回顧2018年前三季度以來的蘇州樓市，政策調控在今年依舊沒有加碼，但土地市場和住宅市場呈現不同的市場表現。
地冷持續：房企謹慎拿地，流拍、底價成交成為新常態
縱觀2018年前三季度的蘇州土地市場，蘇州主城區共掛出18宗涉宅地塊，相較2017年前三季度供地23宗，同比減少21%，政府供地節奏在前三季度有所放緩。
從土地成交來看，有6塊地7次流拍，其中不乏高新區及吳中區相對熱門板塊的地塊流拍，甚至二次流拍。
——2018年以來蘇州流拍地塊分佈——
土地市場變冷不僅表現在流拍土地方面，現房銷售率也在降低。2016年8月，蘇州推出現房銷售政策，規定土地出讓成交價超過市場指導價10%的，工程竣工驗收後方可申請預售許可。現房銷售政策發佈後，2016年出現12宗現房銷售地塊，現房率為40%。2017年全年現房銷售地塊達到49宗，現房率為82%，2018年前三季度現房銷售地塊為11宗，現房率為23%，且都集中在1月和2月份第一季度中，第二季度以後的土拍多以底價和低溢價成交，再無現房銷售地塊出現。
蘇州土地市場的變冷，始於去年四季度，當時更多的是受政策環境以及地王盤滯銷影響，而今年房企資金面普遍緊張，在起拍價依舊居高的背景下，房企拿地愈發謹慎。
房市大熱：一手供應不足，成交量跌價升；二手房成交大熱
克而瑞數據顯示，2018年1-9月，蘇州市區商品住宅供應面積為489萬㎡，同比下降25%，成交面積為547萬㎡，同比下降6%。究其原因，低價地的庫存日漸變少，高價地上市節奏較慢，供應量的萎縮限制了成交量。從供求關係來看，前三季度蘇州商品住宅市場呈現供小於求的局面。
對比2017年，供求比發生變化，從供求比大於1到小於1。成交結構呈現一定分化，低地價樓盤成交火爆；高價地樓盤成交儘管整體要好於去年，但仍舊難言樂觀。
前三季度蘇州商品住宅成交均價20093元/㎡，同比上漲5.5%。前三季度成交均價走勢穩中有升。隨著更多高地價樓盤的入市，直接推動房價小幅上升，加上今年主力成交樓盤以園區及姑蘇區高端品質改善型為主，其他區域精裝盤比例大幅增加，推動房價出現結構性上漲。
在新房供應不足、同時很多高價地樓盤售價高企的背景下，蘇州市區的二手住宅市場自今年開年以來便一直保持著活躍的成交態勢，呈現量價齊升的局面。前三季度二手住房成交面積同比去年同期增加38%，一二手房成交總面積同比去年同期增加13%。
所以，縱觀一二手房市場，蘇州房市可謂在前三季度大熱。
2018年末市場展望：地冷房也冷
如果說前三季度蘇州房地產市場呈現的狀態是房熱地冷，那四季度毫無疑問將呈現的狀態是地冷，房也冷。
雖然在10月中下旬，市場掀起一陣波瀾，一邊是土拍遇冷、底價成交及流拍現象頻現，一邊是園區限價房千人排隊、搖號搶房，對比呈現冰火兩重天的局面。但是此情況也是僅限於園區盈利空間明顯的限價樓盤。因為整體市場的趨冷在9月已現端倪，9月份雖然蘇州商品住宅市場整體成交量與8月基本持平，但背景是新增供應量環比8月增加158%，當月供求比接近2.0。從各個樓盤來訪量來看，都比8月份明顯減少，多個項目新開盤或加推成交轉化率低於5成；而二手房成交量也環比8月份減少10%。
這一切都意味著蘇州房市今年的火熱期已經過去，這也意味著四季度蘇州樓盤的銷售壓力將倍增。
對於土地市場而言，也將難有改觀，本身房企拿地積極性很低，又臨近資金面愈發緊張的年底，蘇州主城區（不含吳江區）已不可能完成年初對外公佈的400公頃經營性用地的出讓計劃了。
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