“旱的旱死，澇的澇死”，話雖然土的掉渣兒，但形容當下的樓市好像再貼切不過了。
如今，各區很多樓盤開盤去化難已成常態，開發商們也愈發沉不住氣，加緊出貨，或增加營銷成本或適當折扣優惠等等方式來“維生”。
而與之相反，蔡甸卻是個神奇的存在。或許是毛坯單價低至6500元的價格誘惑，加上仰仗著眼下將要通車的4號線延長線的交通優勢，且又不限購......總之，蔡甸市場的畫風相當“清奇”。
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“沒解套”，套路盤依舊難買
蔡甸一直是最難買的不限購區域，沒有之一。整體市場有所降溫，那現在的蔡甸市場又是如何？在說他市場之前，先說說馬上要通車的4號線延長線的情況吧。
也就是蔡甸線，與既有的4號線黃金口站對接，目前全線的軌道已貫通，預計2019年將實現運營。屆時居民可乘地鐵一趟車抵達漢陽王家灣、鍾家村等商業中心，去往武昌、漢口也將更為便利。
圖:蔡甸線
圖:鳳凰山站地鐵口最新實拍
沿著蔡甸大街從東至西，一路從鳳凰山站至柏林站，彙集有近10個樓盤，各樓盤步行至最近的地鐵站點約300-1200米不等，可謂真·地鐵盤無疑。
圖：蔡甸地鐵盤站點測距
除了地鐵，蔡甸自駕到漢陽很方便，漢蔡甸高速免費，連接三環及琴臺大道。在其他配套方面，中法生態新城內的中核時代廣場、歐尚、同濟醫院、外國語學校、後官湖生態公園等配套均已落地；而蔡甸廣場往西一帶的蔡甸老城區商業配套像中百倉儲、新福茂中央廣場、人民醫院、漢陽一中等也比較成熟。這也成為很多在漢陽上班被限購或預算不夠的剛需族的首選之地。
大魚探訪售樓部獲悉，除了剩餘少量120平以上戶型在售的興華御江灣（均價8500元/平），其餘都待售狀態，近期蔡甸有推盤計劃的樓盤有3盤。
包括金地中法仟佰匯，預計本月27、28日再加推3、4號樓，93、106、120、129、140平戶型。目前已經截止線上交資料。金地品牌，加上商業配套規劃和交通優勢，該盤在蔡甸十分難買。
圖：金地中法仟佰匯沙盤實拍
到目前為止，只在今年6月和9月開了兩次，次次日光，均價8800元/平（含2000元/平裝修），裝修部分需要一次性付清。
越秀翰悅府，繼十一首開高層後，10月再加推143平的洋房產品，一次性全部推出，共計84套，公攤僅13%-14%。上期開盤的高層均價8500元/平（含2000裝修，裝修部分可以貸款），洋房均價預計會比高層略貴。預計12月底再加推4棟高層後項目就清盤。除了這個項目外越秀在蔡甸還有個越秀博悅府，暫時還未開工預計到明年底面市。
圖：越秀翰悅府沙盤實拍
還有純新盤——中建錦繡雙城，項目距離地鐵站步行約500米。預計本月底開放樣板間，預計11月初開盤，推出4號樓和5號樓，107平、118平和128平，均是3房2衛戶型。共計504套帶裝修房源，裝修可以貸款。樓盤體量大，一期和二期共33棟住宅，含2所幼兒園，旁邊有教育局規劃用地。
圖：中建錦繡雙城售樓部少實拍
大魚為了解蔡甸的二手房情況，就走進某盤附近的一家二手房門店，鳳凰山站附近的二手房均價在1萬-1.1萬/平。
圖：二手房門店前實拍
店員透露如果想買蔡甸“最吃香”的新盤，哪怕你是剛需自己搶都很難搶到，但可以找他們“做”——要10萬喝茶費。大魚氣憤地走了。從房天下網站該盤底下的網友留言看，賣茶的，罵內定的，烏煙瘴氣，情況確實十分糟糕。具體是哪個盤大魚怕被查水錶就不說了。
