在我的长期催眠和介绍下，我的好友兼同行阿发这个十一假期去了湛江。阿发坚持不要我陪，他说，初次到一个陌生的地方深度游，必须只身一个人才能感受到这个地方的文化底蕴，有当地人陪着带着会错过很多有趣的东西，也会被本地人所谓的经验掩盖很多外地人眼中的美好。
对于他的观点，我深以为然，比如湛江人带着朋友游湛江，也就是金沙湾、湖光岩或者森林公园等各种公园，很少会带去赤坎“三民路”这样的地方吧，殊不知，“三民路”这样的地方对于很多北方人才是有着非同寻常的吸引力，只有在这样的地方还能隐隐感受到古早的南粤文化。
阿发此行感触颇多，在我的再三要求下写了一篇文章。
作者/没有发的阿发
在到湛江之前，除了听过乐知两口子关于湛江的一些神乎其神的口述之外，对于湛江的其他信息基本一无所知。我是一个热爱探索陌生地方的人，在到一个地方之前会详细收集当地的资料，到了当地再根据资料发散自己的认知。
不过可惜的是，能收集到的关于湛江的资料真的不多，网上一半是无脑诋毁一半是官样谬赞，不客观。搜索了两个小时之后就放弃了，干脆不要什么资料指引，就放飞自己走到哪算哪，看到什么就是什么。
所以这篇文章也基本算是零散的，记录一个北方人在湛江看到和想到的。
01 湛江初体验
俯瞰湛江，城市规划建设平平无奇，普通南方小城的样子，不大气也不精致，一撮撮的城中村样子的建筑，让画面并不是很美好。但是空气的通透度，不得不让人赞叹，在我们所在的城市，在这个高度绝对一片灰蒙蒙，地面啥都看不清楚。
空中看着平平无奇，但是落地之后让人心情大好，温度适中，阳光明媚，空气清新，风一吹竟然貌似还有淡淡的夹竹桃的香味，略微的清香中带着点苦涩的味道。当然，这里没什么夹竹桃，有的是无边无际的大海，这味道不知道是不是海的味道。
湛江给人的感觉就是干净，绿化很好，公园很多，人们的生活很平静。初到的前两天，我在湛江最大的感受就是大城市的焦躁在这里很难找得到，不过走了几个售楼部之后，这种看法就改变了……在楼市面前没有哪个城市的人不焦躁，不管城市大小。
湛江城区面积不大，对于我们这种常年做城市调研的人来说，很容易就摸清了脉络。湛江有一小段辉煌的历史，有一大段不堪的过往，有努力转型的现在，有并不清晰的未来。我努力在我的数据库中找一个可以与湛江对标的城市，结果是基本没有。
湛江太特别了。近800万总人口，基数庞大，理应尽享人口红利，但是除了楼市，其他行业也没有享受到人口红利；位置优越，但是交通确一直是最大瓶颈，直到7月份才开通高铁，又因票价问题引起轩然大波；自然环境优越，我个人认为是好于北海的，但旅游业并不是很发达。
昨天，湛江发布了十一假期旅游数据，累计接待游客460.23万人次，实现旅游收入21.39亿元，同比分别增长25.06％和20.09％。其中，接待自驾游车辆超过45.56万驾次，同比增长10.42％；星级酒店入住率达到91.5％。
隔壁的北海公布的数据是接待了137万，旅游收入14.31亿。是湛江30%的游客量，但是66%的收入。说明什么？说明去北海玩的人比去湛江玩的人都有钱，或者说是去北海玩的人在北海花的钱比较多。
数据肯定都是有水分的，但也能看到一些问题。湛江急需解决的是，让来湛江玩的人多花钱，开心地多花钱。
据公布的数据，湛江市区各大公园中，金沙湾滨海休闲旅游区游客量最多，且外地游客人数超过50％。寸金桥公园、滨湖公园游客量分列第二、三名，外地游客分别占30％和20％。
在市区，除了金沙湾，真的乏善可称。对于我这个年纪的人除了吃顿好的，其他也没有花钱的地方了，揣着钱花不出去的痛苦，你们懂吗？
02 独特的湛江楼市
这毕竟是一个楼市号，我们也谈一谈我眼中的湛江楼市。
