01
楔子
兩個月前，一位網友在良有方公眾號後臺留言，詢問長租公寓戶型設計的問題，並希望我推薦靠譜的設計公司。後來，她加了我微信，才有了各位看到的上面這張截屏圖。我答應寫一篇關於長租公寓戶型的文章，但是拖了好久才開始，實在抱歉。
下面的這篇文章，可能和傳統的介紹戶型的文章大相徑庭。所以在文首我想做點註釋，才不會顯得太突兀，您看得也不會太失望。
1.此文是從偏運營效率的角度闡述戶型問題
2.文中提及的戶型只作為參考。更多的應該是公寓運營商根據運營數據提出戶型設計要求，設計公司從人體工學，場所營造等角度配合。
3.本文作者是一名註冊建築師、目前有分散式長租公寓在運營，還斜槓著一些其他的業務，所以文章可能會比較離散，敬請諒解。
02
坪效
A.坪效，臺灣拿來計算商場經營效益的指標。
指的是每坪的面積可以產出多少營業額 (營業額÷專櫃所佔總坪數)。
隨著祖國大陸逐漸與世界接軌，用坪效來衡量商業物業的運營效率也已習以為常。考量長租公寓的運營效率也是非常合適的。
在增量時代，我們做住宅設計的時候會有產品定位：做50平的一房、80的兩房、90平的緊湊型3房。。。因為是一次性賣給小業主的，所以定位還是相對粗放的。
而在存量時代，我們的客戶是租房的，所以他們的需求可能是按照季度、年度，甚至月度來考慮週期的 。如果你的產品定位有問題，裝修成本已經投入了，隔壁房間已經入住了，你想改造，談何容易啊。所以產品定位尤為重要。
租來的房子如何掙錢，就是解決坪效問題。即每平方米/每天能產出多少租金的問題。
B.坪效還要和成本掛鉤！
因為，收益=收入 - 成本
長租公寓的成本主要來自於四塊：
01.拿來房產的租金成本，要交給產權人（或者出租給你的人）
02.裝修改造成本，基本是一次性投入。
03.資金成本，錢的時間成本（或者叫機會成本）
04.運營成本 （包含推廣費、日常的物業維修費、公寓管家等人員成本等）
只有出租的租金總和大於以上所有成本的總和，長租公寓的買賣才是一門好生意。
理論上講，上述四塊的成本都是有辦法優化的，有些相對剛性點，有些更富有彈性一些。從國外的經驗來看，決定一個長租公寓能不能掙錢最根本的是第一條原始租金。而其他三條是影響你掙多少錢的。
03
客群&產品
說到產品，其實對客群已經有了定位。如果都開始裝修了，還對以後房子租給誰沒個清晰的定位，那失敗的概率就很大了。
但人又是最複雜的動物，通過簡單的分析，其實無法得到目標客群的全貌。即使引入大數據分析，但因為要考慮的維度比較多，難免也會有偏差。
舉個例子：
2個27歲左右的青年，一個是辦公室白領，剛畢業3年，另一個是藍領技術工，都有可能月入過萬，但是在租房偏好時，白領大概率會選擇住的離市中心近，房租貴點的地方；而藍領會選擇租金便宜一點的地方。
所以，對客群的分析，只能得到一個大致的方向，後期的修整還要靠運營和管理。
說回到產品，目前市場上，長租公寓的產品主流有3類：
床位（群租）/單間（合租）/套（整租），每種產品都有其適用的場所和客群。
A.床位（群租）
首先要明確，按照床位出租，在一線城市大多是違法的行為，在取締的範圍內。所以所謂的青年公寓只能短期逗留，千萬不能成為年輕人的長期居所。
而對於做床位生意的公寓運營商來講，政策風險很大，從坪效來講，群租算是不正當競爭吧。我就不在這裡對戶型多展開了。（上圖是魔方的9號樓公寓產品，我是挺吃驚的，融了那麼多錢的品牌居然會有床位出租）
B.單間（合租）
租單間在大城市的青年中比較普遍，對價格相對比較敏感。都是住宅改造而來的，所以有些時候，住多少人很難控制。
上圖是自如的公寓戶型和照片。原始為3房2廳2衛，改造成了4房，就是所謂的“n+1”，在政策上是允許的。
但因為住宅無法像商業物業集中佈置，所以這種單間出租也大多是分散式的。從坪效來說，拿大戶型改造每平米的原始租金會相對較低，而出租的單價會和市場持平，所以收益是有保證的，前提是解決好空置率。這也是運營問題。
關於單間的建築設計，插播一篇良子寫的文章：“你能支配的空間，也許只有臥室！”
自如品牌是分散式長租公寓領域裡的獨角獸企業。萬科，融創等都已經投了鏈家，無非是看中了他在長租公寓領域的經驗。
單間出租的公寓運營商還有魔方，它主要是以商業物業作為改造的對象。所以出來的產品會和酒店式公寓比較類似。25平左右的一統間包含廚衛、會客、睡眠的所有功能，對於工作3-5年，對生活品質要求比較高的年輕人也會有吸引力，但要承受租金佔月薪1/2還是需要勇氣的。
