本案主辦律師：段福惠

關鍵詞

關鍵詞：歷史遺留問題房屋、以拆違代拆遷、違法強拆、行政不合理、段福惠律師勝訴案例

在我國城市國有土地範圍內的房屋登記中，有一些房屋因為歷史原因而遺留諸多問題。

分析房屋登記歷史遺留問題要按時段劃分，首先第一階段與第二階段的劃分以建國為截點，建國後又分不同的時期：

①1949年--1955年，為公有制和私有制時期；

②1956年--1965年，為全民所有制和集體所有制時期；

③1966年--1978年，為房地產登記停滯時期；

④1978年至今，為依法、依歸，規範化、制度化、法律化時期。

由於各階段和各個時期對房屋登記的政策、法律、法規都不相同，因此自然形成的房屋登記歷史遺留問題也不相同。這些遺留的問題帶有鮮明的歷史特徵和時期特點，解決這些歷史遺留問題就更需要遵循“尊重歷史、尊重事實、維護產權人利益、依法辦事

在北京市海淀區一違法拆違案中，段福惠律師正是利用了相關部門有不依法對待歷史遺留問題房屋、濫用行政職權的嫌疑這一點予以突破，為被強拆的馬女士一家贏回了應得權益。

案情回放：

房屋位於北京市海淀區西直門外的馬女士一家，目前正面臨拆遷。馬家有祖產11間房，在文革時交公，1983年落實政策時返還了11間，但返還時已被國家拆除5間。馬女士的父親生前因經濟困難沒有辦成房產證，但有1951年北京市土地房產所有證。因沒有辦理新的房產證，房屋一直得不到拆遷辦的認可。

後因老房年久失修，馬女士在維修房屋時將拆除的5間房屋重建。現手頭有1983年落實私房政策返還時所有證明文件，有民國時蓋房修房手續，有郊區土地房產證。但北京市海淀區城市管理綜合行政執法監察局（以下簡稱“城管局”）以房屋沒有取得建設工程規劃許可證為由認定房屋為違法建設，並在2017年8月23日對房屋進行了強制拆除。馬女士一家經過多方考量，最終決定委託北京資深拆遷律師段福惠助其維權。

律師說案：

第一階段：申請閱卷

段福惠律師瞭解案情後，針對提起的行政複議程序趁熱打鐵、步步緊跟，向北京市海淀區人民政府發出閱卷的申請，申請查閱行政複議一案中城管局提出的書面答覆、作出具體行政行為的證據、依據等其他有關材料。因為律師深知，對於之前提起的行政複議申請是否能夠被支持，找到其中的違法點是關鍵中的關鍵。特申請閱卷，通過閱卷得到更全面的信息，才能夠更好地把控案件的走向。

第二階段：發出代理意見

段律師深切感知到了馬女士一家心急如焚的心情，通過及時查閱卷宗及向委託人的瞭解，就城管局強制拆除行為違法一案，向北京市海淀區人民政府發出代理意見，主要針對如下幾個方面：

首先，城管局所認定的基本事實是錯誤的。因為未經調查核實，城管局提交的所有檢查、勘驗筆錄上均未明確被檢查人、被勘驗人的身份信息，也沒有其簽字確認；而且城管局並未提供其執法人員的身份、職位等信息，僅有執法證號，也不能證明其真實的身份；再者，涉案房屋繫馬女士之父馬先生所遺留，經歷了文革特殊時期的沒收和發還，又加上當時房屋登記部門工作人員的不充分履職行為，才沒有辦理正式的房屋產權登記，情況非常複雜，其存在有特殊的歷史原因，

其次，認為城管局實施強制拆除行為程序上嚴重違法。本案中，城管局在實施拆除行為之前，並未製作責令限期改正的相關文書，也未製作責令限期拆除的文書，更未履行強拆前催告等程序。而且城管局並未提交任何關於強拆實施現場的證據材料，根本無法證明其合法實施了強制拆除。城管局也應制作符合法律要求的行政處罰決定書並送達於相對人，在作出行政處罰決定前要進行全面、客觀、公正的調查，聽取相對人陳述和申辯，必要情況下還應舉行聽證等等。城管局均未依法履行上述程序，嚴重違反了行政處罰的一般法律規定。

再次，涉案房屋所在區域涉及拆遷，城管局拆除涉案房屋有濫用職權介入拆遷的嫌疑。涉案房屋所在區域涉及的項目，相關拆遷單位已經向馬女士家下發了拆遷補償及簽約方面的通知，現馬家尚未簽訂補償協議。城管局在此期間以違法建設的名義強制拆除房屋，

最後，段福惠律師認為城管局並未顧及馬家的利益，直接就拆除了涉案房屋，其行為違反了行政合理性原則。而且馬家房屋是在自家原有院落內建設的，用於自家人居住，沒有超出原有的規劃範圍，也沒有改變規劃用途，且存在已經幾十年。且不說《城鄉規劃法》實施於2008年，用該法規制其實施之前的建設行為並不妥當；就其房屋本身而言，屬於歷史遺留問題，是特定歷史時期的產物，不加以區分而直接拆除的處理方式顯然不當。

第三階段：申請人複議請求終獲支持

通過段律師及時準確的找到案件癥結，一份於法有據、與理可依的代理意見交到了海淀區人民政府手中。最終，區政府依據《行政強制法》《北京市城鄉規劃條例》及《北京市禁止違法建設若干規定》的有關規定，認定城管局在查處拆除違法建設過程中，應當履行限期拆除、公告、催告、作出強制拆除決定、送達等法定程序。本案中城管局未履行相關程序便將馬家的房屋予以拆除，系違反法定程序。故作出了確認城管局對涉案房屋的拆除行為違法的複議決定。

律師點評：

程序是法治和肆意而治的分水嶺，程序先於實體。明確、公開、嚴格的法律程序是公民權利得以實現，社會法治得以施行的最主要保障。行政程序是防止行政機關濫用權力，保障公正性的有效措施。

將無證建築認定為違章建築是拆遷方慣用的伎倆

如遇類似案件，當事人一定要緊盯程序的防線，運用法律武器，切實合法地保障自己的權益。在發現自己的權益受到損害時，一定要重視起來，並及時諮詢專業拆遷律師，必要時啟動法律程序維護自己的權益。

相關法條：

《城鄉規劃法》

第64條：未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的，由縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門責令停止建設；尚可採取改正措施消除對規劃實施的影響的，限期改正，處建設工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款；無法採取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以並處建設工程造價百分之十以下的罰款。

第65條：在鄉、村莊規劃區內未依法取得鄉村建設規劃許可證或者未按照鄉村建設規劃許可證的規定進行建設的，由鄉、鎮人民政府責令停止建設、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。

《國有土地上房屋徵收與補償條例》

第4條：市、縣級人民政府負責本行政區域的房屋徵收與補償工作。

市、縣級人民政府確定的房屋徵收部門(以下稱房屋徵收部門)組織實施本行政區域的房屋徵收與補償工作。

市、縣級人民政府有關部門應當依照本條例的規定和本級人民政府規定的職責分工，互相配合，保障房屋徵收與補償工作的順利進行。

第27條：實施房屋徵收應當先補償、後搬遷。

作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府對被徵收人給予補償後，被徵收人應當在補償協議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。

任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被徵收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。

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