國慶前夕，萬科秋季例會的一聲“活下去”，讓整個房地產行業人心惶惶。但是好戲還在後頭，萬科隨後搞出的兩件大新聞：一是趁著國慶黃金週降價促銷，廈門萬科·白鷺郡十一推出的100套特價房，5分鐘秒光；二是收購華夏幸福的部分項目進入環京樓市。
一邊降價賣房，一邊斥巨資買地，萬科這個房地產的“老大哥”兜裡到底賣的是什麼藥？一時之間，坊間的各種揣測言論頻出，什麼“假哭慘”、“戲精，說一套做一套”、還有“自己喊著活下去，其實是要別人活不下去”等等言論不一而足。萬科這個老大哥，一時變成了人們眼中的老狐狸。
可事實到底如何？手握1595.52億元資金，負債率低於眾多房企的萬科，為何還要喊出活下去的口號？若要細細盤道一番，恐怕離不了這三個原因：
1、樓市進入調整期，而調控政策或將繼續加碼；
2、艱難時刻整個房地產行業暴露出來的資金問題；
3、萬科轉型失敗。
一、樓市進入調整期
今年的冬天，來得有點早，尤其是對於房企來說。
表現在房地產市場上，是先行指標——訪客上門量顯著下滑。國慶黃金週期間，中國證券報走訪部分熱點城市樓市發現，即使多個樓盤推出了假期打折活動，但不少樓盤訪客數量不及以往，市場總體較為清淡；另據中原地產數據顯示，8月新盤整體去化率只有2成，已經跌到了2017年以來的最低位。
究其原因，還是因為今年來全國樓市調控持續高壓態勢。要知道，僅今年前8個月，全國主要城市樓市調控已達近300次。這要是還沒點效果，玩呢？
更關鍵的是7月31日召開的中共中央政治局會議，這次的會議強調“堅決遏制房價上漲”，什麼意思呢？以往的各種調控用的一般都是“控制房價過快上漲”，可以漲但是要慢一點。但這一次的意思直接了當：房價不許再漲了！前期政策調控的效果逐漸顯現疊加7·31政策定調，部分地區樓市突然轉冷也就不足為奇了。
房地產高壓的調控政策，無疑將直接影響房地產市場的需求，對於那些投機炒房的人來說，沒有升值可能的房子已不再具有吸引力；而對於剛需人群來說，房價不僅不會漲，反而有可能下跌，那為什麼不再等等看呢？反正不著急買就是了。需求一旦降下來，價格下跌還會遠嗎？
但需要強調的是，如果從目前的數據來看，媒體鋪天蓋地的“寒冬”論調，可能還不大準確，如今的樓市轉更像是一場調整。數據顯示，全國所有城市中，下降的城市佔比約為20%，上漲的城市約為30%，有漲有跌的城市大概佔50%。
中原地產研究中心統計數據顯示，截至日前，發佈2018年前9月銷售業績的企業合計超過26家。9月銷售依然處於高位，26家企業合計9月單月銷售3789億。前9月，這26家房企合計銷售額達到3萬億，平均同比上漲幅度達到了37.3%。在已經公佈銷售業績的26家房企中，9個月銷售額就破千億的企業多達10家。
這說明全國房地產市場蛋糕還在做大，大型房企也跟著全國大勢水漲船高。
那麼問題就來了，明明銷售數據還在增長，房企為什麼這麼悲觀，甚至打起了價格戰？
這還要從房企面臨的巨大資金壓力說起。
二、房企的困境
缺錢，就是如今房企集體面臨的困境。而財大氣粗的地產商們，怎麼說沒錢就沒錢了呢？主要有三方面的原因。
第一，不斷收緊的調控政策導致房企的融資渠道大幅收縮；第二，房企資金的主要來源——購房者首付和按揭貸款也受限購限貸等因素的嚴重限制。最後，償債高峰的來臨，也沒有給房企足夠的喘息機會。
簡單來說，就是賺不到錢，借不到錢，又有大筆錢等著還。而在如此普遍且巨大的回款壓力下，大型房企以及中小房企的情況出現了分化。
大型房企為了實現年度回款目標，紛紛啟動了以價換量策略，“價格戰”一觸即發。
據房地產研究機構克而瑞發佈的研報顯示，地產商折扣意願從8月底就開始增強。8月27日，中海地產南寧多盤聯動，8折禮惠全城；8月30日，恆大針對旗下280個城市646個樓盤推出8.9折等特惠活動。此後，多家房企跟進打折。9月，陽光城廣西區域推出“9月購房特惠季，7大項目禮惠廣西”活動；碧桂園南京仙林東四盤聯動，首付1成，首開、龍湖、富力等房企也有不同程度的優惠。
而由於基本面對棚改貨幣化依賴度較大，近期貨幣化安置政策又逐漸離場，市場份額收縮下，中小房企已經到了生死徘徊的邊緣。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱，對中小型房企來說，若資金壓力大，則會轉讓部分項目，類似部分樓盤會轉讓，這樣其實已經屬於被收購了。若是再惡化，不排除整個企業股權都會被轉讓，這會面臨被完全收購的風險。
