今天聊聊南龍湖，先看現狀：
南龍湖1/3是學校，1/3是綠化，1/3是地產開發，在地產開發中，龍泊聖地、興龍灣、林溪灣、國瑞城……等一大批項目屬於品質較高的改善型項目，而在改善產品中，別墅體量的佔比也是相對較高。
上面數據讓我注意到南龍湖的3個指標：教育用地的區域佔比、綠化水域面積的區域佔比、改善產品在開發量中的佔比。仔細研究這3個指標，我驚奇的發現，放眼看去，在全鄭州範圍內都是遙遙領先。
可這樣的南龍湖，為何總被我們稱為剛需區呢？
【1】變化
南龍湖是鄭州第一個真正意義上的城郊組團。早在2003年，建成區已20平方公里，同時有諸如中原工學院諸如升達學院等十幾所高校入住。到了2008年，區域第一個樓盤龍泊聖地上市的時候，區域常住人口已近50萬，居住氛圍濃厚。相比現在大多數組團的“先有地產後有配套”，南龍湖可能是鄭州過去、現在甚至包括未來唯一的一個“先有配套後有地產”的組團。同時，南龍湖還是鄭州四環外第一個通地鐵的組團，時至今日，它和港區一起仍然是唯一的一條已開通組團地鐵。
這個階段的南龍湖應該是典型的度假型地產。
4年後，到了2012年，鄭州房價邁過7000大關，這個時候，鄭州有一批剛需客戶被逼外出，而第一個接納他們的就是南龍湖，那時候龍湖的房價在3500元，依靠低價，南龍湖積累了他第一批客戶。
這個階段是度假+市區剛需+本地改善三者兼顧。
華南城進駐是大家認為南龍湖改變地產定位的主因。對於華南城，在這裡不過多解讀，他推廣的方向讓大家認為其就是一“大型物流集散地”，這樣輿論下來，就徹底斷送了南龍湖原本一片大好的剛需+改善+度假地產屬性，而被冠以剛需的帽子。然而，5年過去了，華南城回到“初心”，啟動了房地產開發，以產業換地，以地帶動地產，以地產富企業，是很多產業企業的慣用伎倆，華南城也不例外。
事實上，南龍湖並不適合做物流批發，因為物流產業的基礎是交通，很顯然，在交通優勢上，未來是港區的天下，港區具備高速公路、高鐵、機場三大核心法寶，而南龍湖的華南城片區不具備其中的任何一個因素。未來的華南城更多的是以一個配套的形式立於南龍湖，並且可以帶來大量的商業，長線利好。
隨著龍湖地產落戶南龍湖，雅居樂落戶南龍湖，蘭亭華府等一大批改善盤的上市，一度吵鬧的“華南城讓南龍湖變剛需”的聲音消失殆盡。同時，得益於自身良好的區位優勢和環境基礎，南龍湖再次成為南部置業熱點。
最後階段，必然是改善和品質的迴歸。
【2】迴歸
終於，兜了一個圈子後，從度假——度假剛需改善——剛需——剛需改善，南龍湖的置業屬性要王者回歸。
南龍湖的定位演變，讓我產生一個疑問：剛需這種定調到底應該和單價掛鉤還是產品掛鉤？東區花150萬買套單價20000元/㎡面積75㎡的小二房是剛需，還是平原新區花150萬買套12000元/㎡買套140㎡洋房是剛需？
誰能給我答案？
我自己倒是寧願相信平原新區150萬買140㎡洋房的客戶是第二次置業，也不願意相信東區150萬買75㎡小二房的是第二次置業。
剛需，改善，多改，更多的是在置業次數上的區別，絕非單價。所以，以單價來確定剛需或者改善有時候也並非那麼嚴謹。
過去10年，因為三環內的老房子存在面積小和品質差的問題，近些年鄭州的人口是從三環外一直外流，雖然溢出的有剛需，但卻不僅僅是剛需，所以長期下來，外環是剛需和改善甚至多改終極並存的區域。所以，以區位來定義剛需或者改善，對於大部分區域來說，不科學，也不公平，當然除了典型的終極置業區北龍湖。