另外他們拿的物業離核心區會比較近，所以租金不菲，如果空置率高，就很難盈利了。所以對外宣稱的出租率95%以上，我是持懷疑態度的。
當然魔方在整棟樓裡還提供一些共享空間，來提供增值服務，對有“x格”追求的年輕人也是有需要的。
這裡插播一個日本的案例：
這個公寓和國內大多數公寓不同之處在於：
通過設計創造了許多人際交往的空間，從而增加住戶的粘性。同樣是單間，即使你不想和隔壁的人交流，但是你在樓上就能看到樓下他在幹什麼。時間一長，大家也就熟悉了。這是增加客戶粘性，減少空置率不錯的嘗試。
如果讓我操刀集中式公寓，我會通過這種方式提高坪效，並建設好社群。
C.套（整租）
整租一般多發生在住宅小區，或者類酒店的物業裡。因為租客是家庭或者情侶，不太適合或者願意和一群人發生太多的交流，希望隱私能被很好的保護。
這類產品如果是情侶，傾向於1房或者2房，裝修風格偏現代（宜家或者MUJI），主要還是經濟原因。出租的希望省錢，所以選簡約風；承租的希望省錢，所以選小面積的。
如果是家庭，則傾向於2/3房,甚至更大，因為還需要老人幫襯著帶小孩，當然這也相對費錢一些。
運營長租公寓這兩年多來，我也觀察到一些變化：
a.租房市場的客群細分趨向於小眾化，所以會出現定製類產品。比如女性公寓。
b.公寓產品迭代較快，所以設計時需要有彈性，為未來發展提供可能性。比如設計可分可合的子母房。
c.公寓社群出現增加交流和減少交流並存的現象，所以產品要更加智能化。如何增加社交，融入社會和如何減少無效社交在公寓裡同時需要解決。
04
社群&溢價
如果把公寓的房子（產品）看成是硬件的話，那麼社群建設就是軟件了。越來越多的公寓運營商開始談社群，談情懷，但真正能引起共鳴的屈指可數。
不是自如講了“你可以住的更好一點”，甲醛就不超標了。
不是鼎家自己說，我們是最好的團隊，“租金貸”就讓你有知情權了。
良子認為要構建社群，就是要基於共同的價值觀。對於租房的這群年輕人，誰有能力幫他們降房租，還能讓他們住的體面，這才是公寓運營商該有的情懷。
此處插播一個案例：馬寅 | 金山嶺，讓我們向內探尋， 抵達精神的高地
雖然我至今沒去過阿那亞這個神盤，但我對它的主張持贊成的態度，在我的社群營造中也摻雜了許多個人的理想。
“廣告：I have a dream！” 半個房子的故事
有點跑題了，切回到正題。
社群的建設對於運營效率是有提升的，它能減少空置率。而房間的空置率和三點有關：
一是信息的觸達率，就是這個信息是不是被目標客戶所接收到。觸達只能靠被動的廣告和自發的口碑傳播兩種途徑。如果已經入住的租客願意幫你口口相傳，當然能省下很大一筆廣告費。
二是轉化率。即使信息被有效的接收了，但是因為市場不只一家公寓運營商，所以是否選擇你，就是轉化率的問題了。設想熟人介紹，成功的概率是否會更高點，而且安全感也會更好一些，不是嗎？
當然轉化率還和通勤時間，房間營造的感覺、大小、室友、性價比等諸多因素相關。但是社群營銷帶來的潛在客戶，轉化率會更高。
三是留存率。就是續租的比例有多少。如果你的公寓一直招新人，那麼留存率一定是有問題的，社群建設更不用談了。招一個新租客付出的成本比留住一個老用戶大的多的多。
只有公寓的空置率低，人房比（單人管理房間的數量）才會高，運營效率提高了，才有可能盈利。
再講溢價的問題。
很多人一說到溢價，第一時間想到的就是：怎麼從租客身上掙更多的錢！
而我理解的溢價可能有點差異：可能更接近異業聯合，產生更大的社會價值。
設想一下，在每個公寓的租客中是否集結了各行各業的小夥伴？
他們都有一技之長，既然社群是“家”的概念，那麼讓這些小夥伴之間產生火花，或者運營商將一些資源導入，促成這些年輕人的婚戀、賺點外快或者創業支持等，不是更好嗎？
這樣的社群才會有粘性，才更容易形成口碑，降低運營效率那是必然的。
05
盈利模式
這篇文章主要是講長租公寓的設計，但說著說著，又岔開比較遠。最後拿美國最大的公寓REITs公司，和我們國內最大的集中式公寓運營商，以及最大的分佈式公寓運營商進行一次對比分析：
在商業模式上，美國EQR更加強調公寓租賃的租賃屬性，核心要點就是如何低價收購公寓，優化資產組合，獲得最大的資產增值收益。同時，通過運營提升租金收益和續租率，都是圍繞公寓的持有運營在做文章。
所以，我們國內的公寓運營商也應該從本源上多下功夫，提高運營效率從客群定位和社群建設上著手吧。戶型產品只是一個載體，不要本末倒置才好！
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