马来西亚最新大选中，前总理马哈蒂尔领导的反对党阵营赢得国会下议院过半数席位，获得组阁权。这是马来西亚反对党60年来首次赢得大选，现年92岁的马哈蒂尔也将成为全球最高龄的民选领导人。
马来西亚人以选票推动变革，把执政61年的国阵政治联盟赶下台，迎来史无前例的政党轮替。而对于海外投资而言，一个国家的政局和经济是最不可忽视的两个宏观因素。无论哪一个出现比较大的波动，都有可能会对投资收益带来致命的创伤。
作为海外华人的聚集地之一，马来西亚的大选能帮助我们更好的理解，一个国家的政权变动，究竟如何影响外国投资者。
一、尘埃落定 投资者将何去何从
马来西亚本届大选充满着戏剧性，它被称为马来西亚史上最难预测的一次大选，也是一场历史性的政治变更。
货币是资本市场信心最直观的映射，就连马来西亚的货币林吉特，在5月9日大选投票这一天，也是上蹿下跳摸不着头脑。林吉特兑美元一个月无本金交割远期外汇(NDF)跌超2%，创自特朗普当选以来最大跌幅。
▲马来西亚货币大选当天波动较大
92岁的前总理马哈蒂尔领导的反对党阵营联盟战胜了他从前的门徒、总理纳吉布。马哈蒂尔在1981年至2003年期间曾担任总理，那是一个强劲增长的时期，随后出现了亚洲金融危机，马来西亚在放弃紧缩政策后，从危机中复苏。
舆论反应，这标志马来西亚自1957年独立以来首次实现民主过渡，将政权移交反对党，马哈蒂尔亦成为世上最年长的国家领导人。
舆论普遍认为，“国民阵线”此次败选的一个主要原因，是首相纳吉布在任内爆出贪污丑闻。
马哈蒂尔宣誓就职，承诺振兴经济、稳定货币、削减国家债务，并将追回主权财富基金一马发展有限公司（1MDB）被侵吞的数十亿美元。曾于1981年至2003年担任总理22年的马哈蒂尔，以强势的政治风格闻名：出身平民、弃医从政。
中国在马来西亚的投资，是影响本次大选的关键因素之一。其实熟悉东南亚局势的投资者都知道，在很多东南亚国家包括马来西亚投资最大的不确定性，不在经济，而在政治。
事实上，马哈蒂尔早期执政时较亲近中国。但今年4月份马哈蒂尔曾向媒体表示，马国公众“没在中国投资中受益”，质疑开放中资投资基础建设、房地产会有损国家主权，还将在胜选后仔细“核查”中国投资。
马哈蒂尔还举了斯里兰卡的例子，他说，斯里兰卡政府因无力偿还所欠中国公司的债务，去年底将战略港口移交给中共。
我国国家层面，2005-2016年主要投资国家为马来西亚（23.53%）、新加坡（20.85%）、印度尼西亚（18.26%）、越南（8.52%）、缅甸（7.53%）、蒙古（6.23%）、老挝（6.00%）、柬埔寨（4.34%）、文莱（3.82%）。
其中，对马来西亚和新加坡的投资额之和占对东亚投资额的44.8%。2005-2016年，中国在世界范围内的直接投资规模为8580.7亿美元，其中对一带一路64个国家的直接投资为2047亿美元，占比23.9%。
我国对一带一路国家投资主要集中的东亚和西亚地区。前五名为：俄罗斯（13.72%）、哈萨克斯坦（8.82%）、马来西亚（8.42%）、新加坡（7.46%）和印度尼西亚（6.53%）。排名前十位中，除伊拉克和以色列是中东地区外，其他均为东亚、西亚地区。第11-20名主要为中东、北非地区，只有匈牙利和以色列（欧）为欧洲地区。
2016年，中国对一带一路国家的直接投资金额中，马来西亚排第三，为18.3亿美元，仅次于新加坡和以色列。
随着马哈蒂尔的当选，马来西亚与中国的关系也被打上了问号。而最令中国炒房客忧心的是：这位新总理大选前所说的“严格审查中国资产”到底会不会真正落实执行？马来西亚的房产还能买吗？
二、新官上任三把火 烧向中企？
在新总理马哈蒂尔看来，中国投资者在马来西亚干的事情，无非就是买地、盖楼、卖楼，卖的还都是普通马来西亚人买不起的楼，对马来西亚毫无益处。