區域就是區域，在置業次數上，區域沒有屬性，也沒有標籤。我們為什麼喜歡以剛需改善來貼標籤？只是我們為了更好的理解產品罷了。
【3】麗質
區域無所謂剛需。
來看南龍湖二特點：
一、地位
鄭州市未來發展的格局大勢已定：即鄭州城區and航空港區雙城發展，而這個格局自然形成了4個維度。如下圖：
在這4個維度之下，南龍湖是站在了鄭州的發展方向之上，且處於中間粘結地帶，在這樣的區位下，區域和東區一樣，相比鄭州西部和北部，更加具備了從剛需到改善甚至到多改到終極任何產品的條件。
二、條件
即開篇所說，南龍湖的3個指標：教育用地的區域佔比、綠化水域面積的區域佔比、改善產品在開發量中的佔比，這3個指標放眼看去，在全鄭州範圍內都是遙遙領先。這樣的區域，很難說是剛需片區。
【4】走勢
區域最近2個新盤的動態更加堅定了我這個觀點！
第一個是龍湖天宸原著。
龍湖天辰原著是龍湖地產去年在南龍湖拿的地王，也是3個地王中第一個開盤的項目，其產品以128㎡的疊墅和140㎡的高層為主，一經亮相，便引得市場期待。然而，最近關於其價格9xxx的宣傳和開盤結果，備受爭議。其實這樣的結果，正說明了南龍湖的客群看中的不是價格，而是品質。
所以南龍湖的客群的關注點早已從價格轉到品質，龍湖項目的意義在於對於南龍湖未來居住定位的信心，龍湖的產品定位也反應了區域定位的迴歸，而未來土地價格的走勢將更加徹底地夯實南龍湖的原始定位：改善&度假。
第二個是康橋那云溪。
首先，看一下康橋那云溪的位置：
康橋那云溪在被龍泊聖地、融僑城、維也納湖畔、麥卡倫、唐寧一號包圍，其中龍泊聖地容積率0.57，維也納湖畔容積率1.9，麥卡倫容積率2.1，唐寧一號別墅均價1.8萬/㎡，融僑城洋房+高層。從周圍樓盤的指標看，
這是一個絕對意義上的改善區域，驗證著南龍湖的地產屬性。其次，來看那云溪自己的產品定位。
此次康橋亮相的那云溪項目西部緊鄰十七里河，東側緊靠龍湖優質初中資源龍湖一中，同時項目自建幼兒園，地塊東北角為公立小學，滿足3-14歲一站教育，隨著紫荊山南路的向南持續打通，項目可沿著紫荊山路直達紫荊山。在產品上，項目的大量洋房體量和改善產品的專屬中式風的雙配置也能看出項目的“改善”調調。
從最早期的終極+改善置業的康橋林溪灣，到中期的改善產品九溪郡原溪裡，再到近期的那云溪，康橋在南龍湖產品定位和品質追求不輸於老城區、不亞於濱河國際新城以及綠博組團項目，這也反應了康橋對南龍湖定位的認可和信心。
康橋在再次出手是繼續穩固南龍湖的霸主地位。南龍湖地產走到今天，康橋已經是區域的代言人以及風向標。其實，康橋在南龍湖地位的獲得正是其不過分區分剛需和改善的概念，而是其對每一個項目都在實現購房者對美好生活的嚮往。你可以不懂康橋，但在南龍湖置業的時候，你必須首先去看一看康橋。
結尾語：
怎麼看，南龍湖都不能被定義到剛需的位置上。如果南龍湖一定是剛需，那是你對剛需的理解有誤，房子本身就是昂貴的奢侈品，每一套房子都是購買者畢生積蓄的血汗，我們只該有物業區分、面積區分、而不該有剛需和改善而區別建設對待。開發商應該以價格和麵積段來區別剛需和改善，而不是品質 。如果南龍湖一定是剛需，請重新定義剛需；如果南龍湖是剛需，那一定是最有良心和價值的剛需！
我相信南龍湖的未來，你呢？！
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