6月20日，新華社瞭望智庫文章稱，當國內多地還在如何限購、限售等調控政策上做文章時，深圳已在探索如何進一步建立房地產長效機制。
6月5日，深圳市住房和建設局發佈《關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購併舉的住房供應與保障體系的意見（徵求意見稿）》，該《意見》被稱為是“二次房改”。
深圳通過大幅調降商品住房比例，使得深圳未來的住房比例關係發生改變。《意見》提出，未來深圳商品住房佔40%，其餘是人才房、安居房、公共租賃房，各佔20%。
深圳模式的核心是什麼？是否定義了全國住房長效機制的範本？澎湃新聞記者採訪了數名專家，各方普遍認為，減少商品住房供應將成為大勢所趨，由深圳這個歷來改革先行者出臺這類新政，將對其他城市產生深刻的借鑑意義。
“四六分”糾偏“重市場、輕保障”
深圳市房地產研究中心研究員李宇嘉認為，商品房和政策性住房供應“四六分”，這是對1998年房改20年以來“重市場、輕保障”的糾偏性舉措。
而在中國社會科學院金融所研究員尹中立看來，在1998年住房制度改革之後，尤其是2003年（當年的國務院18號文件）之後，我國城鎮住房供應結構大約是：90%是商品住房，10%是保障性住房，商品住房佔絕對主導地位。住房供應過度倚重商品住房是導致住房價格偏離普通工薪階層收入水平的主要原因，深圳出臺的新文件將住房供應結構進行了重大調整是落實中央“房住不炒”精神的有力措施。
尹中立認為，未來的深圳市的住房供應主要有保障性住房主導。雖然《意見》是一個深圳市出臺的文件，但它是住房制度改革啟航的重大信號。深圳歷來是改革的先行先試者，30多年前的土地制度改革就是從深圳發端的。不僅對深圳樓市影響深遠，對全國房地產市場而言都具有里程碑意義。
“十九大報告提出住房制度改革，說的是多主體供給、多渠道保障、租售並舉，深圳出臺的《意見》可以看成是深化改革的體現，也體現了讓全體人民住有所居的目標。” 中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌說道。
在顧雲昌看來，房地產對經濟的貢獻無可爭議，但是未來減少商品住房的銷售量或成為趨勢。
一定年限後仍具有流通屬性
深圳發佈的《徵求意見稿》明確，深圳將針對不同收入水平的居民和專業人才等各類群體，著力構建多層次、差異化、全覆蓋的住房供應與保障體系，並計劃將住房分為市場商品住房、政策性支持住房、公共租賃住房三大類。依據計劃，到2035年，深圳將籌集建設各類住房170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少於100萬套。
其中，安居型商品房的相關創新制度備受關注。《意見》提出，出售的人才住房和安居型商品房在一定年限內實行封閉流轉。封閉流轉期間，因另購市場商品住房等法定事由或自身原因需要轉讓的，可面向其他符合申購條件的對象轉讓，或由政府按規定回購。
《意見》同時提出，購房人自購房之日起累計在深繳納社保滿15年，或者年滿60週歲且購房滿10年，符合我市人才安居辦法、安居型商品房建設和管理辦法等規定條件的，可以申請向政府繳納一定比例增值收益後取得完全產權，然後與普通商品房一樣可以到市場上進行交易流通。
“深圳的安居型住房不同於北京目前正在開展的共有產權房，和北京此前的自住房相類似，即住房價格比周邊商品住房低30%左右，但是5年後上市收益的30%上交財政。深圳安居型住房雖然設置了限售年限但還是具有金融屬性。” 中原地產首席分析師張大偉表示。
但是，2017年7月，北京樓市提出將自住房改成共有產權房，北京個人產權佔比達70%，價格比附近同類商品房低了一半，但是無法回購剩餘的產權，回到市場公開流通。這也讓北京此前推出的一批房源出現棄購的現象。
分析人士表示，深圳並沒有將保障性住房的運行絕對封閉，但10年的年限也使得炒房可能性大幅度降低，出去自住需求的居民仍然存在未來改善住房的需求，提供這種途徑既多提供了一種選擇，又沒有“炒房”的負面效應，未來的補交收益也能一定程度彌補政府財政投入，使得這一計劃能夠有資金持續運行下去。
深圳模式推廣？前提是擺脫GDP對房地產依賴
不過在李宇嘉看來，當前深圳的商品房價格很高，而公租房則主要面對低收入群體，對於中間層的人按理來說確實需要安居型住房。此前，深圳實行的是經濟適用房，但多提供給國有企業以及企事業單位的人群。安居型住房如何避免此前出現過的福利陷阱是值得關注的問題。
李宇嘉提到，當前，深圳的安居型住房也朝著共有產權方向在靠攏，但具體方案還未出臺，只是規定達到條件後可以申請向政府繳納一定比例增值收益後取得完全產權。目前與《意見》配套的《深圳市人才安居辦法》、《深圳市安居型商品房建設和管理暫行辦法》正在加快修訂。
“深圳有其特殊性，GDP對於房地產的依賴性也不是很大，因此深圳有條件減少新房銷售量，建設保障性住房。”顧雲昌指出。
據58安居客房產研究院數據，2017年深圳的GDP是22439億元，房地產投資是2136億元，房地產投資僅佔GDP的9.5%，而對房地產依賴度最高的三亞，其依賴度是103.9%，其他的三個一線城市對房地產的依賴度均在12%以上。
58安居客房產研究院分析師王林燕認為，深圳對房地產的依賴度低於10%，這在全國來說都是很低了，這也說明深圳是最有條件“告別土地財政”的，深圳在金融以及高科技兩大產業的支撐下，經濟高速發展，動力強勁。
“深圳出臺的新政對其他城市具有借鑑意義，當前，中央明確房地產市場調控的主體責任是地方政府，因此各地政府都會根據自身情況進行決策。”顧雲昌指出。
閱讀更多 指尖點擊未來 的文章
