劉曉博/文
對於深圳來說，有一個神奇的“魔咒”。
“魔咒”的內容是：深圳一旦“志得意滿”、“春風得意”，往往就會失去一些寶貴的東西。
2000年，深圳證券交易所獲得了設立創業板的資格，短暫歡樂之後是沉重的代價：自2000年10月起，深交所停發新股；此後，創業板遙遙無期，直到2004年5月“中小板”才姍姍來遲。在那漫長的三年半時間裡，金融證券機構攜帶資金流出深圳，最終引發了一場影響巨大的“拋棄之問”。
今年也是如此。時值各城市公佈“三季報”的時候，有媒體統計出：2018年前三季度，深圳GDP的增量達到了2122億元，淨增額位居全國第一，超過了上海、北京，更是遠遠超過了廣州。
多家網絡媒體在報道這個消息的時候，使用了“深圳再次碾壓北上廣”。然而，48小時不到，國家宣佈在上海證券交易所推出“科創板”，並率先試驗IPO註冊制。
眾所周知，為科創企業服務是深交所的定位。為了創業板，深交所付出了“2000年10月到2004年5月停發新股”的沉重代價。但是現在，上交所要來分一杯羹了，而且是“一大杯”。
如果不出意外，深交所和上交所未來服務科創企業的分工是這樣的：獨角獸級別的企業，歸上交所；中小科創企業，歸深交所。更小規模的，歸北京的新三板。至於香港股市，則有可能通吃深交所、上交所的上市資源。
對於深圳來說：說好的“中國納斯達克”，轉眼之間就有了三個競爭者——北京新三板、上海科創板、香港創業板。
於是，聲稱要成為“中國納斯達克”的市場，目前達到了4個。
其實在上海獲批“科創板”之前，由於“中小板+創業板”太活躍，造成深交所成交量長期壓著上交所，所以證監會兩次調整了兩家交易所的“邊界”，深交所的“地盤”不斷縮小，直到現在上海拿到了“科創板”的頭銜。
當然，站在國家戰略的角度，由於要推動經濟轉型，落實“大眾創業、萬眾創新”，為科創企業開闢更多“通道”是必須的。因此，深圳必須服從國家戰略。
碰巧的是，就在“科創板”宣佈的當天，深圳公佈了兩個大招，都事關深圳的長期競爭力，值得關注。
第一，深圳市規土委發佈《深圳市城中村（舊村）總體規劃（2018-2025）》（徵求意見稿），針對深圳市城中村居住用地劃定了綜合整治分區範圍，控制城中村改造節奏，滿足條件城中村的可納入政策性住房保障體系。
這份文件的實質是：控制深圳城中村改造的範圍、進度，讓城中村繼續在一定時間範圍內發揮“天然廉租房”的作用。其受益者，將是深圳中低收入階層，以及剛畢業的大學生。
最近，多個城市都在推行國家的一項樓市新政——“農村集體土地直接入市”。說白了，就是政府放棄了這部分土地的出讓金收入，讓這些低成本土地建成租賃住房，對外出租（不能出售），以穩定大城市的房租，最終穩定房價。
其實，把“農村集體土地直接入市”做到極致的，就是深圳。其方式，主要就是城中村和其他的小產權房、違法建設。
據深圳市城管局的統計數據，深圳總共有1877個城中村，其中原特區內196個，原特區外1681個。
根據深圳2015年7月公佈的《市規劃國土委關於查違和歷史遺留違建處理工作的彙報》，截至2014年底，深圳市一共有違法建築37.30萬棟，4.28億平方米。其中工業類違建1.80億平方米，佔違建總量41.93%；住宅類違建1.72億平方米，佔40.08%；商業和辦公類違建0.26億平方米，佔6.02%；多種用途類、公共配套類等其它違法建築0.51億平方米，佔11.98%。
統計還顯示：租住在違法建築內的人口約737.87萬，佔深圳總人口的56%。深圳包含城中村的“違法住宅”（不含廠房、商業）的總套數在650萬套左右，每套平均面積40平米。
