華夏時報（chinatimes.net.cn）記者陸肖肖 北京報道
今年以來，內地房企扎堆赴港上市。近日，海倫堡中國控股有限公司向港交所遞交了上市招股書，正式開始衝刺港股IPO。
在廣東發展多年的海倫堡近年來大舉擴張，公司負債率走高，亟需港股上市融資渠道“輸血”，但目前的內地房企香港上市環境並不樂觀，此時並非最佳的上市時機。
曾有多項違規操作
選擇今年上市的海倫堡創立於1998年，最初在廣州番禺起家，打下了良好的市場口碑，開發了華錦新城、海倫堡御院等高端項目，曾經被稱為番禺樓市的“高端王”。但是隨後海倫堡向二三線城市的擴張並不順利，拖累了海倫堡的發展進程，錯失了地產發展的黃金年代。
早在2015年，就有海倫堡要上市的消息，但遭到公司否認。今年10月22日，海倫堡向港交所提交了上市招股書，正式開啟了衝擊IPO，才再次得到了市場的關注。
招股書顯示，今年上半年，海倫堡收益為39.2億元，同比增長29.4%；毛利9.9億元，同比增長52.2%；淨利潤約5.5億元，同比增長62.2%。
海倫堡的業務類型較為單一，住宅物業的開發和銷售是其最重要的業務。數據顯示，2015年、2016年、2017年及2018年上半年，其物業銷售的收益分別為97.4億元、141.2億元、142.2億元和38.5億元，分別佔同期總收益的99.4%、99.3%、99.1%及98.2%。
海倫堡也面臨著一定的業績壓力。克而瑞研究中心發佈的中國房地產企業銷售TOP200排行榜顯示，2017年海倫堡銷售額達到了351.1億元，排在第57位。今年上半年，海倫堡的銷售規模為201.3億元，排名滑落至58。今年海倫堡的銷售目標是500億元，以半年業績來計算的話，目標完成率僅為40.2%。
值得注意的是，海倫堡還存在多方面的違規操作。招股書顯示，海倫堡有10家項目公司在取得所需的許可證前，就已開始違規開發；有10家項目公司偏離建築工程施工許可證制度；另有11家項目公司偏離建築工程規劃許可證範圍。此外，海倫堡還存在未替其若干僱員繳納足夠的社保及住房公積金等不合規操作。
著名經濟學家宋清輝告訴《華夏時報》記者，在港股市場，企業上市實施的是審批制，對於擬上市企業的合理合規性要求更為嚴格。在經營不合規的情況下，無疑對於上市會有負面效應，也會影響其上市進程。
高負債擴張
近年來，選擇了大舉收購來擴大規模。數據顯示，2015年、2016年、2017年，海倫堡分別收購了4、9、21家公司的股權。今年上半年，海倫堡擴張的步子邁得更大，上半年併購數量就達到了20家，幾乎趕上了2017年全年的數量。
大規模的擴張也要求更多的資金量，上市融資成為企業“輸血”通道。其招股書顯示，融資將用於擴張收併購、開發現有物業以及一般營運資金三大用途。
但海倫堡的資金壓力已經顯現出來，現金無法覆蓋未償還借款數額。2015年、2016年、2017年、2018年上半年，海倫堡控股擁有的現金及現金等價物分別為12.8億元、24.7億元、46.0億元及51.6億元，未償還借款總額分別為83.6億元、128.7億元、205.0億元及243.2億元。
從更能體現企業資金壓力的淨資產負債率指標來看，2015年、2016年、2017年及2018年上半年，海倫堡的淨資產負債率分別為128.0%、69.4%、83.4%、103.1%。海倫堡的負債率一直處在高位，今年上半年的數據更是比去年增加了20%。
對於企業的高負債擴張，宋清輝表示，負債率是企業在經營過程中非常重要的財務指標，它是衡量企業經營的一項關鍵數據。對於資金密集型的房企來說，資產負債率偏高說明房企償還債務的能力較低，財務風險較大，企業的發展能力相應減弱。在金融去槓桿的背景下，今年出現了較多的債券違約，其中相當部分為高槓杆的房企，投資者對於資產負債率偏高的一些房企應保持警惕。
融資前景不甚樂觀
2018年房企融資環境持續收緊，多家房企的公司債或取消或推遲發行，10月伊始還傳出A股暫停對涉及房地產上市公司再融資審核，第三季度房企境外融資也呈現了下降趨勢。
在此背景下，赴港上市則成為了國內中小型房企最為青睞的融資方法。今年以來，包括正榮地產、弘陽地產、大發地產、美的置業均在今年完成港交所上市，接下來還有海倫堡、恆達集團、銀城國際、德信中國在排隊。
中小型房企爭相選擇赴港上市，克而瑞研究中心分析，一方面可以緩解資金壓力，降低負債率，還可以拓寬融資渠道，進而優化企業財務結構。目前正在申請上市的中小房企中，普遍都有著較高的負債率。隨著上市後融資渠道的拓寬，房企還能夠通過長債置換短債等方式，改善企業的財務結構。通過籌得資金償還借貸，加上權益的增加，有效改善企業的財務情況。
但中小房企寄予厚望的香港融資環境持續下滑，香港資本市場對內房股的持續看空，估值創新低，弘陽地產的發行價為每股2.28港元，僅為4.07港元淨資產的56.0%。大發地產將IPO發行價定在每股4.2港元，募集資金淨額僅7.4億港元，融資額或是今年內房股最低。另外，新股上市破發成常態，公開認購遇冷，發行狀況不甚樂觀。美的置業公開發售有效申請僅佔總髮行的0.25倍，大發地產僅獲約32%認購。
宋清輝分析，香港資本市場對內地地產企業估值一直都不樂觀，現在香港市場的融資環境更是表現暗淡，選擇現在上市顯然不大樂觀。但是為了實現上市融資、“割肉續命”，海倫堡等中小房企不得不面對港股估值較低、融資環境不佳等現實問題。
對於海倫堡上市的進程、負債率等問題，《華夏時報》記者致電海倫堡官方，但對方拒絕了記者的採訪要求。
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