昨日，成都市政府官網發佈成都市商品房交易管理辦法（試行）（徵求意見稿） ，對成都市行政區域內從事商品房交易及其服務、實施商品房交易監督管理等活動進行規範。
文件指出：“為進一步提高公眾立法參與度，促進立法科學化、民主化，確保立法具有針對性和可操作性，提高立法質量，現將市房管局代市政府起草的《成都市商品房交易管理辦法（試行）》（徵求意見稿）網上徵求意見，請於2018年11月10日前將修改意見反饋至成都市人民政府法制辦公室。”
“本辦法所稱商品房是指房地產開發企業在依法取得房地產開發用地使用權的國有土地上，根據建設工程規劃開發建設並用於交易的房屋。”
“ 本辦法所稱商品房交易包括商品房的轉讓、抵押和租賃。”
文件第二十條列出了12種“銷售禁止行為”，涉及到違規收取意向金、捆綁銷售、價格欺詐、捂盤惜售、炒賣房號、虛假宣傳等備受關注的問題。
以下為原文：
成都市商品房交易管理辦法（試行）（徵求意見稿）
第一章 總則
第一條（目的依據） 為加強商品房交易管理，規範商品房交易行為，保障交易安全，維護交易當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》等法律、法規的規定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條（適用範圍） 在本市行政區域內從事商品房交易及其服務、實施商品房交易監督管理等活動，適用本辦法。
第三條（名詞釋義） 本辦法所稱商品房是指房地產開發企業在依法取得房地產開發用地使用權的國有土地上，根據建設工程規劃開發建設並用於交易的房屋。
本辦法所稱商品房交易包括商品房的轉讓、抵押和租賃。
第四條（主管部門） 市房產行政主管部門是本市商品房交易的行政主管部門，負責本市商品房交易活動的監督管理，建設全市統一的商品房交易監管服務平臺和房地產市場信用體系，會同有關部門定期公佈全市商品房交易指導信息、制定商品房交易合同的指導文本和房地產行業信用建設的規章制度。
區（市）縣房產行政主管部門負責轄區內商品房交易活動的監督管理。
規劃、建設、國土、工商、價格、稅務、公安、金融、統計、住房公積金等行政主管部門按照各自職責，做好商品房交易活動中的相關監督管理工作。
第五條（基本原則） 商品房交易管理應當遵循改善環境與促進發展、行政監管與市場調節、社會監督與行業自律相結合的原則，保障交易安全、便捷、規範、有序進行。
商品房交易應當以符合規劃、建設審批要求，具有固定界限、獨立使用功能的特定單元為基礎。住宅以套為基本單元進行交易，非住宅以房屋的幢或層、間為基本單元進行交易。
第六條（信息化監管） 本市實行商品房交易信息網絡管理制度。通過全市統一的商品房交易監管服務平臺，提供商品房項目信息（含土地宗地編碼）識別、樓盤表建立與管理、銷售方案備案、預售許可辦理、現售備案、交易情況及交易檔案等信息查詢，交易合同網籤與備案、交易資金監管、竣工交付使用情況和商品房交易服務招標投標等業務信息的發佈、異動監測、風險預警、服務評價、信用披露等服務。
第七條（一般規定） 本市實行商品房項目信息共享制度。規劃、國土（含不動產登記部門）、民政、建設、房管、人防、環保、住房公積金等部門依職責辦理商品房建設、交易、交付使用等相關批准或備案、登記手續時，以土地拍賣成交確認編號進行相應的數據關聯，並通過大數據平臺交換商品房項目信息，依職責加強商品房項目促工促建。
第八條（鼓勵倡導） 鼓勵房地產開發企業建設戶型優、功能全、配套佳、能耗低的高品質商品住房，建設綠色住宅小區；倡導實施商品住房質量保險。
第二章 銷售管理
