曼谷（Bangkok）位於湄南河東岸，南臨泰國灣，總人口約1600萬人，是泰國首都和最大城市，也是中南半島最大城市，東南亞第二大城市。
逾半數曼谷人有某種程度上的華人血統，每年都有大量遊客及外國人湧入曼谷。曼谷是繁華的國際大都市，經濟佔泰國總量的44%，是東南亞的重要經濟支柱。
隨著越來越多的中國人投資泰國曼谷，我們也有必要詳細的瞭解曼谷各個區域的定位與優勢，更加合理科學的投資。
曼谷的區域劃分：
決定房地產價值最重要的三個因素是：地段！地段！地段！
下圖是曼谷市中心（Downtown）的幾大傳統住宅地段：
1.Central Lumpini 中央倫披尼
2. Pathumwan 巴吞旺
3. Sukhumvit 素坤逸成熟區（CBD發展區）
4. Outer Sukhumvit 素坤逸外圍
5. Late Sukhumvit 素坤逸發展區
6. Silom / Sathorn 是隆/沙吞（老牌CBD）
7. Rama III 拉瑪三
8. Riverside 湄南河畔
9. Rama IX 拉瑪 9（曼谷新CBD）
10. Bang Sue 邦瑟 （東南亞最大的交通樞紐）
11. Thonburi 吞武裡
1. Central Lumpini中央倫披尼
Central Lumpini毫無疑問是曼谷最頂級的稀缺地段，是曼谷最老牌的市中心。
1902年，泰國國王拉瑪五世——朱拉隆功大帝對曼谷市區進行了規劃。他興建了Royal Bangkok Sport Club（曼谷皇家體育俱樂部），並下令開通了Rajadamri大道，連接了曼谷的兩個區域。Rajadamri意為“皇家旨意”。
1920年，拉瑪六世興建了Lumpini Park。曼谷皇家體育俱樂部和倫披尼公園就好比美國紐約的中央公園，Rajadamri大道就好比北京的長安街，已經超越了地段本身的價值，象徵著“皇室、尊貴、地位”。
Central Lumpini的土地供應量極度稀缺，絕大多數地塊均歸皇室所有，目前幾乎已無任何尚未開發的土地。
該區域非常豪華——眾多五星級酒店、各國大使館和大使宅邸、數個高檔購中心、一群極其顯赫的大家族和社會精英的住宅，區域內的物業幾乎皆為奢華檔次（Luxury Segment）。
Central Lumpini的公寓均價也一直以來都是最昂貴的，越靠近Lumpini Park，均價就越高。
2. Pathumwan巴吞旺
地處土地稀缺的曼谷市中心，Pathumwan開盤的新公寓非常少。
巴吞旺於1914年規劃，現主要為曼谷市中心購物商圈。北面以勝利紀念碑、南面以Rama IV路、西面以Sirat高速路、東面以Thanon Rajadamri路為界。
全球第六大購物中心Central World、高端百貨Gaysorn、久負盛名的Siam Square、頂級購物中心Siam Paragon、潮牌雲集的Siam Center、重新裝修的Siam Discovery、淘寶街MBK均座落於此。
此外，泰國最高學府Chulalongkorn University（朱拉隆功大學）、皇家警察局、國家體育場、泰國紅十字會等機構均佔據了Pathumwan位於市中心的大片土地。著名的泰絲之王——Jim Thompson的故居亦座落於此。
由於地處土地稀缺的曼谷市中心，Pathumwan開盤的新公寓非常少。輕軌和機場快線換乘站Phaya Thai較片區內其它區域來說算是住宅相對來說集中的區域。
3. Sukhumvit素坤逸
沿輕軌線而迅速發展的片區，主要指由輕軌站Ploenchit至On Nut站沿線的區域。
