在盛行的去地產化、稀缺的土地供應及高漲的住宅用地價格推動下，各大開發商紛紛積極轉型產業地產業地產開拓非住宅業務，尋求新的利潤板塊。粵港澳大灣區的加速建設促進了11個關聯城市產業生態鏈的打造與產業融合，加之政府紅利政策的大力推廣，產業地產正成為大灣區前進發展的新引擎。
1產業地產升級換代迎來新模式
產業地產即以產業為主導的地產項目，通過整合資源、引入資本及規劃運營，打造產業集群並實現產城融合，以此改善區域環境及提升城市競爭力。
2房企與產業合作或是最完美方案
房企進入產業地產可通過幾種途徑實現：一是直接併購或入股較成熟的項目;二是取得特色小鎮項目的開發權，在操盤產業地產的同時亦可收穫大量的商住用地;三是通過與產業實體合作，捆綁獲得土地資源。目前，因開發建設週期及產業培育需要較長時間，大部分產業地產項目仍處在前期階段，未來有很大的空間成長為具備規模併成功帶動上下游周邊產業形成全產業鏈生態的格局。
與房地產開發商後期被動式涉足產業地產相比，從起家開始便是做產業地產的企業，由於從事這個領域時間更長、更專注，便有一些具有代表性或較成功的案例。反之，以房地產起家的房企金融產業地產，在獲得住宅用地時，被動接受產業載體開發及產業導入等指標要求而做產業地產開發，理論上二者合作開發產業項目是最為理想的。但實際情況卻並非如此。做產業園區開發的企業，已具備房地產開發的能力和經驗，不需要與房企合作。而另一方面，若房企將利潤空間理想的住宅用地攬在自己名下，雙方亦難以實現聯手。
3借舊改項目佈局產業地產
除了與產業地產商合作外，房企還可通過舊改項目入局。近年興起的城市更新舊改項目，通常具備良好的區位優勢，對於擅長與村集體及舊工廠企業主溝通、談判的房企來說，應較為得心應手。舊改土地的獲取成本相對較高，因此政府對此類項目改造後的住宅或商業開發比例會相應調高。房企可藉此獲取更大的利益空間，並憑藉自身招商實力引進城市中心一帶的寫字樓、餐飲娛樂及體驗式消費商家，以此推動舊改區域的繁榮發展。
4運營產業地產 定位規劃是關鍵
不同於快週轉、注重物業銷售的傳統住宅運作思路，房企轉型產業地產需要做好長期運營的準備，前期的項目定位是不容忽視的重要環節。產業地產的定位包括產業定位、功能定位、產品定位、客戶定位等。在產業定位上，既要符合市場需求，亦要滿足政府對高端技術產業的要求，更要符合項目開發效益的最大化。針對一些區位欠佳，配套不足的項目，可以更實際地考慮一般產業如製造業，雖然它正處於轉型升級的陣痛期，但相信在不久的未來將全面復甦。政府作為產業地產的推動方，應考慮出臺相關政策鼓勵製造業的落戶發展，併為不具備承受較高租金能力的製造企業提供一定支持。
產業的運營成本及盈利能力也是房企在規劃產業地產時要重點考慮的因素。部分產業項目盈利模式具有不確定性，波動較大。而盈利能力較差、運營維護成本較高的體育場館和會展場館等也是開發商需要謹慎對待的。
產業項目的另一個關鍵點是招商及營運，專業的運營往往包含成熟的物業管理、設施管理服務，甚至還要具備項目孵化、產業基金、風險投資等服務。智慧園區、智慧樓宇的興起，也逐漸成為產業地產的標配，初入門的新手開發商不妨考慮藉助第三方機構的專業意見，保證項目的順利推進與運作。
5管控愈加嚴格 房企需謹慎避開雷區
從2017年下半年開始，房企如浪潮般紛紛轉投產業地產，各類科技園區、特色小鎮如雨後春筍般異軍突起。在產業地產熱風颳起下，政府的監管政策越來越嚴格，開發商不應為了眼前利益而冒險打擦邊球。常見的案例如開發商將工業用地分割售賣;開發商在規定了產業比例的商用地塊上建造寫字樓，出售過程中暗示購買方可用作公寓;開發商將地塊自持部分以“使用權出售”及“以租代售”等方式變相套現。在更加嚴厲的管控下，房企應謹慎對待，避免踩雷。
總結：告別房地產市場的“黃金十年”，掘金產業地產為房企獲取土地資源帶來了更多可能。依託自身融資、開發及招商資源，房企在運營產業地產項目上具有先天優勢。挑戰與機遇並存，在轉型之路上，如何褪去操盤傳統住宅的影子，選擇理想的入局與運營方式，同時避開雷區，把握機遇成功突圍，需要房企用心思考。
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