第九條（項目信息認證） 房地產開發企業使用商品房交易監管服務平臺前應當辦理用戶認證，取得商品房項目信息識別碼；並在此識別碼下辦理商品房面積測繪成果審核、樓盤表建立與管理、商品房銷售方案備案、預售許可、現售備案、買賣合同網籤與備案、預售資金監管、竣工交付、商品房交易服務招標等業務。
第十條（樓盤表建立） 商品房預售、現售的，應當分別在辦理商品房預售許可、現售備案前完成樓盤表建立。新建商品房用於租賃的，應當在竣工驗收合格後交付使用之前完成樓盤表建立。
第十一條（一般管理規定） 房地產開發企業銷售商品房（包括預售和現售）前應當向房產行政主管部門提交商品房銷（預）售方案，取得商品房預售許可證或完成商品房現售備案，並按規定預售或現售商品房。
第十二條（商品房預售許可） 房地產開發企業申請辦理商品房預售許可應當符合法律法規的規定，並達到規定的工程進度標準。
預售許可證記載的主要內容發生變更的，房地產開發企業應當向房產行政主管部門辦理商品房預售許可變更手續。變更內容影響商品房質量或者使用功能的，開發企業應當在變更確立之日起10日內書面通知買受人。
第十三條（現售備案） 房地產開發企業銷售不在預售許可範圍內但已竣工驗收備案的商品房，應當申請辦理商品房現售備案。
對達到現售條件的，房產行政主管部門應當出具商品房現售備案證明材料，並提供商品房買賣（現售）合同網上籤約服務；對未達到現售條件的，應當向申請人書面說明不予辦理的理由。不動產登記機構依據商品房交易審查合規的信息辦理現售商品房不動產轉移登記手續。
第十四條（商品房項目轉讓） 已經取得商品房預售許可的項目依法轉讓的，原房地產開發企業應當自項目轉讓合同簽訂之日起10日內書面通知買受人，告知買受人在收到書面通知之日起90日內有權解除商品房買賣合同，商品房買賣合同另有約定的除外。買受人未在規定期限內書面解除買賣合同的，買賣合同中約定原房地產開發企業的權利和義務，由項目受讓人承擔。
第十五條（合同解除） 房地產開發企業與買受人解除已登記備案的商品房預售合同，應當簽訂解除預售合同的協議，並辦理預售合同登記備案註銷手續。
第三章 銷售行為規範
第十六條（銷售方式） 房地產開發企業應當在取得商品房預售許可證、現售備案證明材料後10日內通過商品房交易監管服務平臺一次性公示全部準售房源，按照一房一價，明碼標價，公開向社會銷售，不得以內部認購、內部認籌等方式進行非公開銷售。對於可售房源套數少於已登記購房人數的，開盤銷售可採取公證機構主持的公證搖號方式（包括網上搖號），依公證搖號結果按序選房。
房地產開發企業銷售商品房時應當實行購房實名制，不得進行虛假交易行為。
房地產開發企業銷售已設定抵押權的商品房，應當將抵押權人同意預售、現售的書面證明等書面告知買受人。
第十七條（信息公示） 房地產開發企業銷售商品房，應當在商品房銷售現場顯著位置如實公示並及時更新下列信息，公示期限自商品房銷售之日起至全部銷售完畢：
（一）購房指引（含項目存在可能不利因素的告知）；
（二）營業執照和資質證書；
（三）不動產權證書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和建築工程施工許可證；
（四）商品房預售許可證或現售備案證明材料；
（五）商品房訂購協議、買賣合同的示範文本及附件；
（六）商品房項目總平面圖和測繪報告、公共配套設施說明；
（七）商品房經營者應當對每套商品房進行明碼標價。按照建築面積或者套內建築面積計價的，還應標示建築面積單價或者套內建築面積單價；
