講個故事。
幾年前，有個創業者，因為有錢了，想改善生活環境，就跑到遠郊買了棟別墅，房子不是一般的大，風景不是一般的好。
但半年後，他就不願意去住了，雖然空氣清新、風景也好，但實在太無聊，每天保姆煮的宵夜都是一個味道。
有天半夜，他沒煙了，因為想事情又睡不著，就更想抽菸，但如果買菸，必須得冒著大雨開車出去……
最後，他鼓起勇氣，在菸灰缸裡，找了兩個長點的菸頭……抽。
一個幾年前就身家千萬的人，搞得像街邊撿垃圾的流浪漢一樣。
後來，這套豪華大別墅，長期只有保姆和幾條大狼狗在那裡享受……
1
迴流市中心
這個故事是個“縮影”，說明什麼呢？
說明了樓市的一個發展規律：早期覺得郊外環境好，去那改善的人群，最終都回到了市中心。
也許你還不曾察覺，但卻已經在影響著天津的房價格局，甚至是未來的房價格局。
這也符合《世界級城市人口變遷》報告的觀點：城市人口在經歷過聚集、擴散後，會又回到城市中心。
一個可以參考的案例是紐約。
20世紀70年代中後期，紐約調整產業結構，保證城市穩定的用地價值和城市中心的再增值，主動吸引中產階級迴流。
迴歸的人群消費能力會更高，對住房品質要求也更高。
實際上，包括倫敦、紐約、東京在內的幾乎所有的大城市都有一個從“中心化”到“去中心化”再到“再中心化”的過程。
對天津這座城市而言，真正具備綜合能力的“價值制高點”，目前乃至未來仍然在城市絕對中心地段。
這是潮流，我們不能與潮流作對。
2
市區房價居高不下
天津目前的房價體系，已經驗證了這個迴流效應。
市區地價站在高位，不說2016年5萬+樓面價的地王，就說樓市調控後，市區土地的樓面價依然保持在2萬左右的水平。
但環城、遠郊的土地價格卻持續走低，比如團泊東區，有的地價已經降至3500元/平米。
土地市場影響新房市場。
市區的房價絕對是天津樓市的第一梯隊，而且，與環城、遠郊的“剪刀差”越來越大。
很直觀的感受，天津如今新房市場深陷“價格戰”，相對來說市區價格很堅挺，核心區以外的一些樓盤，房價卻持續走低。
3
市區究竟有什麼價值？
城市中心的地價和房價，比邊緣區高，這種價格差距，僅僅用交通便利和節約時間成本，肯定解釋不通。
那麼，市區究竟有什麼價值？能吸引走出去的人“迴流”？
背後重要的原因：城市感的養成。
市區以外的地方，房子可以很快建好、道路可以很快修好，但是城市感與居住氛圍沒那麼快培養出來，需要幾代人、十幾代人，甚至幾十代人生活氣息的沉澱。
任何有點歷史的城市，它的核心區，一定是有層次的。
有國際奢侈品大牌，也有開了幾十年的老店；有超五星級的寫字樓，也有幾十年都沒變樣的老房子……
這是截然不同的東西，或許僅是隔了一條馬路。
我們常說，一個沒有歷史的地方，似乎到處充滿了“空洞感”；也好像一個人，經歷的越多，才越有內涵。
但一些遠郊的房子，有很好的風景、很華麗的建築、保安敬禮的動作也很標準……但唯獨提供不了最普通的生活內容。
你可能私享了一片湖，但半夜卻很難吃到一碗想吃的牛雜麵，早上也吃不到正宗的煎餅果子、豆漿；老人找不到人聊天，女主人走路出門沒地方做美容……
一句話，缺少了煙火氣。
很多人之所以願意在城市中心花大價錢買房子，除了交通便利、稀缺性和麵子以外，在很大程度上，其實是在為市區的歷史和煙火氣買單。
基於這樣的原因，幾年前被規劃遠景吸引而走出去的人，最終都要回流市區。
4
市區價值最終反映到房價上
這一切，最終都將反映到房價上。
對比近5年來市區與環城房價漲幅，“價值絕對中心化”的趨勢越來越明顯。
馬太效應，強者恆強。
但是，現階段天津市區土地出讓極少。