前面说过，在国内基本上很难找到一个湛江可以对标的城市，楼市更是如此。湛江是非典型三线城市，楼市随全国大趋势波动，但是又有自己独特的节奏。2017年劳动节的强势启动，很多楼盘日涨1000的兽行还是令人震惊的，毕竟当时湛江的均价还是8000多，涨1000已经是很大的幅度了。
大部分人月薪4000左右的湛江，房价13000是否合理？我的答案是非常合理！楼市虽然是严监管，重调控的领域，但是楼市也是开放的市场，价格主体上也是市场自发形成的，决定价格的主要原因还是供给和需求的关系，不是少数人认为的万恶的开发商拉高楼价，如果大家都买不起，拉再高有什么用？
存在即合理，卖这个价就说明市场上有这部分人群能买的起，那些瞎比要加的必定受到市场和衙门的惩罚。
全国三线城市楼市大规模封冻，湛江会不会遇冷猛跌？湛江楼市我认为还是很安全的。
一、首先人口基数大，即使是流失严重，但是可盘活的需求仍然旺盛。
看一个地方楼市是否有后劲的关键在于，看在售卖环节是否有足够多的接盘者。在湛江，合适的接盘者很多，特别是刚需。有人会说了，那为什么湛江的二手市场那么差？原因有二，湛江人新房情节严重；湛江楼市发展还不充分。到了发展到成熟阶段，人们对二手房重新认识之后，二手房市场会变好的。
二、湛江是典型的藏富于民的城市。
湛江肯能很大一部分人收入很低，但是楼市从来不是看全部人的，甚至不是看大部分人的。一个有规模的楼盘有千套房子，面对符合条件的几千个人就够了，何必在乎月薪3000+的你的抱怨呢？
即使生活在同一个城市，可能你也不知道，湛江的富人有多富。中国生产富人共有三次浪潮，第一次刚开放时的下海潮，第二次靠能源矿产发家的暴富潮，第三次互联网造富浪潮。湛江跟后两次没啥关系，但是在第一次产生了大量的有钱人，而且凭借湛江人本来就很强的“钻研”能力，这批有钱人愈发富有。不信你看被称为粤西犹太人的吴川建材老板们。
三、湛江住宅用地少，住宅供应不充足
2018年上半年湛江可住宅仅17000套左右，出去下面县市和各种“奇形怪状”的房子，市场供给并没有过剩。
所以，市场需求是在的，市场供给并不过剩，即使是在大环境遇冷的情况下，价格也不会有太大的松动。你想啊，面对源源不断来售楼部看房的人，你会大幅度降价吗？
（湛江某楼盘在排队看样板房）
03 好爱湛江，但是不会投资买房
湛江是非常赞的生活型城市，国内最好的养老城市之一，我很爱这里，但是不会在这里买房。首先，我跟这个城市并没有“瓜葛”，我不是在这里长大，也没有亲戚在这，也就是说没有自己的生活网络在这里，我也还没有到候鸟型生活的年纪。
更重要的是，湛江楼市是封闭型的，客群就是湛江土著、县市有钱人、及回流购房者，有零散的北方购房客，但不成规模也没有代表性。所以，纯投资在这里并不明智。楼市安全并不代表有很强的增长性，以投资为目的的话，我有更多的优于湛江的选择。
04 湛江不需要豪宅，土豪都是自己盖
湛江主城区城中村的盛况虽不及深圳和广州，但是可以秒杀大部分北方城市。自建炮楼高耸入云，湛江住宅价格暴涨，这些自建楼房市值也是暴涨的。你要问我，在此次楼市波动中，最大受益人群是谁？毫无疑问，是有一栋大楼或者小楼的城中村村民，试想一下，你的一套住宅升值100%，值多少钱？人家一栋楼升值哪怕30%值多少钱？
湛江不需要豪宅，有钱人不只是在城中村盖了一栋楼，还在海边盖了一栋栋别墅。霞山观海长廊对面的一片别墅区，无疑是湛江最舒适的居住区，正对海湾风景无敌，背后是小学和菜市场生活便利，安静而繁华，内敛而不失大气。真羡慕湛江的有钱人！
用一张图结束这篇文章。这是湛江最有感觉的一片区域，希望这里的感觉不会因城市的发展而消失。
END
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