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誰也不會否認，2018年的房地產市場，是波瀾壯闊、風起雲湧的一年。這一年，從史上密集出臺的各項“限”令，到房地產奪下街頭巷尾老百姓熱議話題榜首；從“租購併舉”的強力推動，到眼下購房者在買與不買中觀望……地產風雲牽動著人心。
從2017年黨的十九大強調建立“租購併舉”住房制度至今，已有一年時間。就山西房地產市場而言，“租購併舉”正在加快腳步，落地實施。今年5月31日,省政府辦公廳印發了《山西省發展住房租賃市場的實施方案》，我省發展住房租賃市場的工作開始進入整體推進階段。太原市作為我省住房租賃試點城市，也在8月20日出臺實施方案。眼下,太原市第十六屆房展會召開在即，“租購併舉”也將是展會備受矚目的亮點。
那麼，隨著“租購併舉”的推行，下一步，房地產市場將走向何方？
STEP1:
“租購併舉”項目花開省城
在太原市迎澤區幷州路，一座建築面積約2800㎡的八層獨棟建築，靜靜坐落於此。從今年7月起，這座原本是迎澤區刑偵大隊使用的建築開始進行緊張忙碌的施工改造。改造後的建築，一層變成包括健身房、影音室、辦公、廚房、餐廳及休息區的公共活動區域，二到八層，被分隔為15到40平米麵積不等的房間。
原來，這就是“租購併舉”政策落地省城的租賃公寓，也是太原萬科開發打造的第一個長租項目——泊寓長租公寓。該項目負責人說，這幢公寓是泊寓迎澤公園店，每層有17間，總共112間長租客房，將於11月面向公眾開放，12月正式開業。
作為長租公寓在太原的首次落地，來勢洶湧的“租購併舉”比人們想像的動作還要快。按照我省發展住房租賃市場實施方案要求，今年,省級和市級要建成、縣級要基本建成住房租賃綜合服務平臺,全省至少要新增30家專業化、機構化住房租賃企業和兼營住房租賃的房企;各設區城市至少要推出1宗土地用於建設租賃住房。爭取用3-5年時間,租賃住房佔新增住房供應量的比例達到50%左右。
對此，省房地產業協會會長於世瑋表示，近兩年來，我省住房租賃市場發展很快，但仍存在供應主體單一、供應結構不合理、制度設施不完善、市場秩序不規範、市場監管和服務不適應等問題。隨著相關政策措施落地，這些問題將得到有效解決，城鎮居民特別是中低收入家庭和新市民在實現住有所居方面將會有更多“獲得感”。他對太原萬科推出的住房租賃項目給予很高評價，認為這一項目具有引領作用，體現了品牌房企的擔當和對住房市場發展大勢的準確把握。他相信，很快會有一批房企加入到加快發展住房租賃市場大潮中來。
省房地產商會會長郭尚文認為，租售並舉是穩定房地產市場發展的必經之路，應緊跟國家政策導向和市場需求。我省租賃市場擁有巨大空間及廣闊前景，“租購併舉”的發展方向，將對穩定房價、促進消費起到尤為突出的作用。他直言，新增就業人口、城市務工人口及經濟狀況不好的群體都需要更為健全的租賃市場為之服務，而因新房及租賃市場客群不同，租賃市場並不會影響到銷售市場的價格。剛需和改善型購房者依然會有購房意願，中高端住房的供應也將會加大，與租賃市場形成呼應和互補。讓所有百姓“居者有其屋”，是地產行業的共同目標。
STEP2:
“租購併舉”成房展會亮點
“租購併舉”是今年太原市第十六屆房展會主題的最大亮點。太原萬科將作為首個試水“租購併舉”的房企，將在展會上重點展出其落地太原的首個長租公寓：泊寓迎澤公園店和泊寓柳巷店。該項目負責人說，此兩個項目均落地太原市迎澤區，也是品牌集中式長租公寓在太原的首次落地。據瞭解，萬科租賃住宅業務中的泊寓業務已覆蓋北上廣深等40餘城市，共計開業4萬間。而太原萬科也將為城市青年提供高品質的長租公寓服務，作為戰略目標。