事實上，這種情況已經發生了。據每日經濟新聞報道，今年以來已經有多家中小型房企被併購，比如中天城投在2017年4月更名為中天金融後，當年8月即宣佈資產重組，至今年3月最終確定以246億元出售中天城投全部股權，徹底剝離原有地產業務；中航地產則將房地產開發業務全部轉給保利地產，並更名為中航善達。
除去房企本身的資金壓力，對接下來調控持續加碼的預期更是讓業界悲觀到底。目前來看，房企對未來的調控預判集中在三點：
1、調控仍在繼續。以北京為例，9月北京市政府出臺多個最新政策，內容涵蓋個人住房公積金、城市規劃、產業的禁止和限制等多個方面。
2、取消商品房預售制。9月21日，廣東省房地產協會下發文件提出，“建議降低預售制帶來的高槓杆效應，逐步取消商品房預售制度，全面實施現售”。一旦預售取消，最直接的影響就是房企週轉速度變快，高週轉模式就此終結，這必然帶來房地產行業的全面洗牌。
3、房地產稅會加快推出。房地產稅由於涉及大量利益調整，至今仍然眾說紛紜，《21世紀經濟報道》曾披露，今年4月份，房地產稅法草案曾在系統內部徵求過意見，省級人大、省級財政等相關部門都參與其中。總之箭在弦上，什麼時候推出不過是時間問題。
萬科求生
如果說上述的困境只是近憂，那麼對於房地產市場見頂的遠慮，更是如達摩克里斯之劍一般，懸掛在眾多房企的頭頂。
房地產行業的天花板——人口城鎮化率已經逼近60%，距離70%的城鎮化紅利節點僅有10%左右的餘量。衛計委在2015年的一次會議中表示，中國的城鎮化率將在2030年達到70%，這意味著房地產市場的增量市場將變為存量市場。
對於房地產企業來說，需求端的見頂意味著住宅規模發展的不可持續。那麼，如何在2030年到來之前找到新的發展之路？顯然才是萬科喊出“活下去”的內在邏輯。
萬科早先的判斷是，住房全面短缺時代已經結束了。現在房地產的主要矛盾是不平衡和不充分的問題。而一個經濟體在房地產建設進入成熟期之後，圍繞著不動產的服務業規模會超過房地產本身。所以早在2012年，萬科就開始了轉型之路。當時，鬱亮主導提出向城市配套服務商、城鄉建設與生活服務商轉型，萬科將更重視投資、資本運作、物業運營和資產管理。
但時至今日，6年時間過去，房地產開發銷售及其收入仍是萬科的絕對收入來源。其2018年中報顯示，萬科的轉型業務集中於長租公寓、物流地產、商業運營、教育、養老等，但這一部分的營收佔比不到5%。
鬱亮真的很焦慮，因為事實證明轉型是非常困難的事情，而且萬科從事的多個轉型業務都存在小概率事件也會導致高風險的情況。他指出：“類似自如（長租公寓）事件，以及一些小概率、高風險事件，比如教育的性侵問題、養老的責任事故、在建工地的重大安全事故等，一旦發生，只有關門。”
那選擇一棄了之？或許是最好的選擇。但今天的萬科，它的第一大股東是深圳國企深圳地鐵，它必須談時代、談社會責任，研究如何與社會一起建立倫理規範，使得社會所需要的業務能夠在正常的環境中健康地發展起來。
進退兩難之下，鬱亮坦誠：“萬科今天的焦慮在於我們前方沒有現成的道路，萬科最大的焦慮在於如何找到新的發展渠道、路徑與方法！”
寫在最後
當樓市進入調整期，鬱亮趕在2018年四季度開始前按下了暫停鍵。他強調：“我們所有行為都‘收斂聚焦’到保證萬科‘活下去’。”
基於此，萬科會在未來進行階段性的業務線調整：1、迴歸房地產開發主業。2、減掉一些新業務。在開發業務上，萬科會重點關注新業務發展、現金流、實現股東回報的有序增長；非開發業務上，關注投入和產出的匹配問題，嚴重不匹配的項目必須要調整；風險和收益嚴重不匹配的業務必須要調整；做了三年還未做成的業務不要再做；做了三年仍然靠萬科內部資源內生增長的業務，也不要做。
從逆勢取地來看，萬科長期依然看好房地產存在較大的機會，尤其是大都市圈房地產。但如果從自身長遠發展來看，萬科要怎麼長久的活下去、更好的活下去，還需要時間來探索。
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