適的居住區，正對海灣風景無敵，背後是小學和菜市場生活便利，安靜而繁華，內斂而不失大氣。真羨慕湛江的有錢人！
用一張圖結束這篇文章。這是湛江最有感覺的一片區域，希望這裡的感覺不會因城市的發展而消失。
END
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