更多發現請關注 西安城記
發現身邊這座城
前言 | Preface
近日，關於魚化寨拆遷傳聞沸沸揚揚，引發了大家的廣泛關注。相對於其它城中村拆遷改造，魚化寨受關注度是絕對“C位”！
“城改”，城市發展無法迴避，對於曾擁有“全國最多城中村”稱號的西安來說更是如此(☞《“西安城改”十年：暴風驟雨般的改造，我們更在意這些》)。每個人都知道，魚化寨已地處西安經濟最為發達區域。它，是一座城過去的縮影，也是一座城未來的見證！
“魚化成龍”，即是魚化！我們試圖全面解讀魚化寨，讓諸位瞭解它的前世今生。
世界上人口密度最高的地方？
客觀事實看魚化寨
魚化寨到底有多大？30萬人，是什麼概念？這些沒有準確答案，我們藉助衛星地圖和城市發展進行分析。
我們將魚化寨分為“狹義的魚化寨”和“廣義的魚化寨”：“狹義的魚化寨”，主要指號稱“西安小香港”的城中村部分。根據衛星地圖測算，這裡大概佔地面積只有0.7平方公里(約1000畝)。
“廣義的魚化寨”，是指魚化寨街道辦：轄魚化寨、小煙莊、老煙莊,、漳滸寨、周宋寨、雙旗寨、新豐村、雷家寨、賀家寨、英發寨、西晁家莊、東晁家莊、嶽旗寨、姚家村、閔旗寨、二府莊、北石橋、西堯頭、牟家村、大寨等二十個村（居）委會。有多個工業園，佔地面積約23平方公里。
我們大多關注的，是“狹義的魚化寨”範圍：佔地約0.7平方公里（約1000餘畝，等同於大唐芙蓉園）。©製圖/城記城鄉研究院
高新區，是西安的“經濟發動機”。如今，已地處高新區核心的魚化寨，地位已極為特殊和重要。自然而然，魚化寨就成了城市外拓的重要區域。
這裡，大家可以看到那些新建的商品住宅，包括：天朗藍湖樹、左岸春天、銀領花園、東方米蘭國際城、復地優尚、風度天城等。目前，我們所有能看到關於魚化寨的報道和影像，只是“城中村”部分，並不包括這裡。
實際上，魚化寨已是高新區“經濟圈”範圍，但行政上卻隸屬於雁塔區……這種“三不管”地帶，導致魚化寨片區開發進程並不順利。
請鎖定橫屏
“魚化寨”主要片區全景地圖
▼
魚化寨片區已經拆遷改造了一部分城中村，只有村子內部0.7平方公里保留城中村原貌。©製圖/城記城鄉研究院
那麼，魚化寨片區到底有多少人？根據衛星地圖顯示，“城中村”的魚化寨實際面積約0.7平方公里。0.7平方公里，30萬，這是什麼概念？
互聯網的公開信息顯示，世界人口密度最高的地區是中國香港旺角，人口密度每平方公里達13萬人；世界人口密度最高的島嶼是中國香港的鴨脷洲，1.32平方公里土地上住了10萬人。所以，“小香港”都被用來形容高密度的區域！
魚化寨類似“小香港(旺角)”
但是，人口密度並沒有傳聞中的那麼高
▼
按這個指標轉換，魚化寨人口密度每平方公里超40萬，這已破了吉尼斯世界紀錄！
顯然，相比中國香港旺角的高容積率、高層/超高層（見上圖），魚化寨根本達不到那種密度。目前，主城區人口密度最高的是碑林區：22平方公里常住人口為70萬。一個小小的魚化寨，人口是碑林區的50%，這也根本不現實。
民間的數據是感官，官方也從未公開這個數據。所以，我們利用十多年來對城市研究進行核算：按照最大值推算，若每平方公里人口密度13萬。那麼，魚化寨極限居住人數為：
9.1萬人=13萬人(每平方公里極限值)×0.7平方公里(魚化寨佔地面積)
再結合近十年開發的社區來看，該區域新增人口約6-7萬；算上西安外事學院的1萬多人，總計為8-9萬。所以，這個片區極限常住人口為：
18萬人=魚化寨村(9.1萬)+西安外事學院(1萬)+七個城市住區(7萬)
即使如此，魚化寨的大量人口仍很“恐怖”。有人的地方，就有市場，就有江湖。再加上高新區經濟圈的輻射，商業極具活力。
各種業態疊加，這裡逐漸建立起一個繁榮的城中村生態系統。但是，與一路之隔的高新CBD相比，這裡儼然就是另一個世界。整個系統的發展和管理都自行內部解決，除了不斷加高的筒子樓外，村子內的街道和商業環境，十年間也不曾發生大的改觀。
為何大家都在懷念“魚化寨”
關於魚化寨的記憶
梳理魚化寨發展歷史，你能看到一個“城中村”是如何成長起來，卻最後又無法與現代城市中心兼容的歷程。
西安，有兩種“城中村”：一種被集體懷念，一種悄然消失。魚化寨是前者，後者類似東三爻，為何？
