今年第三季度，房地產市場尤其是住宅市場出現了降溫，市場有入冬跡象，那麼如何看待近期的市場調整，且更好地預測未來，成為當前市場參與者所關心的問題。以當前房地產市場走勢為主題的易居論壇日前在上海舉行。包括開發商、中介代理機構、券商和研究機構等專業人士參與。會議認為，近期政策效力繼續顯現,市場進入調整期。市場降溫也要求房地產企業穩健經營，進而積極有效地應對本輪樓市的調整。
市場多個領域出現降溫
寶華集團副總裁楊健表示，今年房地產市場降溫和往年有些不同，今年房地產發展，既受到了持續調控政策的影響，也受到宏觀經濟下行的壓力影響，使得房地產市場面臨嚴峻的挑戰。從房企的角度看，會主動考慮去庫存或者採取以價換量的策略。就上海而言，在一些郊區樓盤密集供應的情況下，營銷壓力會更大。二手房市場的降溫，也影響到了新房市場。舉例來說，過去總價600萬的二手房有很多意向客戶，而現在價格跌到了540萬後客戶仍少，於是部分房東就暫停賣房了，這樣會影響房東的房屋置換、買新房的計劃。當然，在市場降溫的大背景下，房企還是會積極做好應對的。比如說從企業的發展角度看，將繼續交付高標準和高品質的住宅項目。
從事二手房中介業務的上海鼎銘房地產總經理張志遠表示，市場降溫也有區域的結構差異特點。比如從上海當前二手房市場的情況看，包括黃浦區等潛在的購房需求在減少，這個時候會倒逼房東降價。但也有個別區域市場，類似新天地板塊，價格仍然比較堅挺。隨著市場的降溫，各類議價空間開始出現，購房者殺價現象增加。過去賣方強勢，很多交易稅費是需要下家一併支付的，但現在各付各的部分。另外，新房市場的降溫使得開發商更多的通過中介分銷，當前上海多數中介代理新房的收入佔總收入的六七成;不過由於新房銷售趨於困難，中介的代理佣金比例雖然提高了，但結傭卻更加困難了。
本輪樓市降溫的三個特徵
藍光集團首席市場官林勁松表示，通過調研重點城市和分析房地產數據，當前降溫具有三個特徵：第一是全局性的蔓延。目前很少有城市可以迴避這波降溫潮，從2016年開始一線城市就開始降溫，而到了目前包括西部城市也開始轉涼。第二是市場下行的速度較之前幾輪週期要更快。不少城市只用了3個月，便從熱點滑落至冰點。第三是對於市場底在何處，房企存在較大分歧。每家企業的財務狀況和經營壓力不同，因此對於市場底部的預判和感知存在差異，從而在運營節奏、銷售節奏等方面，持有不同的態度和策略。
中駿集團投資部總經理張偉認為，從房地產市場的趨勢判斷看，往往在大的中長期的判斷方面，大家意見是一致的，即中長期的判斷肯定是看多的。而關於短期的判斷上，其實是有很多分歧的，尤其是現在這個時間點上。目前從具體的企業來看，很多房企在今年8月就出現了銷售業績下降，而且回款率比較低，這樣使得大家情緒不佳，對後市的預期偏悲觀。目前的普遍心理是，若是可以降價跑量的，那就應該主動、積極地降價以去庫存。當然部分房企現在需要不斷增加營銷費用，以加大導客的力度，但這又會損耗盈利。
政策繼續加碼概率變小
中信建投首席地產分析師陳慎認為，今年1月份，很多券商分析師對於房產政策的判斷是，或有放鬆的可能。這種樂觀的預期到了二季度就開始有所變化，因為政策方面反而是趨於嚴格的。當前市場積極進行調整，呈現“市場分化、韌性仍存”的特徵，部分城市的新房去化率明顯下降，同時預計後續新房供應端會繼續放量。當前房地產市場正進入到政策的消化期，預計很難看到更為嚴厲的政策了，即便是有政策出臺，也屬於打補丁型的政策。未來的政策調控重心在於預期管理，同時具備長短結合、穩定當頭的大邏輯。
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭總結認為，這一輪樓市的降溫，和此前的政策效應積極釋放有關，尤其是和“731調控升級”有關。今年7月31日中共中央政治局召開會議，分析研究了當前經濟形勢，部署了下半年經濟工作。其中對於房地產政策的表述包括：“下決心解決好房地產市場問題，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。這就成為全國多數城市的房地產市場在近兩個月出現明顯降溫，房價地價出現拐點。從後續政策來看，要重點關注兩個窗口，第一個是看12月份的中央經濟工作會議，第二個是看明年兩會的政府工作報告。可以預見，明年大概率會現政策局部放鬆。
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