2008年，中國樓市遭遇第一次大調整。
這一年，北上廣深杭集體大跌，退房維權事件在各地同時上演。這其中的故事我們早已熟知，但很少人有人知道房價下跌起來究竟有多猛。
這一次，我們以廣州為切口，來觀察房價調整的空間、地板的位置，併為進入樓市冰封期的今天提供借鑑。
2008年的廣州，穩坐GDP第三城，一線城市地位牢不可破。然而，就是這一年，廣州房價最高回撤30%，而作為CBD的珠江新城部分樓盤更是瀕臨腰斬，房價跌破2萬。
10年後的今天，廣州暴跌故事會否重演？
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珠江新城下跌往事
2018年1月，知名時尚博主黎貝卡的一條視頻刷了屏。
這一次，不是因為時尚，而是230平方的豪宅：
往下望是碧波浩蕩的珠江，不遠處是高聳入雲的廣州塔，斜對面是一覽無餘的琶洲……
有自媒體寫道：“黎貝卡的家是所有女生的夢”。
這處豪宅，就在珠江新城凱旋新世界，2018年二手房均價突破12萬，一套房子2700多萬。
雖然今天凱旋新世界不再是廣州最貴的樓盤，但在10年前，它不僅一度引領廣州房價的暴漲風潮，還成為房價下跌的急先鋒。
2007年，當廣州全市均價還徘徊在7000元左右時，在珠江新城幾乎找不到2萬以下的樓盤。有豪宅標杆之稱的凱旋新世界，售價就一度突破3.5萬元。
然而，2008年，金融海嘯席捲而來，廣州房價應聲而落，凱旋新世界也不例外。
僅僅一年時間過去，3.5萬元已成明日黃花，凱旋新世界的二手房均價跌破2萬元，下跌幅度超過40%。
2008年10月，珠江新城開啟新一輪大促銷，當時新上市樓盤均價已經普遍低於2萬元，很少人能想象十年之後這一區域的均價躍升到8萬元以上。
▎2008年10月，珠江新城某樓盤促銷廣告，均價已經低於2萬元。
根據2009年廣州本地媒體的梳理報道，從2007年到2008年低谷期，珠江新城樓盤普遍下跌30%-50%。
除了凱旋新世界之外，粵海麗江花園、保利心語花園下跌35%，太陽城廣場下跌50%。
有財經媒體下了這樣一個論斷：投資客套牢珠江新城。
要知道，當時的珠江新城，還是一片高檔寫字樓和工地雜糅而成的半成品，一切剛剛步入正軌。
因為這場大跌，知名財經作家吳曉波給珠江新城冠上了一個新名號：平民CBD。
2
廣州：從暴漲到暴跌
珠江新城只是整個廣州暴漲暴跌的縮影。
2007年的廣州，亞運會還沒召開，廣州塔尚在建設之中，作為珠江新城標配的廣州圖書館、廣東博物館還是一片工地。
這一年10月，廣州房價首度破萬，而2006年，整個廣州的均價還只有6300元左右。
僅僅一年時間，廣州房價漲幅高達80%以上，幾乎拉出一條直線。上漲之快、漲幅之高、態勢之猛，僅次於2016年-2018年。
而在珠江新城，房價漲幅更是迅猛。
2006年，珠江新城房價基本不到2萬元；而到了2007年，在珠江新城，已經看不到2萬以下的樓盤，3萬以上的樓盤比比皆是，部分樓盤漲幅超過100%。
這背後，是2007年全國房價的普漲風潮。在貨幣極度寬鬆和經濟過熱的背景下，大盤攀上了6124點的最高位，全國房價漲幅超過了20%，一線城市漲幅普遍超過50%。
房價大漲，讓無數購房者感到焦灼，就連城市主政者也不例外。
在2007年的全國兩會上，時任廣州市長張廣寧表示：
市民先別急於買房，廣州將全力以赴把房價壓下來。
還沒等到“降房價”的大招發出，樓市拐點就提前到來。
2007年底，美國爆發次貸危機，與此同時，中國樓市調控開始加碼，經濟過熱突然變成過冷，房價出現劇震，廣州、深圳等地率先上演退房潮。
