法拍房撿漏的機會又來了！
“丁橋1萬5成交，臨平山北1萬1流拍，西湖區翠苑3萬1老破小沒人要……”最近，杭州法拍房成交觸目驚心。
二手房量價持續萎縮，新房市場中籤率持續走高，“金九銀十”已近尾聲，杭州樓市進入冷靜期，曾經狂熱的法拍房也降溫了：越來越多的法拍房，成交價低於評估價。
法拍房降溫
成交價比限價新房還低
就在9月26日，杭州市蕭山區寧圍街道美哉美城8幢1單元202室一套面積97.67平方米，起拍價455萬的LOFT房源出現流拍，摺合單價46585元/平方米。
美哉美城法拍房源截圖
在二手房市場，這樣的價格其實並不算貴，9月份，順發美哉美城的簽約均價為50250元/平方米，而小區中的LOFT戶型，買一層相當於有兩層面積，因此這一類戶型在二手房市場的單價往往更高。
就是這樣一套優勢明顯的的房源居然在遠低於市場價格的情況下出現了流拍，結果進入第二次拍賣，該房源的起拍價只有365萬，單價37371元/平方米，基本與限價下的融信保利創世紀（含精裝）最後一批房源均價差不多，而當時的中籤率只有10%，120套房源有近2000人報名。
雖然二拍還沒開始，但是“流拍”多少都已經意味著市場降溫可能已經蔓延到法拍房市場了。
即便是已經成交的法拍房，價格也開始逐步迴歸理性了。
就在這個月的12日，杭州市江乾區丁橋的安置房陽光逸城10幢1單元一套面積78.99平方米的房源，最終以130萬元成交，單價16000多元/平方米。雖然是安置房，但對於上半年已經有人喊出丁橋商品房要上4萬的情景下，16000多元/平方米的成交價，把丁橋的房價從頭到腳澆了個透心涼！
陽光逸城法拍房源截圖
房價最高時，同類型的房源總價漲到了200萬左右。2017年6月，該小區一位叫NF的朋友當時以單價21000元/平方米出售了一套面積61平方米左右的房源，沒想到短短几個月，同類型的房源房價最高時漲到了200萬，相當於單價32000元/平方米左右。為此，這位朋友懊惱地退出了購房群。
在剛剛過去的9月份，該小區的二手房成交均價雖有所回落，但價格也達到了28740元/平方米，8月份簽約均價更高，有30574元/平方米，如今的法拍價已接近腰斬了，顯然房價已經回到了一年前。
最近，杭州法拍房到底有多慘淡？瀏覽一下阿里房產拍賣，到處上慘不忍睹的信息。
不少新成交的法拍房，最終的成交價甚至不如周邊限價的新房。比如親親家園一套222.52平方米的房源，成交均價21000元/平方米，位置在地鐵2號線墩祥街附近，相比剛剛杭州第八個“萬人搖”樓盤地理位置更好，距離主城區更近，但價格卻不如該樓盤。
臨城花苑法拍房源截圖
又比如，臨城花苑5幢某190平方米的複式房源（上下兩層），從9月到10月，經歷了2次流拍，第二次流拍的起始總價210萬，摺合單價11000元/平方米，結局還是以流拍收尾。對比臨平山北最近開盤的新房價格，景瑞陽光城法蘭公園均價18960元/平方米(含裝修)，越秀景瑞悅見山17500元/平方米(含裝修)，這套上下兩層的法拍房簡直就是折上折，便宜得都讓人懷疑人生了，但依然以流拍告終，甚至，已是二次流拍且每次都是0人報名。
8成以上住宅
在拍賣中低於市場價成交
法拍房爆冷，對於購房者來說也並不都是壞事，實際上也不失是一次撿漏的機會。
法拍房從之前大大超過評估價，到現在遠低於評估價，參拍報名人數也大幅度減少，競爭已經大不如從前那麼激烈，甚至還有不少地段較好、學區也不錯的房源流拍。