素坤逸是曼谷市中心極為重要的一個繁華片區。非常受外國租客青睞，也是非常適合做出租投資的片區。便捷的交通和完善的生活配套吸引了很多外派員工居住於此，毗鄰輕軌的高端公寓的空置率因此很低。通常，越緊鄰輕軌線、越靠近Central Lumpini的公寓的均價越高。
輕軌站Nana是Sukhumvit沿線上的兩大紅燈區之一。這裡很受歐美遊客的喜歡，生活很方便，同時此地也是印度人和阿拉伯人的聚居地。但也因此臭名昭著，泰國人不太喜歡在這裡安家。雖然這個區域的公寓不太容易轉售，但卻因歐美住客的龐大數量而容易出租。
輕軌站Asoke是Sukhumvit沿線上和地鐵線的換乘站。自從數年前建成了深受年輕人喜歡的Terminal 21購物中心，Asoke的人流量和人氣便成倍增長。
自從商圈The Em District（Emporium和EmQuartia）落成之後，Prong Phong地價猶如火箭一般飛漲。Prong Phong長久以來都是日本人聚居地，區域內彙集了大量日本餐廳和高端公寓。同時，Prong Phong區域內居住了很多名人顯貴，如泰國前總理阿披實的宅邸便座落於此。
4. Outer Sukhumvit素坤逸外圍
隨著城市的不斷擴大，Outer Sukhumvit未來也頗具增長潛力。主要是指Petchaburi路及其以北、Rama IV路以南的小範圍片區。
雖然Petchaburi路和這個路段的Rama IV距曼谷市中心並不遙遠，距人來人往的Sukhumvit路僅片刻之遙，但泰國人卻並不認為這兩個區域算是曼谷的“好地段”（Prime Location）。
主要原因是生活配套不完善，而且由於附近沒有大型超市，買東西也不是很方便，居住的社區氛圍也不夠濃郁，此外Petchaburi路沿線沒有輕軌和地鐵線覆蓋，所以出租也就相對比較困難。
不過，隨著城市的不斷擴大，Outer Sukhumvit未來也頗具增長潛力。
5. Late Sukhumvit 素坤逸發展區
線向南延伸的周邊區域。
線向南不斷延伸，住宅和商業也不斷向南拓展。這裡已經屬於曼谷的郊區，但是由於臨近地鐵線，未來的發展潛力也不可小覷。雖然周邊配套還不是很完善，但是由於總價較低，還是有不少人在此區域居住。
6. Silom/Sathorn是隆/沙吞
曼谷的CBD。
是隆/沙吞是曼谷最老牌、也是真正意義上的Central Business District（CBD，中央商務區），被稱為“泰國的華爾街”，始建於1851年。這裡是很多泰國大型企業的聚集地，包括正大集團、曼谷銀行等。
後來興建了很多高層公寓，生活非常方便，深受外國租客的青睞，居住於此的社會精英也越來越多。但是其“商務中心”的地位仍然不可撼動，住宅則是其次，這點與Sukhumvit正好相反。這裡有眾多國際金融機構，律所，保險公司，配套有多座甲級寫字樓，如亞洲中心，曼谷城市大廈，Sathorn廣場和AIA Sathorn等。
有數個輕軌站和地鐵站，其中要數輕軌和地鐵交匯的Sala Daeng最為繁華，與輕軌站相連的Silom Complex也為Sala Daeng聚集了更多的人氣。這裡生活便利，既商務又休閒更娛樂，還毗鄰數個醫院。
7. Rama III 拉瑪三
市中心和湄南河中間的區域。
拉瑪三區是位於市中心與湄南河中間的區域，該區域距離現有的軌道交通較遠，但是沿著rama 3 路有快速公交線（BRT），主要是曼谷當地人居住在本區域。
8. Riverside湄南河畔
曼谷新興的奢華地段。
曼谷是世界上少數河濱地段卻發展得又慢又晚的河濱城市，通常河濱城市的沿河地段早被開發殆盡，地價也居高不下。
