來源 ：國英觀察
今年樓市沒有“金九”，也難現“銀十”。
萬科高喊活下去；恆大降價促銷；碧桂園直接降價30%，打折拋售，很多人首付就這樣虧沒了……幾大宇宙房企的集體失意，似乎都在宣告著一個訊息——樓市的拐點，來了！
眾所周知，在城鎮化的進程中，人口也逐步向大都市聚集，無數年輕人畢了業就迫不及待去大城市闖，寧可掏空“六個錢包”也要在一線城市安家落戶，一旦房價暴跌，如何承受得了？
往事不可追，比起糾結過去的對錯，我們更應該做的是關心未來——什麼才是影響房價走勢的重要因素？北上廣深，哪個城市的房價最抗跌？
第一個因素：人均可支配收入。
上海＞廣州＞北京＞深圳
作為一線城市，北上廣深聚集了中國最先進的技術、最優秀的人才和最龐大的資金量。
數據顯示，今年上半年北上廣深GDP紛紛突破萬億，其中，上海以32612元位居榜首，北京緊跟其後，深圳去年雖然輸給了廣州，可今年卻力壓廣州位列第三，還拉開了356.4億元的差距。
不過，需要注意的是，GDP代表的是國家或地區的綜合實力，而老百姓的富裕程度卻要依靠人均可支配收入來判斷。
2018年上半年北上廣深經濟對比 | ||
城市 | GDP總量（億元） | 人均可支配收入（元） |
北京 | 14051 | 31079 |
上海 | 15558 | 32612 |
廣州 | 10653 | 31540 |
深圳 | 11009 | 29799 |
今年上半年深圳的人均可支配收入為29799元，比位居第一的上海整整少了2813元，較去年同期的自己也下降了1.7個百分點。因此，深圳的GDP雖然漂亮，但百姓的日子卻未必逍遙。而魔都上海，不僅綜合實力最高，居民也是最富裕的，難怪一直被年輕人和外籍人員視為最具吸引力的中國城市。
民富，才是一個地區持續吸引人才流入的根源，和房價穩定的保障。
第二個因素：城市的產業結構。
北京＞上海＞廣州＞深圳
上有天堂，下有蘇杭。
高貴、精緻、浪漫、閒適、宜居……似乎一切美好的詞語都可以用來形容蘇州。更難得的是，蘇州經濟極其發達，2017年蘇州GDP總量為17000億元，人均GDP突破15.96萬元大關，遠遠高於上海的人均GDP（12.46萬元）！
可令人費解的是，蘇州的房價卻只有上海的1/3，而且一直有跌落的趨勢，為什麼？
因為蘇州一直是以製造業為主的城市，第三產業佔比僅為50.3%，而上海卻是以服務業為主的大都市，第三產業佔比近7成！
而第三產業比重恰恰是衡量一個地區發達程度的重要指標，也就是說，在GDP相仿的城市，第三產業比重較高的城市其發達程度越高，房價也越抗跌。
因為流水線上的工人收入有限，幾乎無力為一線城市的房產支付分毫，而從事第三產業的人群（科技金融、人工智能、互聯網、房地產、娛樂、教育）不僅收入高，也是購買城市房產的主力軍，他們才是房價穩定的影響者，房價走勢的決定者。
2018上半年北上廣深第三產業佔比和總量 | ||
城市 | 總量（億元） | 比重 |
北京 | 11578 | 82.4% |
上海 | 10766 | 69.2% |
廣州 | 7521 | 70.6% |
深圳 | 6638.4 | 60.3% |
作為新中國改革開放後建立的第一個經濟特區，深圳本該是四個一線城市中第三產業發展最好的，但深圳土地資源稀缺（土地面積僅為北京的1/8），因而近乎無地可用，寸土寸金。導致大批行業巨頭集體遷移（例如華為），第三產業發展前景並不樂觀。
而首都北京的第三產業，卻是四個一線城市中總量和佔比最高的城市——既有拉卡拉這樣的金融科技企業，也有滴滴這樣的互聯網企業，還有商湯科技這樣的人工智能企業。
