圍繞房價漲跌這個話題展開，我們每天都討論不完。有人看跌，有人看漲，每個人都有自己的理由。看多者認為，過去一直都是這麼漲過來的，未來還會持續。看空者認為，過去漲並不意味著未來還會漲，漲多了就會跌。誰也說服不了誰，當然，所有的預判，包括業內專家預判，都需要由時間來檢驗。
本文不說短期房價漲跌，因為這都屬於正常現象，只說未來房地產發展大趨勢，從而分析一下未來房價走向何方？
房地產業發展趨勢
1.房地產發展的根源是因城市化。房地產業發展，是伴隨著社會發展和人類文明進步而來。當今的房地產業之發達，是以往古代任何時候都無法比擬的。一個顯著特徵就是城市化，由農業文明轉變為工業文明，隨著技術進步，農業實行集約化生產，也就是說農村根本不需要那麼多人，這些人會轉移到有更高收入、有更好生活條件的城市中去。中國房地產業快速發展時間也就20多30年，基本與中國城市化同步，這一點是任何人都無法否認的，如果城市化中止，房地產就難談發展。
2.城市化為房地產發展帶來持續動力。城市化為房地產發展帶來兩個住房需求，一是農村進入城市購房需求，二是城市居民改善住房需求。第一個需求會伴隨城市化進程進行，目前我們已經過了快速城市化階段，目前處於中速城市化階段，每年速度大概是1%。二是城市居民改善需求，這個需求是隨著經濟發展水平和收入水平提高而發展，開發商所蓋的房子也在不斷更新升級換代，居民對美好生活的嚮往也一直存在，比如說過去一家子人擠在小屋裡可不可以生活？是可以的，但隨著生活水平提高，住電梯房、住大房子、住環境好的小區的需求就會逐步體現出來。對於改善需求，這是一個永恆話題，建了拆，拆了建，這也決定了房地產業是一個永恆產業。
政策主導房地產市場發展
1.開發模式主導房地產發展。我們知道，中國目前採用的房產開發模式是採用香港模式，由開發商買地、建造、售房、管理等一條龍式完成，以預售的客戶融資和銀行按揭融資為主。土地出讓採用招拍掛形式，雖然我們一些土地也進行了資格限制，但是主要還是由價格決定，這與美國的招拍掛形式有著重要的區別，換句話說，美國土地出讓雖然考慮價格因素，但要放在最後的因素。所以，出讓的土地不是以“價高者得”原則，最終取得土地者可能是價格較低者。在現有中國土地出讓制度下，土地價格是影響房價的重要因素。當然，也有人提出過，中國房地產開發模式或由“香港模式”轉向“美國模式”。
2.國家制度決定了房子不僅包含居住功能。就房子本身來說，就是居住功能。但在我國的現實情況是，教育、醫療、戶籍、養老等福利都是與房子有關，附著在房子上的東西不滿足於居住功能，換句話說，一個外來人要想與當地城市居民享有同等的權利，房子成了不可替代的東西，只要有人流的地方，就有房子需求點。在這樣的政策驅使下，房子就成為了一種價值連城的稀有物品。如果這些政策不改變，人們對房子的追求還是會孜孜不倦。
供求關係決定未來房價高度
1.住房需求釋放多少決定未來房價走向。房子又同其他商品一樣，由供求關係決定，需要的人多，房價就會漲，需要的人少，房價就會平穩。中國的房地產市場需求主要由三部分組成：剛需、改善和獨居。剛需主要指城市外來人口、城市居民子女結婚住房需求，改善主要是針對城市居民擁有經濟能力後購買更舒適的住房，而獨居則是近些年興起的，事實上還是源於生活水平提高，老人們有經濟實力獨立居住。後兩個住房需求基本可以保持城市房地產市場平穩發展，房價也可以保持基本的平穩。
2.人口流入城市房價還會漲。上一點說了改善和獨居可以保持一個城市房地產平穩發展，但是如果一個城市持續多年人口淨流入，那麼則可打破這個城市房地產市場平衡狀態，額外增加大量住房需求。這麼多年來，我們城市房價上漲，正是由於有人口流入才上漲的。有人說，這兩年一些三、四線城市房價漲這麼多，是因為人口瞬間流入的嗎？當然不是，是國家政策刺激迅速買房引起的，自然也不具有持續性。但如果一個城市人口持續流入，不用說，這個城市房價終究是按不住的。但是，如果人口持續流出的話，這樣的城市房價終究是撐不住的，長期來看，即使不出現多少下滑，滯漲的概率也較大。
貨幣供應關係也決定了房價高度
這麼多年來，我們的貨幣政策基本是伴隨經濟發展而變化，隨著經濟進入中速階段，貨幣供應增速會逐步降低，過去兩位數增長不可持續，今年已經降至8%，未來可能是7%、6%，甚至更低，房價自然也不可能維持高增長，與貨幣供應同步下調也是大勢所趨。當然，有人說房價會大幅下降，如果僅從貨幣因素來看，這倒不至於。其他東西物價都在漲，房價自然不可能原地踏步。
投資渠道改善，會擠出一部分房產投資需求
當前，國家採用行政措施擠出了相當一部分房產投資需求，但這僅僅是短期行為，未解決根本問題。之所以有房產投資需求湧入市場，不僅是歷史上房價表現較好原因，還跟當前投資渠道匱乏有關。老百姓的錢，不能理財、也不能放在銀行，更不能投資股市，被迫購買一個看得見、摸得著的房子，是很現實的選擇。當然，我們寄希望有更多的、可靠的、適合老百姓的投資渠道出現，那樣的話，房地產投資需求則會擠出一部分。
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