對此，郭尚文表示，自去年起，山西省房地產商會就號召會員企業積極進入長期租賃市場。他認為，在市場激烈競爭格局下，租賃市場會是本土房企發展的又一良機。如今，經過一年的發展和深入瞭解，由於積壓資金時間長、運營週期久、見效慢、效益相對較低等原因，長期租賃市場這樣的長期投資，對中小開發商考驗巨大，國有企業、實力品牌企業應首先介入，全面參與，而不應把全部注意力都投入到“短平快”的新建住宅市場。從目前情況看，雖然中小企業參與意願較小，但也要抓住機會，適時進入，商會也會繼續關注，及時引導會員企業儘早參與，共同投身“租購併舉”。
“今年，太原市被列為山西省加快培育和發展住房租賃市場的試點城市。確定‘租購併舉’為主題的本屆展會就是在這個大背景下，按照我省“建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房體系，更好地滿足群眾住房需求”的大方向而舉辦。”
郭尚文說，今年房展會有138個地產項目參展，排名全國前20強品牌房企悉數亮相，規模和參展商數量大幅超過往年。本屆房展會除新房項目外，還有二手房和租賃房出現，多家房地產經紀公司參與展會，在宣傳政府租購同權、利國利民政策的同時，還為老百姓提供足量租賃房源信息。除眾多精品樓盤項目亮相外，房地產後市場行業的知名企業，如：房地產經紀公司、建材、家裝、金融等，也將全力打造360度全產業鏈服務。
“今年及未來將有更多租賃項目落地，雖然作為二線城市的太原，住房租賃需求不及一線城市，但隨著人口新政不斷落實，省會城市流動人口大方向不會改變。目前，全國尚有三億人待“城鎮化”，房地產未來市場的機會還很多。”據悉，目前郭尚文創辦的智誠企業，將在新房市場機會減少的情況下，轉戰舊房改造市場，探尋新發展機遇。
STEP3:
“租購併舉”背景下應擴大有效供給
堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，讓全體人民住有所居。推行“租購併舉”背景下的房地產市場將怎樣發展？
10月20日，國家統計局發佈《2018年9月份70個大中城市商品住宅價格變動情況》，太原市9月新建商品住宅銷售價格環比上月上漲1%，漲幅明顯回落，比上月1.9%下降0.9個百分點。
“太原房地產市場是一個以剛需為主的市場。雖然房價存在一定的上漲壓力，需引起關注，但通過貫徹調控政策，總體而言，市場發展是平穩的。”於世瑋說，從行業和市場發展角度，他最關心的是兩件事：一是要擴大有效供給，包括逐步擴大租賃住房供給。價格由價值決定，同時受供需影響。擴大有效供給，既可以更好地適應剛需，也能起到平抑房價的作用。二是要進一步提高產品質量和發展質量。要貫徹新發展理念，在產品的人性化、本土化、低碳化、長壽化、智慧化等幾個方面做文章、下功夫，更好地滿足百姓美好居住生活需要。
郭尚文認為，儘管個別省市出現房價下調的聲音，但太原房價趨於穩定，大幅下調的可能性並不大。尤其是今年因土地流拍等各種原因，下半年新開工項目和麵積相對較少，各家開發商加大對現有存貨推盤力度，以期快速回款。尤其是10月份以後，房地產企業資金流動性不足的現象較為嚴重。在這種情況下，各個樓盤推出不少優惠房源和政策，就此次房展會而言，從質量到價格都會比往常的性價比高，也是省城老百姓能買到好房子的好機會。
對於剛需購房者而言，郭尚文建議，“買漲不買跌”、“市場下調可能”等觀點，並不適合剛需客戶，尤其在市場平穩時期，更應抓住開發商回款、優惠力度較大的階段，選擇合適自己的房子，及時購買，才能買得“不後悔”，買到用來居住的好房子。剛需客與投資客不同，在市場平穩期，房價漲跌幅度較小，投資客的機會較少，多觀望，少出手；而剛需客則應關注房屋具體情況，如品質、環境、配套、物業等綜合因素，這是二者之間最大的不同，所以剛需客跟著投資客的言論一味觀望，並不是一個明智之舉。
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