風水是科學的另外一種演繹，甚至可以說是科學的終極體現。
比如，中國叫陽的城市極多，有洛陽，衡陽，瀋陽，綿陽，德陽，貴陽，南陽，濮陽，滎陽……但是叫陰的不多，比如淮陰。中國人講究風水，過去城市都建在大河之北，緊鄰大河是為了保證水源，而在水之北就是風水問題了。中國冬季是北風，若居水南，冬風就會帶著水潮氣從北面而來，大大惡化居住環境，而水北則無影響。習慣延續千百年，就成風水。同樣，山之南也是陽，因為在山南而居的話，在冬季是可以抵擋北風的。
所以秦始皇就聰明，選擇了水之北，山之南的一片地，名曰咸陽。
【1】
當然，風水也不是永久的。還是上面那個事，到了今天，特別是大城市，陰面可能更好，因為在過去建築條件落後冬季無法取暖的情況下，是要住在水北山南避風避水，而今天，我們的建築保暖保溫已到了極致，加上冬季我們的房屋都是有暖氣的。在這也的情況下，我們的房屋太乾燥，反而需要水氣加溼。
偉大的北龍湖決策者也看到了這一點，所以那麼這麼規劃北龍湖。
如下圖：
按常規風水，龍背為陽，應該更設豪宅土地。可事實上，龍背片區基本是2.0容積率以上規劃，相比龍湖南限高24米和限高18米相比，北部的區域的限高到了60米和45米，這也能預計到區域未來的產品絕對是湖南秒殺湖北。
當然，相比龍湖南，龍背區的劣勢不止如此。
看下圖：
我們姑且把北龍湖分為：龍背區、龍尾區、龍中區和龍下區。
龍背區北部是連霍高速和開發雜亂無序的楊金片區，東部是龍子湖區域安置區，西部為老城區。而龍中區和龍下區的東南西部均為鄭州市居住價值最高的片區。在這一點上，龍背區又來了一次完敗。
所以，很多人放棄了魯能公館。
接著說。
按自身情況來說龍下區是不錯的，但前期開發過早，樓盤品質太差，導致實至今日，已無法跟龍中區同日而語了。恆大、茉莉所在的龍尾區位置是不錯，但在北龍湖就一般了，再去掉各個邊角料，毫無疑問：北龍湖最核心、價值最高、未來潛力最大的就是上圖中的“龍中區”了。
站在鄭州大城區圖前，我凝思許久，可以肯定：在我的有生之年，鄭州未來最頂級的住宅區就是北龍湖了，這個基本無異議。在這個前提下，龍中區又是北龍湖裡面最頂級的居住區，這個結論50也不會變。
二個板上釘釘的事實詮釋了一個事實：北龍湖的未來在龍中（結論1）。
【2】
北龍湖的龍中區又可以分為東、中、西三大片區。
其中：東部片區23塊住宅用地，中部片區13塊，西部片區10塊，三大片區加一起一共為43塊住宅用地。
截止目前三大片區進展如下：東部片區開發14塊地（含已掛牌地塊），完成67%；中部片區開發9塊地，完成78%；西部片區開發5塊地，完成50%。
總體來看：北龍湖核心區總體開發已達7成（結論二）。
詳情如下：
再看順序：
龍中區的開發順序是由東向西進行：目前開發成熟度最高的為東部片區，從早期的龍之夢到九如府到正弘瓴，再到現在的融創vs金茂巔峰對決，可以說，過去的北龍湖故事都發生在這裡。隨著正商碧桂園康橋的深度進入，中部片區的大戰也將在未來1-3年內將與東部片區隔河上演。而西部片區因為各類定向房以及政府人才公寓項目的建設未來將徹底淪為陪太子讀書的角色。同樣，根據上面的容積率和限高情況可以可以看到，容積率低於1.5的片區也全部集中在中部片區和東部片區。
又2個板上釘釘的事實得出結論：龍中的未來的巔峰對決是東vs中，西出局（結論三）。
【3】
我們再來看龍中區的東部和中部的pk。
總體來看，東部片區面積規模是大於中部片區（東部片區總面積是中部片區的2倍），加上土地推出較早，也讓東部片區具備豪宅開發經驗的開發商較多。截止目前，東部的融創、永威、金茂、建業等相比中部片區的正商、碧桂園等開發商，豪宅的開發經驗相對較強。
詳情如下：
所以，東部片區的頂豪的企業屬性略強於中部片區（結論四）。
繼續看上圖：
目前，中部片區除了臨近北三環的那塊地，以及南部扁平的小地塊，適合做頂豪的地塊只剩1塊，而東部片區，除了小地塊和靠近北三環的地塊，適合做頂豪的只剩下3塊。
又二個事實告訴我們：北龍湖的頂豪用地不多了。 細思極恐，浩大的一個北龍湖，預留頂豪用地只剩幾塊（結論五）。
【4】
我們從第一部分再梳理一下：
河南看鄭州，鄭州看東區，東區看北龍湖，北龍湖看龍中區，龍中看頂豪，頂豪地已稀。
