今年房地產市場轉型，關係到大多數人的錢袋子，幾億雙眼睛都盯著。
檀香們知道，我們說房地產市場和股市說得比較多。我們可能說錯，但不說自己不相信的話，大家一起說說人話，相信會輕鬆得多。
深圳的一則現房銷售消息，讓房地產市場炸了鍋。房地產是隔三差五一枚深水炸彈：萬科要活下去、補償，廣東房協期房銷售內部徵求意見消息曝光，現在深圳現房銷售。
有時候，我們是自己嚇自己，有時候，是天真的盲目樂觀。市場有規律，政策隨市場而行。
就拿深圳首例現房銷售這件事來說，純屬過度解讀。
深圳龍華金茂府為什麼成為深圳現房銷售第一單？
因為拿地的時候是地王，2016年6月2日，經過激烈的競爭，電建和金茂聯合體以82.89億的總價拿下一舉拿下金茂府，面積3.57萬平方米，樓面價約5.68萬/㎡，麵粉價直逼麵包價。據內部人士測算，每平米得賣到8萬，才能回本。這塊地在當時土地市場火得一塌糊塗，18家競爭，得潑潑冷水降降溫。
當時深圳龍華地塊也熱得燙手。
2013年以後，龍華幾乎年年誕生地王，地王一入市，就刷新片區價格。2014年，中海錦城讓龍華步入3萬+的高位，2015年，龍光玖龍璽又拉高到5萬+。
2016年搶到地的興高采烈，可別忘了，當時深圳土地房產交易中心掛出的出讓公告明確說：本宗地被確認為深圳商品房現售試點項目，本宗地上建築物、附著物不得預售，只能以現售形式對外銷售。
現在要開盤了，當然得信守承諾，現房銷售。
所以，現在深圳龍華金茂府現房銷售，反映的是2016年的深圳房地產熱度，而不是2018年下半年的熱度，絕不意味著全面進入現房銷售時代。
高速火車快速轉大彎，是很忌諱的事，不會有人輕易嘗試。
深圳的政策沒有拐大彎，因為今年預期改變，大家坐上過山車狂叫，任何一個小彎都以為是大彎。
如果深圳從此進入現房銷售時代，如果深圳的現房銷售成為全國風向標，那房地產市場將有腥風血雨。
房地產的所有模式都是建立在期房銷售的預期上的，突然全部轉成現房銷售，要出人命的。
所謂現房銷售，就是開發商辦妥大產證，消費者簽訂買房合同後，立即可以辦理入住並取得產權證。期房銷售每個地方不一樣，有的地方樓盤結構長出地面三分之一，小筍才露尖尖角，就能拿到銷售證，有的地方得長出三分之二，結構大致成型了，才能賣。很早的時候，記得打樁聲響就能賣。
現在大房企，從拿地到開盤要求在 100 天以內（多層小區）， " 期房銷售 " 可以做到極限。 " 現房銷售 "，回款期從 100 天至少拉長到 200 天以上，有的會到兩年，開發商的資金效率將降低 1 到 2 倍。
還有利率，假設現在最便宜的利率在10%，開發商貸款10億人民幣，拉長一年時間，就得多還1億元人民幣。
期房還是現房，是革命的首要問題，牽涉到房地產市場模式的根本變化。
期房、現房這些政策，都是跟當下的房地產市場熱度密切相關的。2016年，樓市火爆，其他熱門城市也出臺了類似深圳的政策。
拿南京來說，2016年房地產市場熱得跟白天的月亮一樣，所以修改土地拍賣遊戲規則，規定當網上競價達到最高限價 80% 時，申領預售許可證應達到以下施工進度：七層及以下的，應當完成基礎工程並施工至主體結構封頂；八層及以上的，應當完成基礎工程並施工至主體結構三分之二以上。地價達到最高限價的90%時，開發商拿地後必須實行現房銷售。
但今年7 月 18 號一大早，媒體興奮地宣佈，南京新公佈了 5 幅土地的出讓公告，達到最高限價的 80%、90% 這兩個標準下的拿地 " 門檻 " 被取消了，現房銷售條款悄無聲息就此消失，原因很簡單，南京的房地產市場不那麼熱了，那幹嘛還要膠柱鼓瑟？
有人歡呼是開發商的重大勝利，簡直是胡說，哪有這麼輕鬆取得的重大勝利！
就在南京取消兩個門檻的時候，廣東江門出臺政策《商品房現售管理辦法（公開徵求意見稿）》，被解讀為江門將實施 " 現房銷售 "，取消 " 期房銷售 "。
7 月 18 日，江門市住建局工作人員說，不對，從來沒有取消商品房預售制，此辦法只是一次修訂，現售管理已經實行多年。《意見稿》所提到的“商品房必須是竣工驗收合格的現房或已辦理不動產首次登記的車位（庫）”，僅僅針對現售房。
我的判斷是，每個城市、每個時段，各個地方的房地產政策都會不同，目標是維持房地產市場的穩定，在穩定中緩慢轉型。有的時候你在這裡因為某某市的一項什麼政策熱血沸騰，那個市迎頭潑過來一盆冷水。這個時候，請保持冷靜，堅信有些規律不可摧毀。
在極端裡過來的人，恨不得一天之內市場就翻天覆地，看到一個現象就解讀出微言大義，其實說明，從骨子裡對市場規律不是那麼信任。
哪有那麼多的微言大義？不過是我們希望和失望的投射，把市場看作自己預期的鏡子而已。
深圳現房銷售試點、南京取消現房銷售這兩件事，只說明瞭兩件事，一：有的政策滯後，要在兩年之後，才會引起軒然大波。二，房地產市場熱度下降，地方政策會隨之改變，以維持市場基本穩定。
看看深圳，按照現有的力度，房地產預期已經發生變化。據樂有家研究中心數據，9月深圳新增住宅預售房源量環比上漲124.44%，新增求購客戶量環比上漲72.7%，一二手房成交量下路，環比下跌超過三成，很多人手捂錢包、伸著脖子在觀望。
在看全國的情況。根據中指院的數據，土地樓面價、溢價率雙雙下跌。前三季度全國300城土地成交樓面均價2220元/平方米，同比下跌8.2%，平均溢價率16.1%；住宅用地成交樓面均價3881元/平方米，同比下跌6.5%，平均溢價率18.3%，較去年同期下降21.1個百分點。
土地市場已經降溫了，預期已經發揮作用了，那幹嘛還要加大用藥量？
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