事實上，目前深圳實際居住人口2200萬，據估計城中村、違法建築裡租住的人口至少在1200萬人以上。
我曾撰文分析過：深圳之所以能有今天的規模、今天的活力，城中村、違法建築發揮了巨大作用。這些房子由於沒有經過政府徵地環節，沒有繳納土地出讓金和各種稅費，成為天然的廉租房。
這4.28億平方米的違法建築，如果通過商品房的方式建設，均價至少應該在4萬元左右（工業廠房價格較低），總市值超過16萬億。按照一線城市房價裡60%是地價、稅費來推算，相當於深圳市官方向全社會讓渡了接近10萬億（現價）的財富。
這少收的10萬億地價、稅費，就是深圳崛起的重要原因之一。因此我多次指出，深圳的房地產模式可能是全國最成功的。
但問題是，違法建築的擴張、城中村的“長高”，已經被制止，這種模式不容於法，無法延續。但深圳的人口仍然在快速增長，每年增長50到60萬人之間。深圳的小學生人數已經超過北京、上海，幼兒園兒童人數已經超過北上廣。
但深圳的城市面積，不到廣州、上海的三分之一，不到北京的八分之一，未來的低成本住房在哪裡？
如果不能有效增加，至少不能讓城中村快速消失。
城中村改造，看起來可以讓城市變得光鮮，政府收入也會增加，但居住效率會降低，居住成本也會急速上升，最終抬升整個城市的營商成本。市中心的城中村改造，還會帶來中心城區的空心化，加大城市交通的壓力。
深圳新出臺政策的核心是：將全市城中村居住用地的56%劃定為綜合整治區，在未來的7年裡不得納入“拆除重建”的計劃。而福田、南山、羅湖三區，75%的城中村納入綜合整治區（7年內不得納入“拆除重建”計劃）。
這意味著，深圳終於意識到了一點：城中村事關深圳競爭力，必須在一定時期內得到保護。
第二，深圳同一天還公佈《關於規範已出讓未建用地土地用途變更和容積率調整的處置辦法（第二次徵求意見稿）》。
這個文件實質是鼓勵建設各類保障房，獎勵方式是調整容積率核算方式，以及減免地價。其中規定，由工業、物流倉儲用地等變更為居住用地的，可銷售人才住房的地價暫按商品住房用地市場價格的30%確定。
深圳可銷售人才房，按照此前政策規定，是按照市場價60%賣給各類人才。這就需要人才房的地價更便宜，如果人才房能獲得3折地價，將有力保證這類保障房的開發建設。
展望未來，北京、上海、深圳、廣州、杭州、成都、武漢、蘇州、天津、重慶等“頂級城市”之間的競爭，其實質是“營商成本之爭”。哪個城市敢於率先淡化土地財政，向民間釋放土地紅利，哪個城市將更有未來。
怎樣才能有能力釋放更多土地紅利？一是維持一個高效的“小政府”，把政府運營成本降下來；二是有活躍的民間經濟，有豐富可持續的稅收來源，不依靠土地財政。
在這些方面，深圳顯然優勢明顯。
最後想跟大家分享一個數據。今天在zillow（美國房地產服務商）上看到，現如今，美國買家想要購置一套典型的美國房產，平均需要 7.2 年才能攢夠 20% 的首付款。
下面是主要都市區跟30年購房門檻的比較：
購房門檻大幅延長的都市區，前四名全部在加州。加州是美國科技中心、人口增長中心、外來移民中心、氣候溫暖的濱海區域。
這印證了我的一個觀點：科技中心的房價，會打敗金融中心，購房難度會不斷提升。需要為這些區域的競爭力擔心嗎？其實，如果一個關稅區足夠大，沒有必要為任何一個區域房價擔心，市場機制會發揮作用。
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