“看,好像在穿越!快来,再给我拍一张!”说话间,打扮新潮的“小姐姐”已将身子微斜,摆出一影颇有网红风格的pose。镜头的背景是始建于明末清初巴洛克风格的劝业场,不远处是星巴克甄选旗舰店。
“在二十年前,这里到处私搭乱建,人们称之为‘七小’,小发廊、小旅馆、小饭馆……” 北京坊的总规划师曹辉告诉中国城市报记者。
北京坊如今被视作城市更新的一个先行者。项目所处的大栅栏地区有600年历史,是老北京的缩影,也是硕果仅存的几个未遭文化断流的历史街区之一 。
经过十几年的微循环改造,历史老城焕发了新的国际生机:星巴克甄选店、MUJI酒店和全球首家24小时的Page one书店陆续进驻……与此同时,民国时期的建筑特色被继续保留——排子胡同、谦祥益、盐业银行和交通银行旧址、百年劝业场等,都在这里可以按图索骥。
大栅栏地区是如何华丽转身完成到“网红打卡区”的蜕变?城市更新大潮来临,又有哪些难点需要克服?记者近距离观察。
十年开出历史花朵:
北京新名片
“太辛苦了,像农民种地一样,一种就是十几年。” 当谈及十年多的规划历程,曹辉这样说道。
据悉,北京坊项目从2004年便着手拆迁腾退,直到2014年底才算真正意义上完成。
规划设计上,相比其他类型的街区,历史文化街区的规划考虑的因素更多,要承受多方压力、听取各方意见,包括政府、规划审批部门、公众、文物保护者,以及被腾退的居民。
“如何以原创力量展示对城市形态的新思考和探索,如何在现代艺术中反映历史情境的变迁,如何实现个性与包容、现代与传承的完美结合,在当时这都是当时很棘手的问题。”曹辉说,他们最终通过集群设计的方式克服了这些困难。
“十多年才长出来,我们也不知道开出的花儿竟那么好!给了我们这么多惊喜!”谈及北京坊的项目的成果时,曹辉欣喜地说。
广安控股是北京坊背后负责开发运营的母公司。据广安控股执行总经理王春艳透露,项目效益已超预期,目前招商已达90%,80%的店铺已经开业。以星巴克甄选旗舰店为例,开业当月便取得全国销售第一的业绩。
值得注意的是,来自其内部的统计显示,目前在北京坊消费的顾客中,有85%是在京常住人口——意味着昔日游客扎堆的大栅栏地区,逐步实现了由“游”到“购”的角色转换。
“未来会以北京坊为标杆,结合地方传统历史文化,推出具有地方特色的‘坊’系列。”曹辉说,目前,其公司规划中有西安的长安坊,黄山的徽州坊,以及北京坊二期项目。
不过在运营方看来,城市更新还有很多不能用货币衡量的成果。
“就在昨天,西广场进行了一场文艺演出,这里会经常举办展览和公益活动,我们想给市民以最高水平的生活体验,而且基本上都是免费。”据介绍,北京劝业场周围分布有三个主题广场,为消费者提供户外休闲的多元开放空间。
记者了解到,随着今年9月底2018北京国际设计周设计拉开帷幕,更多的历史文化街区项目开始加入城市更新的大潮,白塔寺更新计划、法源寺更新计划都位列其中。
扎堆“新风口” ,50强房企
或一半从事城市更新
“中国正在率先迎来城市更新的浪潮,保守估计其中蕴含的商机达数万亿元。”在2018中国城市更新论坛上,高和资本董事长、论坛主席苏鑫预测,未来房地产行业上市50强中,将有一半会从事城市更新领域。
从上海新天地,到成都太古里,再到大栅栏北京坊,城市更新逐渐成为新风口。
9月27日,万科以12.99亿元的价格收购海南航空大厦,启动城市更新。万科集团高级副总裁刘肖透露,未来3年,北京万科每年都会投入100亿左右的投资用于存量改造,预计3年之后持有400-500亿元的存量资产改造项目。
目前除万科外,保利、融创、中国朗诗、佳兆等众多企业都已加入到城市更新领域之中。
除了改造城市面貌,对于企业来说,在土地稀缺的大背景下,通过“更新”,也能带来一定程度上的经济收益。
戴德梁行北中国区项目及建筑顾问部主管陈彬指出,目前北京城市更新主要有:零售改办公、酒店改办公、酒店改公寓或养老公寓、工业项目改办公园区,以及旧建筑的升级改造。
以位于北京CBD的海航实业大厦为例,“更新”后的物业租金从原来的10元/天/平方米,提升至13元/天/平方米,租金上涨了30%。
城市更新缺“金主”,
更缺“地主”
“中国在30年内走完了欧洲一百年的发展路程,大规模的城镇化与旧城改造几乎同时进行,城市更新是未来的发展趋势。”住建部政策研究中心主任秦虹说。
她指出,北京、上海的城镇化率已经达到86%以上,甚至一部分二线城市已开始进入依靠存量更新给予支持的新阶段。
随着城市更新市场的走俏,政府也在加紧“赶路”,设立相关职能部门,完善相关条例与法规。
2014年12月,广州机构改革方案公布,将广州市“三旧”改造工作办公室的职责、市有关部门统筹城乡人居环境改善的职责整合划入广州市城市更新局。此后,深圳、济南城市等地相继成立城市更新局。
掌握城市更新的技巧,对于企业和政府来说,都迫在眉睫。
以北京为例,随着政策收紧,企业在京拿地的难度加大;同时在“四个中心”的定位下,核心区域的新增商业开发也迎来严控。
9月26日上午,北京市政府公布《北京市新增产业的禁止和限制目录》(2018年版),针对东、西城区,特别提出禁止新建住宅类项目,只能通过棚户区改造、老旧小区改造、文物保护区改造等形式。
按照目录,北京东西城、朝阳、海淀、丰台、石景山,东、西、北五环路和南四环路以内,也禁止新建酒店、写字楼等大型公建项目。
这意味着,“更新”将成为一门必修课。
由于前期投资较多、周期长、成本高,这对于企业而言是一种综合考验。一位业内人士对记者介绍,一些城市更新项目多数只能由资本雄厚的上市公司或国企承担,而规模较小的企业只能望洋兴叹。
此外,土地中常涉及复杂的产权更迭,这也是城市更新遭遇掣肘的重要原因之一。
“我们收到甲方(业主)的房产,有一部分常在产权归属上存在争议,有的归属于房产局,有的属于个体产权、还有中央单位的、军队的、央企的,针对这些不同的产权,政府会有相应的政策,而这梳理产权的过程会非常复杂漫长。”北京建筑大学建筑与城市规划学院副院长丁奇对中国城市报记者表示。
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