有些房子，只有物理屬性；有的房子，卻註定會被賦予精神內涵。
曾經被我們定性為普通置業者擠出型消費市場的臨深樓市，始終有一股力量，在推動精神內涵的加入。萬萬沒想到的是，鎖定精神內涵的實錘樓盤，卻是來自於並不在傳統臨深版圖中的汕尾——為深圳提供468平方公里“飛地”的一座粵東城市。
在調控走向縱深，由“普調”演變為“強調”，萬科喊話“活下去”、房企紛紛收縮戰線調整策略的環境下，汕尾星河灣卻以城市人居品質的多重升維，引發了客戶對於粵東市場的興趣和關注。其所體現的，或許正是堅持“房住不炒”定位、力促“居有所質”原力覺醒的樓市正能量。
調控向縱深挺進
樓市冰火兩重天，有一種房子越調越買
2016年“十月風暴”至今已整整兩年，該拋棄的幻想必須堅決拋棄！
從一開始的疾風暴雨式跟進，到隨後的城市差異化調整，這輪覆蓋全國所有熱點城市、近400項調控政策的推出，不僅體現前所未有的力度，部分城市調控政策更表現出手術刀式的精準度，顯示“堅決遏制房價上漲”的態度已成為共識，並已成為各級政府的自覺行動。一切均表明，樓市調控正向縱深發展。
過程中不難發現，分化也已在所難免。
- 一是城市間的分化。不同級別城市，因規劃前景、產業前景不同，人口淨流入出現正負走向，將會出現爆發、前進、穩定、退潮、滑坡等多種截然不同的走勢。
- 二是產品間的分化。前幾年基於企業擴張需求而誕生的速成產品，落後於時代需求的普通產品，市場追捧將難以為繼，“買到即賺”成為過去時。而具有獨特資源優勢，品質方面建樹明顯的產品，將成為烈火中的真金，經得起市場檢驗，倒逼市場重回“品質”時代。
今年的深圳樓市，也表現出典型的冰火兩重天分化局面。擁有核心資源、品質超群的樓盤，因為政府限價紅利過於誘人，製造了“5000萬蹲”、“排隊離婚”等諸多怪誕，成為市場僅存的“買到即賺”稀缺品種。
深圳樓市這種表現也證明，市場不缺消費力，售價千萬級別的豪宅一次性付款者眾。這是“越調越買”的經典案例，遇到的話，有條件就買！
臨深樓市置業思維嬗變
從擠出型購買，到主動性搶進
9月份，深圳推新速度提升。據規土委官方網站已經上線的新批預售項目，9月份深圳共計有5個樓盤獲得3021套商品住宅的預售資格，另有7個項目3452套偏居住型公寓獲准預售，單月超6000套居住型商品房入市，創下深圳新房供應的新高。下一步，原計劃準備“硬抗”的開發商將會逐步妥協，接受政府的備案價，更多新盤將有序入市，市場供應短期無虞。
從獲准預售項目的備案價看，深圳樓市短期將依然維持相對穩定的均價水平，8月份的“上漲”只是長期盤整中的一朵浪花，9月份再次回到下降通道；從9月份全市成交2248套商品住宅、月末可售房源僅有22264套的情況看，庫存消化週期依然偏緊，短期暫無下滑隱憂。
深圳新房供需平衡，價格趨穩，與深圳息息相關的臨深樓市呢？
近兩個月，臨深樓市的核心戰場東莞、惠州，表現沒有之前那麼搶眼，活躍度趨淡。一兵機構重點監控的45個指數樓盤，客戶到訪數量不同程度出現下滑，成交不理想；即便是一週前的直轄傳聞，甚至都沒激起多大浪花，說明市場預期正在發生變化，調控深入效應開始顯現。兩市9月份整體成交數據這幾天就要出爐，或可印證“趨淡”判斷。
臨深主要是一個依賴外來消費人口的市場，目前仍然存在兩大瓶頸阻礙臨深融深。一是城際通勤方式沒有根本改變，深圳核心區域人群住到臨深去難度較大，還需要粵港澳大灣區城市群交通互通互聯的刺激。但這需要時間。買了臨深房產的深圳人，自住者寡，什麼時候滿足自住條件，尚需時日；
二是兩地居住品質落差較大，包括生活消費類配套、產品自身品質均存在差距，深圳人住過去誘因不足。不少深圳人心中，“寧要深圳一間房，不要臨深一套墅”思維根深蒂固。在深圳參觀過多個新盤的人，再去看臨深樓盤，產品、品質和服務較難打動人。
所以，隨著臨深與深圳價差的縮小，不少人，尤其是實力人群，選擇將身心安放深圳，並不奇怪。僅靠擠出型消費力，無力支撐臨深龐大的市場。這為臨深樓市由擠出型消費佔主導，到向主動購買為主轉變，提供了極大想象空間。臨深置業思維嬗變或許在等待中不期而至。