圖：來源房天下截圖
大魚想說的是，現在已經爆出不少中介專騙茶S的，別房子沒買到錢也被騙了。何況現在市場情況下，逐漸是買房佔主導，要買就走正規途徑，別再被中介忽悠著喝飲料了。
2
捂盤等地鐵開通
蔡甸短期內暫無開盤計劃的樓盤也有一批，像距離地鐵最近的三和劍橋城、“地鐵神盤”中國核建錦城、“低調的”恆瑞上城、“高冷的”依山龍郡等。
三和劍橋城距離蔡甸線倒數第二站最近，目前該站點正在建設，站點名稱是西環路站也有說是新福路站，暫定等官方公佈。周邊的樓盤有已經賣完的碧桂園學府壹號，新盤中建錦繡雙城、狀元府等樓盤。項目自帶大體量商業街，加上碧桂園的商業配套，這邊的生活居住氛圍濃厚，生活也較方便。
圖：正在修建的西環路站實拍
三和劍橋城還剩4棟住宅，預計明年上半年再拿出來賣，也就是說此盤2018年整年都不會開盤。上期開盤還在去年8月，均價停留在8300元/平（含2000裝修）。
圖：三和劍橋城在建樓棟實拍
恆瑞上城，相比其他幾個盤距離地鐵稍遠，大約1.2公里吧。售樓部透露，從年初就開始收資料了，現在已經只收140平以上的資料，其餘已經收滿。整個項目還有6棟待開，380套房源的貨量。預計下半年開盤。售樓部透露出來的氣息就是：咱們房源不多，也不愁賣。
圖：恆瑞上城售樓部實拍
依山龍郡，距離蔡甸廣場站最近，大概800多米吧。預計可能年底開盤最後的2棟小高層，加起來不過100多套房源，售樓部燈也滅了，音樂也關了，只有一個置業顧問，據她說後期只通知一下登記過的客戶交資料也不會做什麼宣傳。
某盤住宅暫無推盤計劃，在賣商鋪，置業顧問說：住宅今年不開盤就是為了地鐵通了再漲價。哎，你還真敢說。
3
毛坯變精裝
市場變天，對於開發商來說就是“暗黑時刻”的到來，定會採取非常手段來自救，其中就包括精裝變毛坯，如陽邏、黃陂的個別樓盤。
然而，有的區域、有的樓盤因前期太過受“寵”，偏偏有勇氣改毛坯變裝修。如盤龍城的天匯龍城、蔡甸的中國核建錦城。
中國核建錦城距離鳳凰路站近，套路盤，超級難買。
圖：中國核建錦城售樓部實拍
預計今年下半年加推三期，三期共10棟住宅，今年7月已開盤了三期的4棟，均價6500元/平售罄。下半年開盤剩餘的6棟。但此次就要加裝修了，按照裝修限價規則，毛坯備案1萬元內的都不超過2000元/平裝修。也就是說下期開盤整體均價就可能是8500元/平。如果像對面的金地中法仟匯一樣裝修不能貸款的話，那麼首付款直接由20萬拔高到40萬。
後期還有四期，具體規劃還未出，最快明年年底前推出來。
最後
樓市變天后首進蔡甸，如果非要問我有什麼感受，大魚想說蔡甸的牛肉麵還是那麼好吃。哈開個玩笑。
非要說，我覺得有句話形容的十分貼切：
雪崩時，沒有一片雪花是無辜的；
雪崩時，也沒有一片雪花能夠倖免。
蔡甸各樓盤的置業顧問都告訴我現在來訪量、諮詢量都比之前少了很多。我問守在蔡甸樓盤的門口的“小蜜蜂”們現在業務還好不好做。
她們笑著說，不好拉客戶啦，人比之前少了很多啦。
蔡甸比起周邊主城區價格要便宜許多，加上家門口看得見的地鐵，確實有吸引力，但隨著市場變化，人們心裡預期的轉變，也確實影響到了蔡甸的溫度。至於要不要買蔡甸，我認為自住的剛需衡量好上班距離的遠近，能接受就可以買。（本文轉載自公眾號【武漢樓市動態】）
一起留言討論下
如果是你
你會考慮蔡甸，還是再等等？
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