他甚至在大选前发誓：如果自己成功当选，必将严查中国投资者。以马哈蒂尔竞选前的表态来看，在马来西亚的中资地产商，很有可能最先受到波及。
“如果从中国对马投资中什么也得不到，那我们就不欢迎他们。”
中国投资者之所以那么不讨马哈蒂尔欢心，主要还是中国投资者并没有带给马来西亚想要的就业、资金和技术。
“如果中国公司将运营放在马来西亚、雇佣当地人、同时带来资金和技术，那他们就会受到欢迎。”
很显然，中国投资者很难满足马哈蒂尔的要求。毕竟，以马来西亚工人的工作效率，交房时间可不得再拖个三五年的。
从2013年开始，过去三年时间里，马来西亚人见证了中国投资者的“有钱又任性”。在当地报纸版面，中国房企的面孔正在被马来西亚人所熟悉，碧桂园、富力、雅居乐、新华联、绿地等前赴后继的到大马圈地盖楼。
这个散落在太平洋上的岛国正在以开放的姿态欢迎中国的到来，据马来西亚投资发展局官方数据显示，中国对马来西亚的投资在过去七年内的增长率高达22%，仅2015年一年，中国对马来西亚非金融类直接投资同比增长237%，投资项目达17个，是马来西亚第四大外资来源地。
近年来，中资企业参与马来西亚的项目可以说是信手拈来，像彭亨州关丹工业园、柔佛伊斯干达的城市森林、马六甲的皇京港等等。
在“一带一路”建设的大环境下，越来越多的中国地产商掘金马来西亚，意欲将大马打造成为他们在东盟国家立足的桥头堡，中国企业去年在大马并购、联营及投资项目接近1千亿马币，中国房企的入驻也给马来西亚带来了新的发展契机。
新山，俨然是房企在马来西亚的一个热门之选。它位于马来西亚最南端的伊斯干达经济特区，与新加坡隔海相望，两地用一座跨海新马大桥连接，它还处在中国“一带一路”战略的要冲位置。
和当年的深圳一样，这个地方很年轻，截至2016年才成立10周年。自十年前伊斯干达启动经济特区计划之后，新山就步入了高速发展的轨道，近年来很多学者都拿新山和深圳进行对比，新加坡旁一词进入人们的视野，更有人将其比作“亚洲新好望角”。
国内地产商自然是看到了新山出色的发展潜力，投入了巨大的资金在这里发展房地产。2015年，碧桂园在与新加坡隔海相望的新山市伊斯干达经济特区开建“森林城市”，整个项目占地面积相当于半个澳门，光是广告支出就超过10亿元。从填海造岛到最后所有物业配套完工，预计开发时间会持续二十五年，2500亿元已被敲定将投放在这个项目上。
房地产的销售业绩也进一步证明了，马来西亚确实是房企掘金的热土。这一步一步不间断的投资，无不显示国内房产商对于新山这片投资热土的巨大信心。
碧桂园不算是国内最早进军马来西亚的房地产商，但绝对是最有勇气最大手笔的那一个。
“森林城市”这个项目，碧桂园持股60%，柔佛市官方投资公司持股40%，这40%中有70%是由柔佛苏丹持股的，30%由当地政府持有。
相对于碧桂园在新山的“造城赢未来”，更看重吉隆坡现有的资源聚集效应。作为国际化大都市，吉隆坡无论投资收益还是配套设施都很诱人。当然，碧桂园在马来西亚的项目，并不止“森林城市”一个。光在新山，就还有另外两个项目，最近两年又开辟了吉隆坡两个项目。
不断叠加的投资，无不显示碧桂园为首的中资开发商对于马来西亚房地产市场的巨大信心。毕竟之前领导人纳吉布一直把中资视为友好合作伙伴。
然而，在新总理马哈蒂尔看来，“森林城市”项目每套均价在100万林吉特（约合人民币160万），但2016年马来西亚年人均收入的中位数才62736林吉特。
本地人接不了盘，就只能吸引更多资金雄厚的外地人接盘，碧桂园的“森林城市”，正是马哈蒂尔一直心存芥蒂的一个项目。“枪打出头鸟”说的一点没错。
绿地在新山有两大地标项目，并参建了吉隆坡“大马城”和周边的高速公路。截止2016年，绿地在新山的房地产投资额达120亿林吉特（约合人民币200亿元），接近绿地2015年10%的销售额。