大深圳三環地圖之萬萬沒想到
深汕區神助攻，汕尾進入臨深版圖
以福田CBD為起點，深圳中心與邊界的距離均不遠，距最北端26公里，最西端36公里，最東端40公里。按理說，臨深多個片區加入深圳半小時生活圈的基礎條件已經具備。2015年9月，一兵執掌的灣區看房幫（ID：zcfy22180353）團隊推出的《大深圳三環地圖》風靡一時，就是因為這個推理，暗合了市場的潛在需求。
萬萬沒想到的是，深汕特別合作區在此後改由深圳主導，使得這張描繪出臨深置業核心區域的地圖頓時出現缺陷。
2017年9月份，深汕特別合作區體制機制調控方案獲得通過，調整為深圳全面主導。11月開始，深汕特別合作區官網發佈的官文中，深汕特別合作區均名改為“廣東省深圳市深汕特別合作區”，人口全部轉為深圳戶籍，深汕區實際已成為深圳的第十一區。
接下來，事情好辦了。深圳依託強大的財政實力、國內領先的城市規劃、建設和管理能力，在深汕特別合作區這張白紙上，興建一個強大的“十一區”指日可待。這也宣告，汕尾正式進入臨深版圖的核心。
一年來，深汕特別合作區在騰訊、華潤等重點項目的推動下，建設進展速度驚人，前期出讓的地塊多已動工，主要建設區日新月異。下面3個關鍵詞可為代表：
- 中心區規劃——
2018年6月，特合區1000萬，全球徵集中心區城市設計方案；
7月11日，首輪資格預審會從49家設計機構中投票評選出6家入圍；
7月27至28日，召開《深汕特別合作區總體規劃（2017-2035）綱要》專家諮詢會；
9月21日，深汕特別合作區中心區設計方案已經確定2個入圍方案，下一步將進入二選一PK，確定最終建設方案。
- 20分鐘直達——
為改善通勤條件，深圳還在力促重大交通工程上馬，包括計劃興建一條時速350公里的高速鐵路，實現20分鐘直達。這項工程得到上層支持，省發改委已啟動預可研。除此之外，“深汕新高速”選線和線位方案研究也已啟動，近期線位方案已基本穩定。
- 人口規模150萬——
目前，深汕特別合作區戶籍人口7.65萬，已建成23.86平方公里（6月份數據）。按照規劃，至2035年，全區建設用地將達到145平方公里，人口規模達到150萬人，公共配套設施按300萬人標準配置。
可以預見，深圳“10+1”區，將進入全面建設新階段，又一座CBD在粵東崛起，足以將汕尾推進臨深版圖的核心。
星河灣品質襲深
臨深高階不動產首現汕尾
之所以在本文開頭就引汕尾星河灣為例，正是因為星河灣的“鑽石”品質在國內聞名遐邇，出現在納入臨深版圖的汕尾，首次讓深圳高端置業客戶觸手可及。
從目前掌握的情況看，汕尾星河灣開盤熱銷，並不是深圳人造就的。汕尾人本身就是深圳改革開放的主力軍，在深圳工作的汕尾人在廣東各市中數量領先，事業有成的汕尾人為數眾多。他們見慣了深圳高品質人居產品，對星河灣的出現當然大喜過望。
作為初創便以品質奠定行業地位的房企品牌，有人認為星河灣在近十年樓市發展的黃金時代中，本可以借其強大的品牌力量，更大範圍的開疆拓土。如果那樣，星河灣的金子招牌中或許就少了錘鍊的成分，也就難以成就今天的星河灣的品質領先性。
深圳不乏高品質產品，包括全國性標杆項目。如果單以品質論，汕尾星河灣秉承星河灣品質路線的一貫追求，從規劃、設計，到空間、配置等方面，同樣不遑多讓。筆者9月份前往考察了星河灣在售的廣州星河灣半島和汕尾星河灣，曾兩遍比照其多達146頁的銷售手冊，星河灣對品質標準嚴絲合縫的堅守，鑄就出讓人無可挑剔的高階不動產。
汕尾星河灣項目對星河灣二十年匠心和細節的承襲，即便是放在深圳，在品質領先性上住宅方面可謂一騎絕塵。
對於在深圳事業有成的汕尾人而言，在家鄉能夠購買到一流品牌、一流品質的星河灣產品，的確是一個不用多加思考的決定。在深汕特別合作區即將騰飛之際，這對深圳高端人群也提出了一個全新命題，臨深出現媲美深圳一線的高階不動產，該放棄慣性思維、搶先收藏嗎？
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