（八）商品房銷售方案，商品房項目內按規劃配建的停車位（車庫）數量、位置、租售方式、租金和售價及停放管理服務費標準，位於人防防護區範圍內的停車位（車庫）應註明“人防車位（車庫）”；
（九）準售房源的銷售狀態、交易限制狀況等；
（十）提供住房貸款（含公積金貸款）的說明；
（十一）業主臨時管理規約、已簽訂的前期物業服務合同等；
（十二）法律、法規、規章和主管部門要求公示的其他材料。
第十八條（告知事項） 房地產開發企業與買受人簽訂商品房買賣合同前，應當向買受人出示商品房預售許可證或現售備案證明材料、買賣合同及其補充協議文本等，向買受人說明預售、現售商品房的狀況，告知商品房買賣合同網上籤約、聯機打印和辦理商品房買賣合同網上登記備案的程序、要求和注意事項。
第十九條（合同網籤與備案） 房地產開發企業預售、現售商品房，應當與買受人及時通過商品房交易監管服務平臺在線擬定商品房買賣合同；並在約定時間內提交買受人身份證明、預售資金監管銀行出具的購房交款憑證等資料，向房屋交易主管部門申請辦理合同登記備案。
預售商品房已設定在建建築物抵押權的，抵押權註銷登記後，方可辦理商品房預售合同登記備案。
第二十條（銷售禁止行為） 商品房銷售活動中，不得有下列行為：
（一）在取得商品房預售許可證或現售備案證明材料前，與買受人簽訂商品房認購書，或者以意向金、誠意金及其他形式收取買受人預訂款性質費用或者購房款等費用；
（二）未按照商品房預售許可證或現售備案證明材料批准或記載的用途和範圍等內容銷售；
（三）將查封凍結等禁止銷售或者未解除商品房買賣合同前作為合同標的物的商品房轉讓給他人；
（四）在商品房銷售現場公示的房屋交易限制狀況和銷售狀態、價格等信息與商品房交易監管服務平臺不一致；
（五）捆綁銷售商品房以外的其他商品或服務；
（六）未經抵押權人同意擅自銷售已設定抵押權的商品房或未將抵押情況書面告知買受人；
（七）將規劃許可為商業、辦公、工業研發等用途的商品房按照居住用房進行虛假宣傳、銷售；
（八）違反商品房銷售明碼標價的規定，未按一房一價標示、在標價之外加價銷售、收取任何未予標明的費用，散佈漲價信息哄抬價格、價格欺詐、價格壟斷等價格違法行為；
（九）發佈虛假已售、待售房源信息，營造虛假銷售氛圍，訂立虛假買賣、租賃、抵押合同；
（十）提供或者協助提供虛假證明資料，散佈虛假信息，造謠滋事，炒賣房號，製造恐慌氣氛；
（十一）以囤積、截留房源等方式捂盤惜售；
（十二）法律、法規、規章禁止的其他行為。
第二十一條（車位租售） 商品房項目內按規劃配建停放汽車的車位（庫）應當首先滿足本項目業主停車需要。
房地產開發企業出售車位（庫）前，應制定出售方案，說明並公示出售時間、方式、價格及物業服務費用等事項。
房地產開發企業出租車位（庫）的，應制作出租方案，說明租賃價格等事項，按一位（庫）一價在建築區劃內出入口、公示欄等顯著位置長期公示，內容發生調整的應及時更新。
位於人防防護區範圍內的停車位不得辦理分割登記。
第四章 預售資金監管
第二十二條（管理部門） 市房產行政主管部門負責指導全市新建商品房預售資金監管工作。中心城區的預售資金監督管理工作由市房屋產權交易中心負責具體實施；郊區新城的預售資金監督管理工作由商品房項目所在地房產行政管理部門負責具體實施。
第二十三條（監管賬戶） 本市實行商品房預售資金專戶銀行監管制度，確保專項用於預售商品房的工程建設。房地產開發企業申請商品房預售許可前，應當選擇符合規定技術條件並依約承擔監管義務的商業銀行作為預售資金監管銀行，並與房產行政主管部門、監管銀行共同簽訂商品房預售資金監管協議，設立商品房預售資金監管專用賬戶，用於預售資金的收存和使用支出。
