前幾天，一網友給老南留言，遇到一個投資機會，收益不錯，但也擔心有風險，不確定能不能碰。
老南看了下，很有代表性，徵得該網友同意，隱去個人信息，談談這個真實案例。
問題原文：
簡單的說：
某省會城市，網友所在的小區，推出買車位活動。購買車位，開發商每年返還總款10%，5年後原價回購；或10年後120%的價格回購。
好在最近各類跑路爆雷事件頻發，這位還曉得找個人問問，也幸好遇到了老南，直接幫他分析了下。
文中提到的開發商，老南瞭解了下，是一家小型地產公司。在目前的大環境下，整個房地產行業，資金都非常緊張。
所以，這家開發商，很有衝動，將手上的資存活活。而大量賣不出去的車位，則成了很適合包裝的對象。
套路就從這裡開始了。
如果半價甩賣車位，不但會引起老業主的抗議，而且很可能，壓根賣不出去。畢竟國人向來買漲不買跌。
但原價買車位，每年返10%收益，到期還可以原價回購。簡單包裝下，是不是立刻就吸引人起來？很有投資慾望？
據這位網友反映，該小區車位完全賣不出去。也就是說，如果原價買下，以後萬一開發商資金鍊斷了，還不起錢了，車位就直接爛手上了。
所以說到這裡，聰明的你，應該看的很清楚了：這個買車位，本質上，就是開發商一個融資的套路。
把賣不出的車位，高價賣出去。而10%的利息，在當前市場上，對於這樣小規模的地產商，可是非常便宜的資金成本了。
要知道，這陣子，連不少大型開發商的融資成本，都在10%以上了。而且還不一定融的到。
至於這一輪行業危機，如果熬過去了，那利息、回購，都好說。如果熬不過去，公司都沒了，承諾的利息、回購有什麼用？都是空話。
還記得，過去幾年，特別流行的“酒店式公寓包租騙局”嗎？
一家媒體報道過：
市場價只值2萬/平的商鋪，開發商將售價提高到4萬/平，並承諾10年包租，年收益8%。
假設商鋪價格不變，也不稅費。10年後，投資者租金收益(每年8%×10年)3.2萬元/平方米。
但如果賣掉商鋪，只能賣到2萬/平，實際回報：(3.2萬元—2萬元)/4萬元/10年=3%。
嗯，這還是開發商沒跑路的情況下。
所以，交易對手實力太弱，市場環境不好，利率補償又低於市場平均水平。
最壞的可能，就是手上一個租不出去的車位，本金回不來了，而賺的很有限。客觀的說，這是一個收益風險比很不划算的買賣，賠率太低了。
此外，還有一個很關鍵的問題，車位買賣的稅，那是高的嚇人的。
因為車位是非住宅類交易，契稅（賣家3%，買家4%），還有全額5.6%的土地增值稅。還有一堆小額費用。好在原價回購，個稅、土地增值稅省了。
嗯，買賣兩次，稅就幹掉近2年的收益了，貌似宣傳時，完全沒提稅的事。那到時候誰承擔？這是個迷。
這幾年，你不理財，財不理你的觀點，深入人心。人人都想理財，錢沒買成產品，沒投資出去，就焦慮的睡不好。
但是，如果無法有效評估投資的風險，或者自己無法承擔風險爆發的最壞結果，那就最好別碰。
畢竟，經濟下行期，正是各類風險爆發的時間段，這個時候，本金安全比賺錢更重要。
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作者：南小鵬，石榴詢財首席理財師，國際金融理財師（CFP）持證人，江蘇省理財師協會秘書長，金融投資從業十四年，曾任海通證券高管和國資紫金所負責人。解讀投資，透視風險，以理性和專業陪伴你的成長。
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