我們挑選的四十座城市來自中國、美國、英國、日本、澳大利亞、新西蘭、歐洲、東南亞等國家和地區。文中提到的租金回報率是用1年租金/房屋價格計算得來，沒有扣除各類房屋保養費、管理費、稅費等等，因此這裡的毛租金回報率會比實際情況略高。
從租金回報率的排行榜來看，美國、英國、日本依舊是能讓投資者獲得不錯收益的區域，租金回報率5%以上的城市，這三個國家的城市就佔了一大半。其中，美國的達拉斯和日本的大阪，與去年一樣，依舊成為全球城市中的佼佼者，穩坐前兩名的寶座。
曾經一度不受投資者青睞的東南亞城市，金邊、胡志明、曼谷的租金回報率超越大多數發達國家，離不開這些城市的高租金。
各個國家也正在上演“逃離北上廣”的趨勢，更多的二三線城市投資回報率超越一線。
而毫不意外的是，中國包括香港在內的一線城市，過了一年也沒什麼長進，租金回報率依然墊底，不到3%。原因無非兩點，房價過高同時房租疲軟。全球一線城市的租金回報率也基本都處於3%以下。
為了讓租金回報率數據更好地指導投資，我們把房價也列入參考體系中，以租金回報率為橫座標，以房價為縱座標，從而找到一些性價比更高的城市。
下圖右下方第四象限中的城市，投資性價比相對更高，能用較少的資金，撬動更高的收益，我們把它們列為五星城市。在這些城市，低於300萬人民幣的資金，依靠租金每年可以獲得3.5%以上的收益。比如達拉斯、大阪、名古屋、金邊、奧斯汀等等，租金回報率最高，房價也相對更低。
而圖中右上方第一象限的城市，房價雖然高，但租金回報率也還不錯，我們把它們列為四星城市，比如波士頓、東京、洛杉磯、堪培拉，每年還可以獲得超過5%的回報率。
左下角第三象限的城市，房價和租金回報率偏低，若租金進一步上漲，則有可能跨越3.5%的門檻，這些城市有待進一步觀察，我們把它們列為三星城市。
左上角第二象限的城市，房價高，租金回報率低，屬於各個國家的一線城市，保值屬性優於租金收益，我們把它們列為二星城市。
那麼到這些城市投資究竟需要多少預算，彆著急，這裡就有一份簡單粗暴的解決方案。我們把投資預算分為三檔：300萬以內，300-500萬，500萬以上，並結合各個城市房價和租金回報率，給出各種預算下的最優方案。
➤只要300萬也能撬動全球房產
什麼？才兩三百萬也想全球資產配置？在北上廣深能買個啥啊。
是的，你沒有看錯，手握300萬，也能圓你全球資產配置的夢想。300萬的投資也可以配得上8%的收益率。不信你看↓
300萬左右可以買到哪些城市的房產，我們試著在40座城市中列出房價在這個範圍內的，結果發現300萬可以買下一半的城市了。
一共有20座城市房屋均價在300萬以內，它們分別分佈在日本、柬埔寨、越南、美國、英國、澳大利亞、加拿大、德國、新西蘭，以及中國大陸。這樣的配置，算得上全球資產配置了吧。
在上圖中，總價在300萬以內，投資回報率在5%以上的城市有14個，我們按照回報率高低進行了優先級排序，針對有不同投資需求的人群。
1.安全避險還看日本：大阪、名古屋 5星
大阪和名古屋的租金回報率分別為7.28%和7.20%。
日本的房地產市場非常成熟，已經有很完善的法律法規和交易機制，經濟和政治環境也很穩定，因此日元資產其實是自帶避險屬性的。這也是為何2017年來，多位幣圈大佬到日本置業或開辦分公司。大阪、名古屋，再加上東京，是日本的三大都市圈，彙集了日本一半以上的人口，且每年貢獻了日本70%的GDP。
我們在日本房產網上也可以看到，在大阪，距離地鐵站五分鐘距離的單身公寓，一年租金為80萬日元，大約相當於人民幣4.7萬，投資回報率超過了6%。
2.押注十年前的中國，獲得超額收益
金邊和胡志明租金回報率分別為6.92%和5.56%。金邊和胡志明分別是柬埔寨和越南的第一大城市，也是兩個國家的經濟中心。這兩座城市都可以找到總價不到200萬人民幣，但租金回報率在6%左右的房產。是既可以享受高租金，同時又能獲得房產增值的城市。