監管範圍應當按照預售許可規模（最小為一幢），遵循一張預售許可證對應一個預售資金專用賬戶的原則，同一項目同一家監管銀行的可以共用一個監管專用賬戶。
第二十四條（監管期限） 監管期限自核發商品房預售許可證開始，至完成竣工驗收備案時止。竣工驗收備案後，房地產開發企業向房產行政主管部門申請解除該項目預售資金監管，經核實後，向監管銀行申請註銷預售資金監管專用賬戶。
第二十五條（預售資金收存） 買受人應當按照商品房預售合同約定的付款時間及金額，將商品房預售資金直接存入監管專用賬戶，房地產開發企業和預售資金監管銀行應當提供必要的技術支持。
第二十六條（重點監管額度） 本市實行預售資金重點額度監管制度。預售資金重點監管額度可按自取得商品房預售許可證起至竣工驗收備案止所需工程建設投資計價總額計算；每平方米建築面積工程建設投資計價的指導水平由市房產行政主管部門會同有關部門定期發佈。
第二十七條（資金使用節點） 本市實行預售資金使用節點管理制度。預售商品房工程進度達到規定節點方可申請核撥使用預售資金。
監管銀行依照規定和預售資金監管協議對存入監管子賬戶內的資金使用支出實施監管。
第二十八條（不予撥付情形） 預售商品房有下列情況之一的，不得撥付商品房預售資金使用：
（一）未將預售資金存入預售資金專用賬戶；
（二）截留預售資金或轉入其他賬戶；
（三）工程形象進度未達到規定節點；
（四）已核撥用款未按規定用途使用；
（五）未按監管機構要求實施整改。
第五章 竣工交付使用
第二十九條（交付時間） 房地產開發企業應當按照商品房買賣合同約定，將經竣工驗收合格並符合交付條件的商品房如期交付給買受人。因不可抗力或者其他特殊情況延期交付的，房地產開發企業應當及時告知買受人。
第三十條（交付條件） 房地產開發企業交付使用預售商品房，應當符合下列條件：
（一）取得商品房買賣合同約定的竣工驗收合格證明；
（二）取得商品房面積實測報告；
預售合同約定的其他交付條件。
第三十一條（交付流程） 房地產開發企業應當在交付前書面通知買受人辦理交付手續的時間、地點及注意事項。
交付使用預售商品住宅時，房地產開發企業應當按照商品房買賣合同約定辦理交接手續；並按規定向買受人提供住宅工程質量分戶驗收結果表、住宅質量保證書、住宅使用說明書，向買受人公示本辦法第三十條規定資料。
房地產開發企業不得在房屋交付環節和國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記完成前代收辦理登記的各種稅費。商品房買賣雙方應共同申請辦理交易與登記手續或由買受人委託開發企業代辦。
第三十二條（裝飾裝修水平） 房地產開發企業銷售商品房時設置樣板房的，應當書面說明實際交付的商品房質量、設施設備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致；交付不一致的，買賣雙方應當依約依法解決。
第六章 抵押與租賃
第三十三條（抵押禁止情形） 商品房有下列情形之一的，房地產開發企業不得設定抵押：
（一）違法建設的；
（二）被依法查封或者其他形式限制權利的；
（三）違反規劃、設計、消防等規定以及強制性標準分割的；
（四）法律、法規規定不得抵押的其他情形。
第三十四條（抵押備案程序） 房地產開發企業、買受人抵押商品房的，應當向房產行政主管部門辦理商品房抵押合同備案。
房產行政主管部門應當與稅務、金融、不動產登記等單位共享商品房買賣合同備案、變更、註銷和商品房抵押合同備案等信息。
第三十五條（在建商品房抵押） 房地產開發企業將用於銷售的在建商品房抵押的，抵押取得的資金，應當用於在建商品房工程建設。