據統計，10月份以來，截至到22日，快房網統計阿里司法拍賣杭州房產（不含富陽、臨安）114套住宅法拍房中，有22套房源流拍。
近幾個月，阿里司法拍賣杭州房產的流拍率有走高的趨勢。比如，7月份，杭州房產共有345次法拍出讓，流拍量75次。9月，阿里司法拍賣杭州房產共進行了約480次的拍賣，其中約130次拍賣因無人問津導致流拍。
9月底法拍房頁面部分截圖
早在5月份，杭州樓市依然風風火火時，杭州市近360場法拍，流拍量為25，流拍率是9月的約五分之一不到。
據阿里拍賣官方數據顯示，今年4月法拍房的成交均價接近於3萬元/平方米，而到了9月，已不到2.4萬元/平方米了，成交價下降了約20%。
與此同時，今年上半年杭州法拍房的成交價格段主要集中在300萬以上，而當時間步入下半年，這個價格段的成交比例出現了一定的收縮。總價更低的200萬以內的法拍房的成交比例則逆勢上漲，至9月已經接近於40%，低總價法拍房正逐漸成為市場新寵。
今年4月，杭州法拍房起拍價的溢價率還高達52.4%，但到了8月，這個數字一下子暴跌至19.4%，9月更是再創新低，只有18.4%。
最新統計的10月份，截至到22日， 92次住宅房源的成交中，低於評估價成交的次數達到了78場，也就是意味著有8成以上住宅，在法拍中還沒達到評估價就成交了。
根據業內人士的說法，法拍房要達到評估價，溢價率一般在20%以上，這意味著法拍房的成交價已普遍低於評估價，降溫態勢明顯。
總結8個“萬人搖”樓盤
哪些樓盤還能撿漏
樓市拐點真的來了，傳統的金九銀十也泡湯了，現在閉著眼睛盲目買房已經很難實現勝券在握了。
到了這個節骨眼上，買房要有選擇性地買了。除了法拍房，搖號依然是剛需購房者可選擇的途徑之一。
打個比方，在同一個地鐵口，有這樣兩套房子，一套是今年剛建成的新房，兩者都是精裝修，新房子3萬元/平方米，老房子4萬元/平方米，你會怎麼選呢？如果有機會，可能你也會選擇加入新房“搶房”大戰吧。
圖/黃煜軒
由於新房受“限價令”的約束，高性價的新房是政府給予剛需購房者的買房機會，二手房市場的房屋價格並沒有受到限價令的影響，依然維持較高的市場價，因而對於購房者來說，如果能買到限價房，就意味著可以省掉幾十萬甚至上百萬。
但隨著市場急轉直下，杭州二手房價格已經出現回調，曾經一二手房嚴重倒掛的板塊，如今價差正在逐漸縮小。
加上前幾年的高價地陸續上市，杭州值得搖號的樓盤已經越來越少。沒有利潤差價的板塊，不再適合購房者撿漏，比如蕭山開發區、蕭山市北、蕭山南部臥城、申花等板塊，目前一二手房的差價已經並不大了。
高性價比的樓盤在哪裡？其實有規律可循。比如已經誕生過三個“萬人搖”樓盤的良渚新城板塊，在市場觸點下行後依然產生了自搖號以來的第八個超萬人報名的搖號樓盤，這不僅僅是因為一二手房單價有曾經的近萬元差價，還因為這裡有現成的地鐵加持，遇到下跌行情相比非地鐵盤更抗跌。
總結杭州歷來誕生的“萬人搖”樓盤，良渚新城的融信瀾天、未來城二期、未來城三期，三墩北的中國鐵建西湖國際城，長睦的卓越蔚藍領秀，奧體的創世紀，蕭山義橋的江灣城，巨大的一二手房房價利潤差是購房者趨之若鶩的最大原因，地鐵、學區、準現房等也是推動因素。
所以，搖性價比高的樓盤仍然是剛需買房的首選。
閱讀更多 快房 的文章