富力早在2013年12月份的时候，就砸金85亿元，在新山买下6幅地块，用来开发住宅和商业物业。据穆迪的统计，富力当年在马来西亚的土地占富力地产截至2013年6月总资产的7.3%。
中资房企雅居乐则去了吉隆坡，并于2014年在吉隆坡满家乐开幕了第一个项目。据称雅居乐项目是当时整个满家乐区域的销售冠军，在全吉隆坡排行第二。
尽管中国房地产开放商在马来西亚有着少则几百亿，多则上千亿的投资，但在这一次的政党更替面前，更像是帆船遇到了海啸。
除了特别点名批评中资房地产投资，中资参与的基建和制造业，也是被重点审查的对象。马哈蒂尔所在的政党“希盟”就曾放话，一旦执政，将重新审查甚至可能取消新隆高铁和东海岸铁道计划等中资项目。
在制造业的并购方面，2017年，吉利收购了宝腾汽车（Proton）49.9%的股份以及豪华跑车品牌路特斯（Lotus）51%的股份，尤其引人瞩目。宝腾是马来西亚最大的汽车公司，也是目前东南亚地区唯一成熟的整车制造商。
吉利集团董事长李书福称宝腾为马来西亚的国宝级品牌，是马来西亚工业精神的象征。在他看来，并购使吉利获得了进入东盟市场的机会。
这个相当于中国红旗轿车的宝腾，自品牌成立以来首次由外国人负责，因此引起了马哈蒂尔政党的不满，他们指责纳吉布政府准备随时放弃宝腾。
2017年3月，阿里巴巴宣布将在吉隆坡设立区域物流中心，并与马来西亚政府合作建设“数字自由贸易区”（DFTZ），该中心预计在2019年底启用。
马来西亚交通部长廖中莱指出，数字自由贸易区将会是一个特别的贸易区，旨在促进电子商务的发展，借力互联网经济的指数式发展，“让马来西亚成为东盟消费者的区域电子实业枢纽（e-fulfilment hub）。”
三、马来西亚房产市场前景
马哈蒂尔上台了，这一次，伴随着其选前对中国不满的言论，是否意味着中国在马来西亚的投资之路就此终结？
虽然新领导人对中资投资的态度并不友好，但具体到针对投资者的政策，还是由各个州的执政党说了算。
目前马来西亚接纳外国房产投资较多的州是雪兰莪（吉隆坡所在地）、柔佛（新山所在地）和沙巴。根据新加坡《联合早报》5月10日公布的统计结果，新领导人所在的希盟仅赢得了前两个州，我们认为短期内，中资企业在马来西亚的日子可能会不太好过，无论是在项目进展还是政策法规上，或许都会受到新政府的一些刁难。即使有更严厉的打击措施出台，也是首先在这两个州实行。
对于个人投资者而言，还谈不上巨变。毕竟，在新领导人上台之前，马来西亚对外国买家的限制就已经有了趋严的倾向，很难会有更坏的结果产生。面对这场突如其来的这场“政治动荡”，中国投资者应该避免的是短期的投机操作，并尽量避开马来西亚中国开发商的项目，避免交付出现波折。
这次大选显然加剧了马来西亚的政治不确定性，如果对马来西亚的投资信心出现了动摇，可以考虑转投东南亚其他国家，比如泰国曼谷房产。
了解海外房产市场的人必然清楚，当前曼谷房产异常紧俏，不少投资者认为曼谷市场可能会成为十年前的北京。
作为泰国首都，曼谷是泰国的政治文化经济教育中心，经济占泰国总量的44%，城市化进程速度很快。
2017年曼谷总人口约1200万人，每年以30万人口速度递增。受此影响，曼谷地区的房价涨幅、租金涨幅也十分可观。
据统计，曼谷平均租金回报率达5.13%，远超中国大陆2.66%、中国香港2.82%和中国台北1.57%。而近三年，曼谷房价涨幅早已超过30%。
如果担心马来西亚的政治不确定性会对当地房产市场造成影响，那么同处东南亚的泰国或许能够为你带来更多的投资收益。
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