龍中區的土地已經開發過半，頂豪土地只剩3塊。未來河南的土豪會持續向鄭州擠壓，鄭州的中產階級隊伍會持續增大，居住在改善盤的客戶錢會越來越多，但頂豪土地卻不多了。
樓八曾經寫過一篇文章，叫《河南2萬名千萬富豪如何消化北龍湖6萬套千萬豪宅？》，主旨是擔憂北龍湖未來的供應大於需求。那麼，這個觀點和今天文章的觀點是否有矛盾呢？插播一個話題。
看下圖：
從上圖我們會發現一個問題。
在龍下區，小區很多，但目前單價大多數處於2-3萬左右，真正能衝到4萬+的樓盤很少，只有綠百合翰林居，這個價格其實很保守，因為它的真實價值被在開發的龍中區和未來的龍背區大大稀釋，不敢想象如果整個東風渠以北的北龍湖全部抹去，那麼這個2個樓盤的二手房售價會衝到多少，高的我不敢說，再加2萬是沒有問題的。就是因為有北部的大量的土地出現，這2個小區才不敢肆意妄為。
今天，我們一層層撥開北龍湖這塊洋蔥，可是到最後，我們一定會忍不住悲傷：北龍湖很大，但並不是所有的地塊都會開發成豪宅，儘管所有的地塊都想開發成豪宅。
記住我這句話：10年後回頭看，一定會有大批的樓盤會因為後續的質量和物業管理而被人們拋棄。
又一個事實告訴我們：即使是豪宅，未來大多數產品終究是平庸的，也只有最用心最頂級中的頂級產品才會被市場認可和追捧。
結論五：如果有錢，能買頂豪就買頂豪。
【5】
接著說：
今天文章的結論很明確：如果你有300＋的自有資金，選擇北龍湖沒錯，無論任何一個地方。但是，如果你有600萬+的自有資金，一定要買龍中區的頂級豪宅。如果真的有能力800萬買一套北龍湖的豪宅，真的不差再加400萬買一套頂級的豪宅，因為它未來帶給你真的不止這400萬。
北龍湖雖大，但頂級豪宅的數量卻註定仍是稀有的。
拿最近拍的幾塊地來說吧！不出意料的，正商讓我失望了，拿到那麼好的地塊，卻開發了豪宅中的大剛需，策略沒錯，但對於品牌的提升仍無濟於事。碧桂園，雖然摘了北龍湖的地，但根據碧桂園的企業特點，按正商的路子走的可能性比較大，先跑掉再說，碧桂園做頂豪的幾率也不大……等等吧，其他的諸如萬眾、九棟、君悅、蘭溪均是如此。
所以當下，我認為北龍湖的頂級豪宅只有2.7個。
其中：
康橋諸子廬算0.2個。康橋拿到的地塊雖然不大，但是很用心，不怕天價的資金佔用費去花大把的時間做客戶深度訪談，這本身就是一種態度，雖然最終產品還沒出來，但我相信，幾乎所有的人都對康橋的土地充滿著期待，也相信它不會讓大家失望。
永威上和院算0.5個。雖然產品早已被客戶認可，項目也被客戶追捧，但是上和院一直在驅趕客戶，如果客戶退訂買永威的其他產品，售樓員都有獎勵，這說明什麼？項目早已實質性清盤，已經不好買到，所以不必再考慮。
融創中原壹號院算1個。近期實地考察了壹號院，著實給了我很多驚喜。地段上，項目位於龍中區的東片區中的1.5容積率限高18米的片區，這是北龍湖核心的核心的核心，這個片區只有6塊地。產品上，20棟5層純洋房住區，最高層高達3.85米，一層一戶。建築設計上，李瑋珉再次操刀，獨創晶鑽360°IMAX幕牆。景觀設計上，莊鎮光煞費苦心，精心建造三個花園。精裝上，融創使用查普曼定製入戶門、耶魯門鎖、旭格推拉門、松下全熱交換新風、東芝戶式中央空調、斐雪派克廚電、弗蘭卡水槽、吉博力排水、高儀五金、勞芬衛浴、怡口淨水器。價格上，項目是北龍湖唯一的一個門檻達到1000萬的項目。
北龍湖金茂府算1個。北龍湖金茂府以前專篇寫過，這裡不做多的描述。
在上和已完，康橋未開的前提下，在未來很長一段時期內，壹號院和金茂府不可避免是競品，但事實上，二者卻又完全不同。首先在產品形態上，金茂1.7容積率24米限高的高低配，融創是1.5容積率18米限高的純洋房社區；精裝上，金茂將封閉型住區，融創則更開放。設計上，金茂是成熟的產品系，融創則偏向專屬定製。而在居住感觀上，住金茂府則能體會到天天住五星級酒店的感覺，住融創則可能更有家的味道。所以說，二者的客戶區分應該還是比較大的，金茂更偏向高端商務，融創更側重居家養身。
好了，本文到此為止。
買北龍湖頂級豪宅，請盯緊這2.7個項目！
知我者懂我所述，不知者謂我胡言！
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