今年開局慘淡的“金九銀十”已經臨近尾聲，北京樓市新項目入市後勁不足。北京市住建委的官網公告顯示，十一“黃金週”後取證預售的項目僅有4個。
作為去年首批打破“限價紅線”入市的北京金茂府和崑崙域兩個項目，時隔一年後再次取證。其中，北京金茂府預售價格為95482.43元/平方米，與首期95000元/平方米預售均價相差不大。而9月份因交房質量差氣哭業主的崑崙域最低預售均價則突破11萬+，相比首期入市均價每平方米上漲超1萬元。
值得關注的是，這兩個項目同屬於倍受業界關注的“準豪宅”板塊——豐臺大麗澤商圈。記者瞭解到，在今年整體市場下行、全年銷售預期將難以實現的業績、開發商資金鍊收緊等多重壓力疊加下，該板塊多個豪宅項目正在醞釀以低於預期的價格取證入市。
北京豪宅取證“破冰”？
據北京住建委官網披露的預售項目信息顯示，北京金茂府此次拿到預售證的房源共44套，預售價格95482.43元/平方米。崑崙域則有6棟共112套房源獲批，最低預售價格113941.07元/平方米，最高預售價格119188.24元/平方米。
而隨著崑崙域以11萬+的預售價格取證成功，也為區域內其它待售豪宅打開了“破線”窗口，包括葛洲壩中國府、泰禾·西府大院、璽萌壹號院、中國璽等在內的區域豪宅終於有了“解套”的希望。
眾所周知，北京金茂府和崑崙域所在的豐臺區大麗澤商圈是近年來名副其實的地價制高點，誕生過多塊“地王”，包括著名的夏家衚衕“地王”、西局“地王”和樊家村地王。
只是，在熱鬧喧囂的拿地之後，北京樓市在2016年下半年開始不再出現高價項目，市場也逐漸形成了“預售價不超過8萬元/平方米”默契，導致區域內大多數地塊自拿地後便進入到長達二、三年沉寂期。
2017年8月，崑崙域和中國璽成為區域內率先“破線”取證的項目，而之所以能夠打破限價“紅線”，業內人士分析認為，一是項目本身的土地、資金成本較高；二是均有國資介入，要考慮國有資產保值需求。
公開資料顯示，崑崙域當時的拿地總價為42億元，住宅樓面價接近4萬元/平方米；中國璽的拿地總價為44.9億元，住宅樓面價約摺合 4.97 萬元/平方米；北京金茂府的拿地總價為50.25億元，住宅樓面價5.2萬元/平方米。葛洲壩地產以49.5億摘得的樊家村“地王”，純商品住宅部分樓市價更是超過了7.5萬元/平方米。
這些高價地塊的成交，也將豐臺區大麗澤商圈的房價預期隨之抬到了10萬+以上。如果不是遭遇北京樓市調控，整個區域在2017年便可實現華麗蛻變，一躍成為北京新豪宅板塊的翹楚。
多豪宅項目欲放棄“理想定價”
2018年還剩不到3個月的時間，對於房地產市場來說，一年中最佳銷售期已經結束，而今年的樓市“寒冬”比以往任何一年來得都早。
來自中原地產的數據顯示，今年1-9月北京商品房住宅類簽約合計僅有1033.47億元，低於2014年同期。網籤住宅僅16387套，也是歷史同期最低。網籤銷售金額超過10億元的項目也只有34個。
中原地產首席分析師張大偉表示，樓市調控重壓、信貸收緊，尤其是近期包括北京在內的多個城市開始收緊公積金貸款，再加全面限價，房地產市場已經沒有淡旺季之分，市場繼續開始觀望，能否逆轉更多的看限價政策的嚴格與否。
而今年整體市場的低迷下行以及融資渠道收緊，讓不少開發商都面臨資金鍊緊張、全年銷售業績難達預期的問題，在這樣的背景下，一度被寄予厚望的豐臺大麗澤商圈內的豪宅們也開始放下身段，向現實妥協，不再死磕“理想定價”。
據記者瞭解，在崑崙域的“帶頭”效應下，葛洲壩中國府、泰禾·西府大院、璽萌壹號院、中國璽等豪宅均在醞釀年底前取證入證，為年底業績做最後的衝刺。其中，已是現房的泰禾·西府大院，計劃以11萬+的價格取證入市，遠低於此前預期的15萬+。
入市“井噴”引發質量大考
豐臺區大麗澤商圈有望迎來沉寂多年後的豪宅“井噴”局面，而在高端購買力已經難以支持市場衝高的銷售環境下，項目間的競爭也必趨激烈。
尤其是，區域內著名豪宅崑崙域在首期交房後出現諸多質量問題引發業主集體退房，以及中國璽借面積差變相突破限價的行為，讓購房者對限價後的豪宅產品質量和開發商誠信產生了極大質疑。
如何在高成本的情況下，還能打造高品質的房子，成為區域開發商共同的考題。
以泰禾·西府大院為例，該項目是區域拿地時間最早的項目，拿地價49.85億元。根據當時市場專家的核算，在扣除保障房以及商業還建部分，其樓面價超過8萬元/平方米，要想實現贏利，實際售價必須達到15萬元/平方米以上。
如今，泰禾·西府大院從期房變成了現房，而相比11萬+的預售價格開發商能否贏利，業界和購房者更關心泰禾·西府大院的首期產品是否會重蹈崑崙域和中國璽的覆轍。
另一個值得關注的是，此前，“廣州樓市取消限價”的消息被各大社交媒體瘋傳，儘管廣州市住建委第一時間發佈說明進行了闢謠，但捆綁裝修、車位等費用的“雙合同”問題正在成為開發商突破限價的新手段。
因此，擺在葛洲壩中國府、泰禾·西府大院、璽萌壹號院等待入市項目面前的，不僅是市場對於產品的檢驗，更是北京房地產市場調控是否會出現鬆動的“風向標”。
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