最近幾年，隨著中日韓製造業的升級，低端製造業不斷轉移到東南亞的柬埔寨、越南、菲律賓等國家，大幅拉動當地的經濟發展。同時，柬埔寨和越南也正好處於“一帶一路”沿線國家，大量中國資本湧入柬埔寨和越南，帶動當地的經濟和基建發展。
胡志明最近幾年都被普華永道和仲量聯行列為亞洲發展潛力最大的城市之一。
而柬埔寨作為亞洲GDP增長最快的國家，正在經歷著十年前中國飛速發展的道路。柬埔寨首都金邊是全球人口增速排名第三的城市，彙集了整個國家的高收入人群，和外資企業及NGO工作人員，租房需求強勁。
金邊和胡志明目前所處的發展環境相似，是東南亞為數不多的幾個值得投資的城市。但金邊的投資環境相對寬鬆，對外國人投資門檻低，也沒有外匯管制，投資起來會更方便，從這一點來看，金邊的優先級也要高於胡志明。
3.想當“包租婆” 就別錯過美國這些城市
達拉斯：5星
達拉斯租金回報率9.7%。達拉斯去年和今年都是全球城市租金回報率的冠軍。據統計，達拉斯房價從2012年逐漸走出金融危機的泥潭，開始上漲，至今達拉斯房價累計上漲85%，預計未來一年還將上漲3.4%。
達拉斯當地的房產市場仍然非常健康。不過，目前達拉斯的市場環境比較冷靜，為明顯的買方市場，房屋實際成交價一般低於最初的掛牌價。因此，達拉斯更適合長期投資做包租婆，享受每年高額的租金收益。
鹽湖城：5星
除了達拉斯，鹽湖城也是美國另一個高性價比的城市。目前租金回報率為6.47%，但房屋均價還未超過200萬人民幣，購買壓力較小。鹽湖城去年房價上漲了7.9%，預計今年漲幅會略微放緩至3.2%。相對來說，鹽湖城的中小戶型會比大戶型的回報率更高。
丹佛：5星
丹佛的租金回報率為6.10%。在過去十年裡，丹佛的累計房價漲幅超過了60%。去年，我們曾經做過美國城市人口增長的統計，丹佛是美國人口增長最快的五大城市之一。
目前丹佛的市場健康程度非常高，預計丹佛房價未來一年還將上漲4.6%。丹佛的市場環境偏中性，賣家的掛牌價和實際成交價差別不大。
奧斯汀：5星
奧斯汀的租金回報率為6.46%，與丹佛恰好相反，奧斯汀的大戶型租金回報率反而更高，而且奧斯汀目前的市場交易比丹佛更活躍，屬於賣方市場。
4.穩定增值且看英國二三線
曼徹斯特：5星
曼徹斯特租金回報率為5.77%。曼徹斯特是英國第二大城市，也是英國城市中租金回報率最高的。曼城房價在2008年金融危機後陷入沉寂，但在2014年步入上升階段。最近兩年的房價漲幅都接近7%，一直位於英國房價漲幅前五名。而曼城目前也正在進行產業轉型，承接倫敦外溢的金融、科技等服務行業。如果曼城能夠順利轉型，它的房價上漲潛力會更大。
愛丁堡：5星
愛丁堡的租金回報率為5.40%。與曼徹斯特一樣，愛丁堡的房價也是在2014年後才開始加足馬力往上跑，2017年下半年更是加速上漲。這座計算機人才輩出的城市，正在朝著英國“硅谷”的方向發展，吸引了眾多科技型企業。
利物浦&伯明翰：5星
利物浦和伯明翰租金回報率分別為5.64%和5.18%。這是英國的兩座老牌工業城市，過去一年的漲幅超過7%，房價漲幅在英國大城市中排名前三。而伯明翰作為歐洲最年輕的城市，連續三年被普華永道評為英國房地產投資前景最好的城市。
5.這裡有比海南更保值更便宜的別墅
墨爾本&布里斯班：5星
墨爾本和布里斯班的租金回報率分別為5.66%和5.72%。喜歡海濱城市的，還有澳洲的墨爾本和布里斯班的獨棟屋和公寓可供選擇。文中布里斯班和墨爾本使用的是二居室公寓的數據，比獨棟屋的回報率高出1-2%，價格會比獨棟房屋要低。
多家研究機構一致認為，墨爾本和布里斯班的獨棟房屋升值潛力巨大，預計未來三年累計上漲7%-16%。
而如果要選擇墨爾本和布里斯班的公寓，在挑選公寓時儘量選擇市中心的公寓，以及靠近交通樞紐的公寓項目，最大化地做到資產保值。
➤手握五百萬，就有機會在全球一線做房東
海外投資預算如果上升到500萬人民幣，那麼恭喜你，有希望在全球主要城市配置一套房產了。
在這一檔，根據租金回報率高低來看，投資的優先級是波士頓、東京、洛杉磯、堪培拉。這是房屋價格在500萬以內，同時租金回報率超過5%的城市。