▎2008年4月19日《華夏時報》A07版。
2008年下半年，隨著次貸危機演化為全球金融危機，房價從震盪走勢變成一瀉千里。
廣州房價從2007年最高點的11574元一直跌到8000元左右，回撤幅度高達30%。
深圳與廣州類似，房價從1.7萬元下跌到1.1萬元，跌幅為36%。
到2008年9月，市場情緒低到谷點。根據媒體報道，93％的受訪者認為奧運後半年內廣州樓價將會長線下跌。
這是住房市場化改革的20年來，廣州下跌幅度最大的一次，也是市場情緒最為悲觀的一次。
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大反彈
2009年，四萬億大投資上馬，大放水重啟，樓市重回上漲步伐。
只用了半年時間，2009年7月，廣州房價重新站回1萬元的高度。自此，除了2014年的微調之外，房價再也沒有下落。
就在一年前還認為廣州房價降長線下跌的93%的調查者，迅速又投入搶房的陣營。
9年後的今天，到2018年的10月，廣州二手房均價突破3.5萬元，是當初的3.5倍左右，與2008年最低點相比，這一比例是4.4倍。
與整個廣州相比，作為核心區的珠江新城漲勢更是驚人。
2018年凱旋新世界的二手房均價突破10萬元，相當於低谷期的5-6倍，整體漲幅比廣州全市快了1倍左右。
吳曉波先生再也不提“平民CBD”的概念了，珠江新城的樓市走勢，反而成為中心城區房價堅挺的見證。
這十年，珠江新城日新月異，中央商務區的地位日益鞏固。金融產業高度集中，總部經濟日益發達，僅年納稅超過億元的樓宇就有51座。
2017年，僅廣州珠江新城，GDP就高達3000億元，領跑全國各大CBD，甚至超過烏魯木齊、呼和浩特、蘭州、海口等省會城市。
凡是資源高度集中、商業高度發達的地區，都是房價漲幅最為迅猛的地區，珠江新城就是典型案例。
4
我們能從暴跌暴漲中學到什麼？
廣州房價從暴漲到暴跌再回歸暴漲的歷程，只是2007年-2009年全國樓市調整的縮影。這兩年的房價走勢，對於今天的我們有何啟示？
其一，房價可能永遠漲，但中間會玩過山車。
房價 “只漲不跌”只是神話，大跌實實在在發生過。2008年廣州下跌30%，而1997年到2003年香港甚至下跌80%。只要不崩盤，樓市不會因此一蹶不振，甚至還會迎來更大力度的反彈。換言之，春天一定會到來，但如果沒有足夠的現金流，你未必能熬過寒冬。
其二，政策永遠是最大的變數。
2008年的暴跌，被2009年的四萬億所拯救；2014年的樓市調整，被2015年的漲價去庫存和棚改貨幣化所逆轉。在房地產刺激經濟和土地財政依賴居高不下的今天，房價暴跌不會被允許，30%或許就是最大的極限。
其三，核心區相對更堅挺，反彈也更快。
2008年的珠江新城還是半成品，前景可期，所以房價快速下跌又快速反彈；後來的珠江新城房價之所以衝出天際，原因也是商務資源高度集中、經濟引擎的地位日益突出，這是房價最根本的保證。相反，那些人口流出的老城區、夜晚連燈都不亮的郊區，永遠都是調整的先鋒。
其四，抄底的最佳時機，是調整之後的復甦窗口。
整個2008年，市場情緒悲觀到了極致，敢去抄底豪賭一場的鳳毛麟角，而到了2009年初，隨著政策信號日益明晰，貨幣之水洶湧，這時候抄底至少不會被埋。
在樓市週期裡，我們無法判斷調整何時到底，但我們卻能把握從谷底上升的過程，這就是股市裡常說的“右側交易”，也是剛需們最適合的投資方式。
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