很多人都說，市場下行風口，又是降價，又是退房，又是砸售樓部……房子真的是不好賣了？
不，那是你膽子不夠大，不夠狠！
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今天，給大家分享一個霸氣到逆天的營銷大招，全國第一例。
有多霸氣？
看圖▼
沒有漲幅，開發商買單——這個大灣區“最強硬”的承諾，出自中山福晟乾隆華府。
“無條件回購”、“穩賺”、“貼息”、“超高回報率”……刷屏朋友圈的宣傳文案中，每個字眼都相當誘人，可以說是集所有爆炸性利好於一身，堪稱“神盤”。
“神”到哪裡？給大家劃出重點:
1、 若漲幅不夠，無條件回購：福晟承諾，現在售價16500元/㎡。深中通道開通後3個月內，若售價低於23000，開發商可無條件以23000元/㎡回購，溢價6500元/㎡；2、 口說無憑，籤《回購協議》：草簽時即跟開發商簽署《回購協議》，嚴格堵死將來開發商“甩鍋、不認賬”這條路；3、 入住不影響回購：這批房源預計在2019年交房，開發商承諾，交房至回購前，業主可入住，且不影響屆時回購。4、 低首付+免息：首付最低25萬，購房50萬可免息貸款三年，由開發商貼息；按照該樓盤目前售價16500來算，待2024年深中通道開通後，開發商回購價23000，差價6500元/平。這批房源戶型面積為84-126平的二三房，也就是說，買房5年，購房者盈利至少54.6-81.9萬！
不得不說，這波神操作，太牛！
說實話，縱觀地產行業30年，這般霸氣、乾脆、膽兒肥的開發商，真是第一次見。
口頭宣稱穩賺的多了，但把投資回報率明明確確寫在協議裡，是第一次見；
花式返租的也不少，但即使入住，也無條件溢價6500元/平來回購，更是第一次見；
此外，開發商同樣給中介、銷售人員開出高額獎勵：佣金高達13萬，業務員當月成交20套即送價值15萬的豪車一輛。
一重重紅利疊加，簡而言之，可以白話成這樣兩句：
“不行我來兜底，快買吧，求你了！”
“要錢給錢，要車給車，趕緊幫忙把房都賣出去吧，求求大家了！”
福晟這次，為了賣房簡直是撕了老臉、拼了老命！
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絕地斷臂求生。
這個盤究竟是有多難賣，才把開發商逼到如此地步？
來看項目信息：
福晟乾隆華府，位於中山市火炬開發區世紀大道與神農路交匯處，項目整體建面50萬㎡，容積率3.0，共46棟，分兩期開發，一期已售罄，已陸續交房中。目前在售二期34/35/37棟，且規劃合理，戶型方正，並不是難銷的奇葩產品。
但，難賣，的確是真的難賣。
查閱項目銷售記錄，項目二期其實早在2016年10月就已經開始推售，至今銷售週期已有足足兩年時間。
而這次承諾回購的34/35/37棟樓，早在今年5月份就開始了銷售，整整6個月了，還未售罄。
價格呢？
今年5月份，項目均價19000；6月份，均價降至18000；10月份，均價降至16000；3棟樓銷售了半年，單價從1萬9下滑至1萬6，直降3000，期間特價房、內部房等招數用了不少，但銷售情況依然非常慘淡。
放大到整個中山市場，情況也不樂觀，近期出現明顯轉冷。據統計，10月份中山在售的樓盤中，降價樓盤多達37個。
難怪了！市場轉冷，房子難賣。福晟出此狠招來促銷，真是迫不得已。
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這場對賭究竟靠不靠譜？
1、深中通道，目前西人工島已成島，東人工島正在進行堰築段圍堰等，橋樑工程已全面開建。進展比較順利，規劃中“2023年建成，2024年全線通車”，問題不大，比較靠譜。
2、通車後，中山直達深圳，通勤時間由以往的2小時縮減為30分鐘。