房地產開發企業銷售已經抵押的在建商品房，應當經抵押權人書面同意；不得將已定購、擬定網籤合同、完成合同備案或者辦理預告登記的商品房納入在建商品房抵押範圍。
第三十六條（出租要求及禁止情形） 鼓勵房地產開發企業租售並舉，將經竣工驗收合格、具備相應使用功能的商品房先租後售。開發企業自持配建租賃住房的，應當按照土地出讓方案要求執行。不得將不符合工程建設強制性標準的商品房和其他依法不得出租的商品房出租。
第三十七條（房源發佈、租賃合同網籤與備案） 租賃商品房的，房地產開發企業可以通過全市統一的房屋租賃服務平臺發佈房源信息、依法與承租人簽訂租賃合同並辦理房屋租賃合同登記備案。
市房產行政主管部門應當制定商品房租賃合同指導文本，並通過全市大數據平臺與教育、民政、公安、金融、工商、發改、稅務等部門共享商品房租賃合同備案信息。
第三十八條（穩定租賃關係） 鼓勵建立長期穩定的商品房租賃關係，房地產開發企業出租自有商品房，租賃期限一次不得超過20年，到期後可續租。住房租賃合同中未約定租金調整次數和幅度的，房地產開發企業不得在租賃期限內單方面提高租金。
第七章 交易服務
第三十九條（交易服務禁止行為）從事商品房面積測繪、價格評估、居間、代理、推介、核驗、檢測等交易服務的機構（以下統稱交易服務機構）及其從業人員不得實施本辦法第二十條規定的行為，也不得為房地產開發企業實施前述行為提供服務或者便利。
第四十條（選擇服務機構） 房地產開發企業可以通過招投標方式選擇已在成都市房地產市場信用信息平臺建立信用信息且信用評價較高的交易服務機構、從業人員，委託其提供相應的商品房交易服務。
第四十一條（服務合同簽訂） 房地產開發企業可與選聘的交易服務機構、從業人員通過商品房交易監管服務平臺簽訂書面的委託合同，並約定專戶存儲的履約保證金。
第四十二條（面積測繪成果） 本市對房產交易的測繪成果實行備案管理。房地產開發企業、測繪機構應將測繪成果報送房產行政主管部門審核。房產行政主管部門對測繪機構的資格、測繪成果的適用性、界址點準確性、面積測算依據與方法等內容進行審核，審核後的房產測繪成果納入房產交易檔案管理。
第四十三條（服務公示） 交易服務機構應當在經營場所公示營業執照、備案或資信證明、服務項目、服務內容、收費標準、從業人員信用信息、服務流程、投訴渠道等事項。
交易服務機構及其從業人員不得發佈擾亂市場秩序和預期的信息，不得唆使、協助當事人從事違反法律法規和相關政策的交易行為。
第八章 監督機制
第四十四條（監督檢查） 房產行政主管部門應當加強商品房交易從業人員專業化的培養、商品房交易活動的異動監測管理、風險預警和服務評價的規範，完善監督檢查機制和規範。
房產行政主管部門可向預售資金監管銀行、房地產開發企業、商品房交易服務機構、從業人員發出相關函詢和監督意見書，發現房地產開發企業、商品房交易服務機構及從業人員在商品房交易活動中存在違法違規行為的，應當及時予以約談、暫停商品房交易監管服務平臺使用、記入信用檔案、公開披露等，並將相關情況移送有關部門。
第四十五條（秩序維護） 價格監督管理部門應當建立商品房交易價格監測制度，加強商品房交易活動中的價格監管，依法查處商品房交易價格違法違規行為。
工商行政主管部門加強商品房交易中廣告發布、合同格式條款等的監督管理，依法查處商品房交易活動中的虛假廣告發布、不正當競爭等違法違規行為。
公安部門依法查處偽造證明資料騙取購房資格、造謠滋事、炒賣房號等違法違規行為，並會同金融、房管等部門查處商品房交易活動中涉嫌非法集資的行為。
公積金管理部門依法查處商品房交易活動中損害住房公積金繳存職工合法權益的行為。