今年1-3季度天津共出讓130宗宅地，市區僅有5宗，佔比不足4%。
土地供應量少，新房供應量也少，反映到未來二手房市場上，次新房也少。
但是想回流市區的人越來越多，尤其目前環城和遠郊的供應量巨大，今天的“剛需”就是明天的“改善”。
一句很老套的話：物以稀為貴。但卻是真理。
從這一層面來說，現階段最應配置的就是市區房產。
在市內六區中，和平區除去不說，只有南開區、河東區的土地出讓最“費勁”。
好在河東工業大學已經拆完，並掛出了地塊，未來會形成一定量的供應；
但南開區自今年初南開宸院的土地出讓後，就再無地塊掛牌。
從2016年至今3年的時間，南開區也只出讓了7宗地塊，除了南開宸院外，其它都是地王。
南開區土地供應和新房供應的“稀”已經到了“極致”了。
越是“極致”的地方，現在對於購房者來說，反而是機會。
5
機會在哪？
目前南開區在售的唯一“非地王”，就是南開宸院，確實是樓市一匹黑馬，自開盤以來連續多周成為區域銷冠。
南開宸院位於奧體板塊，這也是融創自時代奧城之後的迭代產品。
當年時代奧城以一己之力撬動了整個板塊的崛起；如今南開宸院，是奧體板塊的再擴張，改變的是整個街區的“氣質”。
從效果圖就能很直觀的看出，南開宸院堪稱“顏值擔當”。
南開宸院效果圖
如今樓市的情況很明顯了，微妙時刻，自住需求在抬頭。
房票珍貴，無論首套還是二套，都想盡量一步到位，因為換房實在太難。
不誇張的說，問10個買過房的人，9個都會說，當初那套買小了……
尤其對於改善來說，看似偏高冷的大戶型，才是真正的“硬通貨”。
考慮到這樣的需求，南開宸院規劃了一部分大戶型產品。
據瞭解，11月下旬，項目將加推洋房，共140套房源。
建築面積均為150平米，有橫廳（40套）和方廳（100套）兩種戶型。
南開宸院效果圖
南開宸院洋房三室兩廳兩衛戶型（橫廳）
橫廳戶型整體開間達14.3米，其中客廳就足足有7米之寬。
大寬廳的設計，讓客廳的功能更多，可以打造開放書屋、小茶室、酒吧檯……放個跑步機或者給小寶寶當做遊樂區都很不錯。
南向兩間臥室都帶有飄窗，關鍵是窗牆比很高，室內採光度和視野不是一般的好。
南開宸院洋房三室兩廳兩衛戶型（方廳）
大方廳的格局讓“中央的客廳+餐廳”成為“家庭中心”，容易聚人氣，最適合熱鬧的大家庭。
整體開間達13.8米，客廳開間為6.5米。
南北通透，廚衛全明，幾乎沒有浪費的空間。又因為是一梯兩戶的洋房，面積實際使用率達到極致。
這兩種戶型都帶有寬景陽臺，再加上落地窗的設計，簡直是一條“光之軸”，很有巨宅氣場。
南開宸院洋房效果圖
6
理想模板
南開宸院即將推出的洋房產品，稱得上是“市區洋房生活”的理想模板。
內部有靜謐園林，社區外圍有商業環抱，只要走出家門，又能馬上“擁有整個城市”，據社區直線距離僅600米的地鐵5號線通達全城。
南開宸院效果圖
南開宸院區位圖
隨著板塊能級的裂變，南開宸院的出現恰逢其時。
它很可能是所在板塊完成躍遷的“關鍵先生”，而接下來這一帶的居住品質也必然迎來升級。
從融創時代奧城的經驗來看，這種重塑板塊氣質的關鍵項目，往往能成為歷久彌新的經典，如今的南開宸院，也不例外。
我們不敢說這個項目短期內就能怎樣怎樣，也不敢說它就是全天津最好的房子，但可以確定的是，南開宸院是今天市面上綜合實力非常強、性價比非常高的房子。
遵循著“外溢——回波”效應，即使再過十年，它在市面上依舊有自己的地位和價值。
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