而福晟這個項目，距離中山4個出口的第一個“黎村出口”僅1.2km，所能承接的利好確實要站位靠前。
3、2007-2013年，中山房價從4千上升至6千水平，漲幅50%；2013-2017年五年內，又從6千升至8千水平，漲幅38%；
如此推算，2018至2024年，5年後中山房價漲幅35%基本是沒問題的。
福晟乾隆華府的溢價承諾呢？從16500至23000，溢價幅度為40%。
——剩下5%，靠賭。
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福晟自斷後路、痛下血本，除了市場轉冷、房子難賣之外，還有個難言之隱：極度缺錢。
圈內都知道，福晟以“大舉拿地”著稱。
過去兩年來，福晟集團依靠併購拿下72個項目。單去年一年，新增土地建面1786.9萬平方米，貨值達3199.4億元，高居全國房企榜單第7位。目前，福晟集團總儲備土地面積已達1680萬平方米，總貨值達6500億元。
乍一看真喜人，但尷尬的是，福晟的週轉率並不高。
2017年1-9月存貨週轉率只有0.6，而TOP20房企平均存貨週轉率為1.2，福晟只有一半水平。加上一二線城市普遍限購，而福晟超80%的土地儲備都在一二線城市，因此變現非常難。
這時候，龐大的土地儲備反而成了累贅，加劇資金困局。
最近三年及一期末，福晟集團有息負債金額分別為122.06億元、110.93億元、180.07億元和220.21億元，負債規模增幅相當大。
加上福晟國際這個豬隊友，接連幾年業績非常慘淡，一直拖後腿兒。
如今的福晟，真的太需要錢。
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但福晟這場營銷，的確聰明。
回顧每一波行情大漲，市場最大的支撐力，都來自民眾的信心和預期。
2016年地王不斷、地價翻番，民眾預期爆炸性上升；
——限購、限售、限貸等政策落地，遏制預期；
2017-2018年上半年，各地嚴格限價，一二手房嚴重倒掛，民眾預期再次補漲；
——高層堅決穩樓市，一句遏制房價上漲，直接把民眾預期徹底摧毀；
如果仔細琢磨下近幾個月烏壓壓的市場，你會發現這個“夾縫中迫切求生存”的邏輯圈更怪了：
“民眾預期被摧毀”→“市場轉冷，樓市銷售困窘”；→“開發商特價房、內部房、折扣房等變相降價促銷”；→“開啟一場預期摧毀 + 自我摧毀”；→“都在降價，房企把購房者的預期弄垮了”；→“於是，怒砸售樓部、扯橫幅維權，勢要摧毀開發商”……房價降了，口碑跌了，房子依然難賣，太多的開發商在這個怪圈中，名利雙失。
但福晟的聰明在於，能乾脆利索地完全跳出這場魔咒：
什麼特惠、降價統統靠邊，所謂的預期摧毀，不就是擔心買了之後房價會跌麼？
跌什麼跌，我直接兜底，不漲我再高價買回來！
霸氣、厲害！
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馬上，聚焦全民關注的雙十一就要來了，那些迫於賣房、變現難題中，整夜整夜睡不著覺，撓禿了頭的開發商，大可來場效仿、來次超越。
諸如上海雍和府，直接“買一送一”，購房即送太倉一套首付款；諸如北京五環中鐵華僑城·和園，“買房就送卡宴”；或者乾脆照搬福晟文案，譬如鄭州綠博，來一次“省政府搬遷後一年內，房價若低於1萬5，開發商無償回購！”……在拼腦洞、拼狠勁兒的時代，如果再來什麼9折優惠、特價房源、買房送家電、送黃金、砸金蛋的，就low爆了。
重要提示：文中提到的“中山福晟乾隆華府”回購營銷策略，已被叫停，本來僅用來作為案例分析，望各位讀者理性看待。
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