新聞出版主管部門依法查處媒體刊載、報道、傳播虛假失實的商品房市場信息，又不自行公開更正，消除負面影響的行為。
網信部門依法查處在互聯網上採編、發佈、轉載、傳播虛假市場信息，以及誤導市場預期、惡意炒作房價、製造市場恐慌等行為。
第四十六條（聯合懲戒失信） 本市建立商品房交易活動違法違規和失信行為披露制度。規劃、國土、建設、房管、工商、價格、稅務、公安、金融、公積金、統計等行政主管部門應當及時公開並共享監管信息，共同應用房地產市場信用評價報告，實施商品房交易活動守信聯合激勵和失信聯合懲戒的協同機制。
開展商品房交易活動信用評級的機構應當為人民銀行成都分行備案評級機構，並向市發改、工商等部門備案，依照信用評級規範出具信用評價報告 。
在本市商品房交易活動中，對信用等級處於不良信用狀況的房地產開發企業、交易服務機構及其股東或其實際控制人、法定代表人，禁止其3年內參與我市房地產市場公共資源交易、融資等活動；對信用評價等級處於不良信用狀況的房地產開發企業、交易服務機構聘用的從業人員，加強執業警示和監督檢查；對信用等級處於不良信用狀況的買受人，出賣方可以不予優惠折扣、提高按揭首付款比例等；對信用等級處於不良信用狀況的租房人，出租方可以不予租金優惠、設立押金等。
第四十七條（社會監督） 鼓勵消費者權益保護組織、志願者組織、相關行業協會、新聞媒體等機構和社會公眾參與商品房交易監督工作。
相關行業協會應當加強行業自律，制定行業章程和從業標準，規範執業行為，培訓從業人員，提高行業服務水平。
第九章 法律責任
第四十八條 房地產開發企業有下列行為之一，由房產行政主管部門責令限期整改，逾期未整改到位的，由綜合行政執法部門處以1萬元以上3萬元以下罰款：
（一）違反本辦法第十二條規定未辦理商品房預售許可證變更手續；
（二）違反本辦法第十六條規定，未在10日內公示全部準售房源；
（三）違反本辦法第十七條規定，未在銷售現場公示相關信息；
（四）違反本辦法第二十條規定，損害買受人的合法權益；
對前款第（四）項行為的，由實施商品房預售許可、現售備案的房產行政主管部門暫停當期商品房銷售。
第四十九條 房地產開發企業、測繪機構未按規定將測繪成果報送房產行政主管部門審核的，由房產行政主管部門責令限期整改，逾期未整改到位的，由綜合行政執法部門處以警告，並可處以2千元以上1萬元以下罰款。
第五十條 違反本辦法規定，偽造、塗改商品房預售許可證、現售備案證明材料的，由綜合行政執法部門依法收繳，並處1萬元以下罰款，造成損失的，依法承擔相應的民事責任；情節嚴重構成犯罪的，移送司法機關調查處理。
第五十一條 房地產開發企業違反本辦法規定，未取得商品房預售許可證、現售備案證明材料擅自預售、現售商品房的，或者被房產行政主管部門暫停商品房預售、現售仍進行銷售的，由房產行政主管部門責令停止違法行為，由綜合行政執法部門沒收違法所得，可以並處已收取的預付款1%以下且不超過3萬元的罰款。
第五十二條 房地產開發企業違反本辦法第二十四、第二十八條規定，未使用商品房預售資金監管專用賬戶收存商品房預售資金或者提供虛假資料騙取撥付商品房預售資金的，由房產行政主管部門責令其限期整改，逾期未整改到位的，由綜合行政執法部門處以3萬元以下的罰款。
第五十三條 國家工作人員在商品房交易管理工作中翫忽職守、濫用職權、徇私舞弊，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第十章 附則
第五十四條 本辦法自2018年 月 日起施行。
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