誰佔據了產業優勢，誰就引領了未來。引領未來的城市，難道還愁無人買房、房價不穩嗎？
第三個因素：常住人口增長量。
深圳＞廣州＞上海＞北京
人往高處走，水往低處流。
哪個地方的就業環境、發展前景、居住條件好，教育資源、醫療技術、收入水平高，哪個地方就會源源不斷地吸引人才流入。
但由於城市規劃和資源環境等原因，北京和上海如今已經開始抬高門檻，嚴格控制人口規模。截至2020年，北上廣深各自的常住人口目標分別限定為2300萬、2500萬、1550萬和1480萬。
如果嚴格按照這個數字控制的話，那麼北京常住人口的增長空間已經十分有限，上海也僅剩下不足85萬人的增量空間，而廣州更是臨近界限，幾乎沒有增長空間。相比之下，深圳的人口增長空間要大得多——至少還可容納342萬人。
與此同時，深圳也是一線城市中人才引進力度最大的城市：2015年1月，深圳開始執行《人才安居辦法》，採取貨幣補貼（購房和租房）的方式吸引人才，本科6000元/人、碩士9000元/人、博士12000元/人；2016年，這一補貼標準增加只9000-13000元/人，人才落戶的最低學歷也從本科放寬到大專及以上；2017年初，推出“孔雀計劃”吸引留學生到深圳創業；2018年6月，深圳“搶人”放大招——高校應屆生落戶“秒批”，零費用、零排隊。
在這場搶人大戰中，深圳無疑搶奪了先機。據《2018年人才招聘報告》的數據顯示，深圳已超越北上廣，成為95後求職“首選”的城市；2018年第二季度，深圳人才淨流入為5.99%，實力碾壓北上廣，成為一線城市中人才淨流入最多的城市。
人口一多，房子的需求量自然上升，房價也必然會水漲船高。
第四個因素：人口密度與房屋供需。
深圳＞上海＞北京＞廣州
北上廣深的土地面積分別為16410、6340、7341、1997平方公里，常住人口分別為2171萬、2415萬、1350萬、1137萬人。由此可以看出，四個一線城市中，北京雖然人口最多，但由於土地面最大，人口密度反而是最低的；深圳卻恰好相反，不但土地稀缺，也最為“擁擠”，人口密度是北京的4.3倍！
不過，人們對於深圳的熱情卻從未被擁擠的環境擊退——2017年深圳的常住人口猛增62萬，而新房成交量卻還不到2萬6套，就算四世同堂，按套均7人計算也只能解決18.2萬人的需求。
更為殘酷的是，深圳常住人口中僅有34%有自己的房產，（北京上海市民自有房率超過70%，廣州高達90%），其餘66%的常住人口都需要通過租賃解決居住問題，伺機購房。
狼多肉少，供不應求，就導致了房價居高不下，節節攀升。
總結
改革開放之初，深圳的GDP僅有1.96億，而去年，這一小到幾乎可以忽略不計的數字，卻猛增了1.1萬倍（我國經濟增長了200倍），突破了2.2萬億元大關——深圳這個小漁村，也一躍成為中國乃至世界經濟史上最耀眼的明星。
深圳環境舒適、設施完備的宜居特點，比鄰香港的地理優勢，以及無不豔羨的政策優待，都令其他省市望塵莫及，也因此誕育了諸如華為、中興、騰訊、萬科、大疆、比亞迪等一大批全球著名企業。而它勇於創新、包容開放、方興未艾的特徵又吸引了無數青年蜂擁而至，忍不住為它的繁榮興盛添磚加瓦。
記住，有發展前景，有收入保障、有人口流入的城市房價是最抗跌的，而前景黯淡、收入低迷、“後繼無人”的城市房價則會跌得很慘。 因此，一線城市中，深圳的房價大概率是最抗跌的。
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