1.美國華人首選置業城市：波士頓與洛杉磯
波士頓與洛杉磯一直是美國華人置業最先考慮的兩座城市，二者的科技產業優勢也帶動了當地的經濟發展，並吸引了大批的優質人才。
波士頓：4星
波士頓租金回報率為5.63%。從2012年至今，波士頓房價累計上漲了64%，預計未來一年還將上漲3.5%。
波士頓一個最大的特點是教育資源豐富，聚集了100多所院校，著名的哈佛和麻省理工都位於波士頓，曾經我們做過一期有關美國大學周邊城市房價的調研，其中性價比最高的就是波士頓。
洛杉磯：4星
另一座與華人有著頗多淵源的城市洛杉磯，租金回報率為5.28%，與波士頓不相上下。預計未來一年洛杉磯房價還將上漲3.1%。目前洛杉磯房產市場非常健康，不過市場交易不夠活躍，交易量在金融危機後僅僅是緩慢增長，因此對於投資者而言，優先級是次於波士頓的。
2.一線城市中的佼佼者：東京4星
東京租金回報率為5.50%，是全球一線城市中，租金回報率最高的城市。
在東京置業的房屋價值和土地價值同等重要。據彭博社報道，最近五年來，東京土地價格不斷上漲。其中，東京銀座購物區所在的地區土地價格四年上漲了51%,中心五區的土地價格也上漲超過25%。
東京最大的特點就是一個字：穩！穩！穩！
從2011年至今，包括東京在內的日本三大都市圈租金一直處於穩定狀態。同時東京的租房市場也是需求旺盛，房屋空置率非常低。據第一太平戴維斯的調查，日本中端公寓一直處於接近滿租的狀態，去年第四季度出租率超過96%。
此外，柏林、法蘭克福、多倫多、溫哥華、奧克蘭作為德國、加拿大和新西蘭的主要城市，也可以以500萬不到的價格拿下，但單純從租金回報率的角度來看，性價比不如前面的幾座城市。
至於傲嬌的上海和深圳，作為中國的一線城市，房價也當之無愧地比肩全球一線城市，再加上房租低迷，帶動租金回報率光榮墊底。如果有500萬的投資預算，在前面的任何一座城市，都能獲得高於上海和深圳的租金回報。
➤千萬富豪請看準國際一線
如果預算再上到一千萬人民幣，全球一線城市任君挑。香港、紐約、倫敦、悉尼、巴黎、舊金山、新加坡、北京，基本可以看齊國外的一線豪宅市場了。
很明顯，這些城市的租金回報率大部分都沒能達到3%，除了紐約、舊金山、悉尼和倫敦。
舊金山：四星
這千萬豪宅中，租金回報率最高的就是舊金山了，為3.91%。自2011年來，舊金山的房價已經上漲了60%。由於舊金山的高科技公司雲集，聚集了大量高收入人群，有較強的需求支撐，因此當前市場非常火爆。
從不同戶型的收益來看，舊金山的小戶型收益率更高，一居室可以獲得接近5%的收益率，在一線城市中性價比非常高。
曼哈頓：四星
曼哈頓租金回報率為3.58%，是紐約市的核心區域，也是紐約豪宅聚集的地方。在過去一年來，紐約市的高端聯排別墅和公寓的銷量劇增，整體房產價格上漲27%。紐約上東區聯排別墅和公寓價格上漲21%，曼哈頓東區的價格也上漲了38%。
紐約曼哈頓不同戶型的房產租金回報率還是差別很大，一居室的租金回報率還比較客觀，為4.19%，遠遠高於大戶型五居室豪宅2.69%的租金回報率。因此，曼哈頓的高端中小戶型公寓也是值得投資的房產類型。
一線城市一直以來都是中國富豪海外購房的主要目的地。投資者看中的不是這裡的租金收益，而是市場環境的穩定性和保值屬性，畢竟這裡是全球資金流動最密集的地方。
一線城市帶給千萬級投資者的身份屬性和確定性，比租金回報率更重要。
租金回報率全解析在此，至於怎麼用？各位看官先想好投資需求，再根據預算挑選城市。畢竟魚與熊掌不可兼得。
關於RE/MAX
RE/MAX（瑞麥地產）於1973年創立於美國，目前RE/MAX在全世界已覆蓋110多個國家和地區，擁有近7000家門店，超過12萬名經紀人。於2013年12月在紐交所上市，股票代碼：RMAX
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