【按】作為你家城平臺創始人、全國知名房產專家，拆哥對於北京騰退的理解比較全面。應很大粉絲需求，將一些必讀知識點進行整理分析：
本意的演繹
騰退這個詞，在北京使用得較為普遍。操作流程上，拆遷戶得到的都是房和錢，這一點和拆遷基本一樣。
不同點主要有二：1. 騰退基本和“危改”是反義詞，騰退後不能大拆大建，容積率不會大幅拔高；2. “危改”是整片區必須走，而騰退縮小至院落。過去必須整院，未來有部分區域可能以80%為低限。
嚴謹來說，對於公房叫騰退，私房應該叫贖買。只不過不涉及回遷、大規模商業性開發，則統稱騰退。
週期的問題
從國有企業制定、溝通，同時要向區分管領導約好上會時間，很多就要達到幾個月的週期。比如什剎海復興改造項目，規劃院從第一次上副區長的會進行彙報，到區長到各部門領導拍板同意實施，經歷了2年時間。
資金平衡
《資金平衡方案》是重要的前置條件。對於危改來說，平房和簡易樓變為商品房、公建，容積率一般都會成倍地增加，雖然單方售價有可能達不到拆遷成本，但容積率可以找平。
四合院需要整院騰退的原因是，實現經營回款是資金平衡的基本前提之一。此前，有關部門研究的，非臨街院落能夠平衡資金的主要業態無非是精品酒店和辦公場所及會所。
整院騰退後，國土部門可將原先雜亂的產籍統一，可以把四合院的資產併入相關國有企業。
法源寺試點地塊，其中的A地塊，是牛街房管所的輔助用房，區屬的產業，騰退之後將作為辦公會所。因為是公產，所以最先啟動，因為難度最小。
非整院的，難以實現經營，騰退的動機則是疏解人口，那就是ZZ任務了，一般都是虧本的。
土地性質
危改有個重要的標誌，就是大拆大建，所有原先的土地性質和產籍，一次性地在地圖上徹底抹平。
而騰退，最麻煩之處還不在於原先產籍（公、私、央、軍、混）雜亂，關鍵是土地性質。騰退前基本都是住宅用地，騰退後要做經營性業態。大量的辦公院落、精品酒店院落，更改土地性質極為麻煩，同時不利於後期變更用途的利用。
5年前，北京《城鄉規劃用地分類標準》首次推出“保護區用地”，這個在全國還是屬於首創。代碼是P（Protection）。客觀上這個為騰退改造創造了空間。因為，各類業態都可以裝進這個大帽子下面。
操作方面，“房”和“地”即分離，也有機地統一。“保護區用地”上可以出現住宅產權和其他若干。
對接房源
拆哥之前文章提過的，朝陽區有個甜水園項目二期，滯留很久。實際上，原來就行就是卡在200-300套對接房源上。這樣的難題，還是在本區內部協調。
而東、西城外遷至其他區縣，外區要給對接房源，就會擠佔對應的商品房收益（機會成本）。很顯然，需要協調的難度更大。
這兩年比較成功的案例是大興團河給望壇的安置房，原地主方本質上司法局轉制的企業，本來地塊改做商品房就很難獲批。土地成本較低，合資企業獨立核算，按17500/13500元每平的價格出售，單體項目還是挺賺錢的。
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