因為，這與西安的城市格局和經濟發展有極大關係。西安，是特大中心城市，又擁有上百萬大學生。毗鄰“大學+城市中心”的城中村，往往就成為年輕人落腳的第一站。 城市快速擴張前期，無數年輕人從這裡書寫奮鬥史。每一個窗戶，都有年輕而不羈的靈魂，從而衍生出獨特的“城中村文化”。
比如八里村(東/西)、瓦衚衕、沙井村、沙坡村、二府莊等，均滿足這兩個條件。諸如東三爻等這樣村子，就因不具備這兩個基礎條件而“泯然眾人”。
衛星圖上看魚化寨(局部)：左半邊為“城中村”的魚化寨；右半邊為新開發的城市住區和西安外事學院的公園。（圖/Google地圖）
和其它城中村一樣，魚化寨也經歷了從種田到種樓的歷程。改革開放後，大力發展鄉鎮企業的魚化寨，成為西北第一個村級集團，是陝西省、西安市首批小康村。後來，高新區發展蒸蒸日上，無數年輕人等落腳於此，魚化寨村民也利用這一契機進行轉型。
一棟棟小樓不斷豎起，形成“握手樓”——樓與樓之間距離狹小，打開窗戶可以和隔壁握手。目前，它們大多已到七、八層。除村民自己居住以外，其他房間均用以出租。
魚化寨，背靠成長為西安新城市中心的高新區，加上雁塔區管理的“鞭長莫及”，就這樣逐漸成為“西安最大的城中村”。從高空俯瞰，魚化寨和高新區形成鮮明對比：一面是高樓林立的新區，一面是密不透風的握手樓。對於力圖打造國際化都市的西安而言，這裡彷彿一貼膏藥，又如鯁在喉。
“魚化國際”、“魚化CBD”……這些具有中國特色的詞彙，在不經意之間開始走紅。
西安魚化寨與廣州楊箕村
都地處城市CBD，最後成為中心區一部分
▼
如果對比，魚化寨像極了廣州的楊箕村：它位於廣州市中心，1號線與5號線在此換乘。
廣州楊箕村，改革開放之前主要是稻田和菜地。改革開放20餘年間，楊箕人在村鎮內建酒樓、開商鋪，發展經濟，成為廣州首個億元村。後來，楊箕村被附近先後興起的五羊新城及珠江新城包圍，成為廣州著名的“城中村”之一。
2009年，楊箕村被納入廣州全城改造的城中村之一。經過六年的改造，新楊箕村建設了15棟36到42層的拆遷安置房，騰挪出地塊南側區域作為融資區，建設商品房和寫字樓。
魚化寨如何變身“魚化國際”
14年改造之路
改造城市中心的“城中村”，大趨勢無法抵擋。但是，不能把“平面的城中村拆了”，變成“豎起來的城中村”。
魚化寨改造，根據公開信息早在2004年就已列入計劃。時至今日，已整整十四年！
魚化寨片區，客觀上已是“高新核心經濟圈”：地鐵直達、科技路西連灃東新城、西三環直通國際機場。
從任何角度出發，這裡應是現代化城市中心。可現狀，讓我們一直很費解。實際上，根本原因在於當時魚化寨片區曾經的劃分：它地處高新區範圍，卻屬於雁塔區；雁塔區沒能力管，高新區重點向南發展……這一切，導致這裡整體規劃紊亂、開發“東一榔頭西一棒子”。從衛星地圖上來看，這裡的開發就像是“貼狗皮膏藥”——東一塊、西一塊！
這份引發軒然大波的通知，主要是針對園區的各類企業 。但是，由於魚化寨的特殊性，迅速成為焦點（圖/公開信息）
最讓人費解的是，這裡竟然還存在以工業為主的“魚化工業園”，直接造成區域的“局部塌陷”。
當年，美國人以24美元代價，從印第安人手上買下了曼哈頓島。今日的魚化寨，在城市不斷髮展中，“身價”已今非昔比。
所以，魚化寨改造最大的挑戰，就是前面我們估算的0.7平方公里、極限10萬人口的問題：人多地少、建築密度大、拆遷安置量大、大量人口的再安居問題……如果沒有強有力的資本實力進入，就極容易出現“韓森寨長安集”事件。
魚化寨巷道商戶
所以，魚化寨能否變身“魚化國際”，是對城市規劃、產業定位、城市設計、城改體制、資金投入，以及相關部門的建設水平、管理水平的巨大挑戰。在此背景下，關於魚化寨改造，我們提出三點原則建議：
建議1：整體考慮魚化寨街道辦特點，實現片區治理“一盤棋規劃”，科學規劃在“科技路商務帶-西三環軸線-高新軟件新城”中的角色。
建議2：魚化寨片區最大的改造難度，不是轄區23平方公里範圍，而是0.8平方公里的城中村改造。涉及人員眾多、層面已非單純的開發。
建議3：避免“十年城改”問題，進行片區高水準的開發，引入真正的資本，制定高水平規劃、合理安置、提升建設水平，實現多方互利。
“昨天不過是今天的回憶，明天不過是今天的夢想。”
——紀伯倫《先知》
文=聶海峰
百萬閱讀，「西安城記」為城而寫
我們用腳丈量這片土地
專題❶：城脈
專題❷：秦嶺
專題❸：建言
閱讀更多 西安城記 的文章