湄南河畔沿岸有數個聞名遐邇的古蹟，最著名的要屬大皇宮、臥佛寺和鄭王廟了，新開發的Asiatique也為河濱生活增色不少。
由於曼谷地處湄南河下游入海口處，河岸沒有棘手的巖灘，所以為河濱的開發提供了有利的先天條件。
這個地段擁有曼谷少有的五星級鄰里環境——希爾頓酒店、喜來登酒店、東方文華酒店、香格里拉大酒店、全球最高露天餐廳Sirocco，外加後來開的超奢華大盤ICONSIAM以及高貴冷豔的Four Seasons Private Residences，都將Riverside加持為曼谷新興的奢華地段。
規劃中的輕軌金色線也將由輕軌站Krung Thon Buri起始，途徑ICONSIAM，最後與輕軌紫色線連接。隨著城市的擴張以及各國投資客對高端公寓需求的增長，曼谷Riverside愈發繁華和奢貴將指日可待。
由於Riverside距離中央商務區Silom/Sathorn有一段距離，外加這裡絕大多數的公寓都相當高端，故不太適合出租，但非常適合長線投資。
9. RAMA 9 拉瑪
正在崛起的曼谷新CBD。
區域以著名的地鐵站Rama 9為依託，主要包括：拉差達Ratchadapisek，Rama 9，拉拋Ladphrao等，是曼谷經濟崛起的一個新CBD區域。
由於中國大使館也位於該區域，所以這裡華人也較多。
該區域周邊有許多大型商場和高檔辦公設施，包括即將建成的Supper Tower，著名連鎖超市Robison、聯合利華亞太企業總部、華為總部、商辦大樓“G Tower”,以及大型寫字樓第九塔,都坐落在Supper Tower旁,可以說公寓被金融中心包圍。
區域正在興建super tower超級塔項目，高615米、共125層，預計2021年建成，將成為世界第3高樓。
Rama 9大道，東止於機場快速入口，中間腹地橫跨與曼谷素坤逸區相連，可以輕鬆出入曼谷各個角落。
該區域交通便利，曼谷唯一的環形地鐵經過於此，商業配套也逐步完善，使得該區域有著較大的升值間。
10. Bang Sue
東南亞最大的交通樞紐。
Bang Sue Grand Station是曼谷的一個交通樞紐，位於曼谷乍都乍縣Thoet Damri路。車站由泰國國家鐵路所有，有北部線、東北線和南部線經過，兼具長途客運、通勤客運和貨運業務，車站未來將改建成東南亞地區最大的交通樞紐中心。
新車站將引入五條曼谷近郊軌交系統線路、素萬那普國際機場捷運乃至泰國高速軌交線路。
交通樞紐中心未來是泛亞鐵路三條交匯點，完工後所有要經過馬來西亞、新加坡、柬埔寨、中國、緬甸的火車都要在該站轉運，Bang Sue Grand Station是曼谷政府斥資680億泰銖重資打造的交通樞紐中心，預計2021年完工。
落成後，預計每天將吸引人流超過30萬人次，人潮的匯聚勢必也帶來住房需求再加上房價上漲，未來的曼谷Bang Sue地區將成為下一個房產熱潮！
11. Thonburi 吞武裡
湄南河西側的地鐵沿線區域。
湄南河類似黃浦江，把曼谷分成東西兩邊，河的東岸是現在的曼谷王朝地盤，而河的西岸則是上一個王朝吞武裡王朝的地盤。坐落在湄南河西岸的泰國故都吞武裡，在 1972 年併入曼谷之前一直是個獨立省份，因此躲開了其他地方常見的現代開發。
雖然曼谷的多數主要旅遊景點均在東岸，但如果搭乘一艘廉價的渡船去西岸冒險，呈現在您眼前的將是一個決然不同的曼谷。簇擁著狹窄的水道、未遭破壞的村莊，迷人的博物館和古雅的當地市場，吞武裡有眾多有趣的、不為人知的景點和活動。吞武裡整個地區水道縱橫，讓遊客有機會看到曼谷更為“本土”的一面。
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