刘晓博/文
对于深圳来说，有一个神奇的“魔咒”。
“魔咒”的内容是：深圳一旦“志得意满”、“春风得意”，往往就会失去一些宝贵的东西。
2000年，深圳证券交易所获得了设立创业板的资格，短暂欢乐之后是沉重的代价：自2000年10月起，深交所停发新股；此后，创业板遥遥无期，直到2004年5月“中小板”才姗姗来迟。在那漫长的三年半时间里，金融证券机构携带资金流出深圳，最终引发了一场影响巨大的“抛弃之问”。
今年也是如此。时值各城市公布“三季报”的时候，有媒体统计出：2018年前三季度，深圳GDP的增量达到了2122亿元，净增额位居全国第一，超过了上海、北京，更是远远超过了广州。
多家网络媒体在报道这个消息的时候，使用了“深圳再次碾压北上广”。然而，48小时不到，国家宣布在上海证券交易所推出“科创板”，并率先试验IPO注册制。
众所周知，为科创企业服务是深交所的定位。为了创业板，深交所付出了“2000年10月到2004年5月停发新股”的沉重代价。但是现在，上交所要来分一杯羹了，而且是“一大杯”。
如果不出意外，深交所和上交所未来服务科创企业的分工是这样的：独角兽级别的企业，归上交所；中小科创企业，归深交所。更小规模的，归北京的新三板。至于香港股市，则有可能通吃深交所、上交所的上市资源。
对于深圳来说：说好的“中国纳斯达克”，转眼之间就有了三个竞争者——北京新三板、上海科创板、香港创业板。
于是，声称要成为“中国纳斯达克”的市场，目前达到了4个。
其实在上海获批“科创板”之前，由于“中小板+创业板”太活跃，造成深交所成交量长期压着上交所，所以证监会两次调整了两家交易所的“边界”，深交所的“地盘”不断缩小，直到现在上海拿到了“科创板”的头衔。
当然，站在国家战略的角度，由于要推动经济转型，落实“大众创业、万众创新”，为科创企业开辟更多“通道”是必须的。因此，深圳必须服从国家战略。
碰巧的是，就在“科创板”宣布的当天，深圳公布了两个大招，都事关深圳的长期竞争力，值得关注。
第一，深圳市规土委发布《深圳市城中村（旧村）总体规划（2018-2025）》（征求意见稿），针对深圳市城中村居住用地划定了综合整治分区范围，控制城中村改造节奏，满足条件城中村的可纳入政策性住房保障体系。
这份文件的实质是：控制深圳城中村改造的范围、进度，让城中村继续在一定时间范围内发挥“天然廉租房”的作用。其受益者，将是深圳中低收入阶层，以及刚毕业的大学生。
最近，多个城市都在推行国家的一项楼市新政——“农村集体土地直接入市”。说白了，就是政府放弃了这部分土地的出让金收入，让这些低成本土地建成租赁住房，对外出租（不能出售），以稳定大城市的房租，最终稳定房价。
其实，把“农村集体土地直接入市”做到极致的，就是深圳。其方式，主要就是城中村和其他的小产权房、违法建设。
据深圳市城管局的统计数据，深圳总共有1877个城中村，其中原特区内196个，原特区外1681个。
根据深圳2015年7月公布的《市规划国土委关于查违和历史遗留违建处理工作的汇报》，截至2014年底，深圳市一共有违法建筑37.30万栋，4.28亿平方米。其中工业类违建1.80亿平方米，占违建总量41.93%；住宅类违建1.72亿平方米，占40.08%；商业和办公类违建0.26亿平方米，占6.02%；多种用途类、公共配套类等其它违法建筑0.51亿平方米，占11.98%。
统计还显示：租住在违法建筑内的人口约737.87万，占深圳总人口的56%。深圳包含城中村的“违法住宅”（不含厂房、商业）的总套数在650万套左右，每套平均面积40平米。
事实上，目前深圳实际居住人口2200万，据估计城中村、违法建筑里租住的人口至少在1200万人以上。
我曾撰文分析过：深圳之所以能有今天的规模、今天的活力，城中村、违法建筑发挥了巨大作用。这些房子由于没有经过政府征地环节，没有缴纳土地出让金和各种税费，成为天然的廉租房。
这4.28亿平方米的违法建筑，如果通过商品房的方式建设，均价至少应该在4万元左右（工业厂房价格较低），总市值超过16万亿。按照一线城市房价里60%是地价、税费来推算，相当于深圳市官方向全社会让渡了接近10万亿（现价）的财富。
这少收的10万亿地价、税费，就是深圳崛起的重要原因之一。因此我多次指出，深圳的房地产模式可能是全国最成功的。
但问题是，违法建筑的扩张、城中村的“长高”，已经被制止，这种模式不容于法，无法延续。但深圳的人口仍然在快速增长，每年增长50到60万人之间。深圳的小学生人数已经超过北京、上海，幼儿园儿童人数已经超过北上广。
但深圳的城市面积，不到广州、上海的三分之一，不到北京的八分之一，未来的低成本住房在哪里？
如果不能有效增加，至少不能让城中村快速消失。
城中村改造，看起来可以让城市变得光鲜，政府收入也会增加，但居住效率会降低，居住成本也会急速上升，最终抬升整个城市的营商成本。市中心的城中村改造，还会带来中心城区的空心化，加大城市交通的压力。
深圳新出台政策的核心是：将全市城中村居住用地的56%划定为综合整治区，在未来的7年里不得纳入“拆除重建”的计划。而福田、南山、罗湖三区，75%的城中村纳入综合整治区（7年内不得纳入“拆除重建”计划）。
这意味着，深圳终于意识到了一点：城中村事关深圳竞争力，必须在一定时期内得到保护。
第二，深圳同一天还公布《关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法（第二次征求意见稿）》。
这个文件实质是鼓励建设各类保障房，奖励方式是调整容积率核算方式，以及减免地价。其中规定，由工业、物流仓储用地等变更为居住用地的，可销售人才住房的地价暂按商品住房用地市场价格的30%确定。
深圳可销售人才房，按照此前政策规定，是按照市场价60%卖给各类人才。这就需要人才房的地价更便宜，如果人才房能获得3折地价，将有力保证这类保障房的开发建设。
展望未来，北京、上海、深圳、广州、杭州、成都、武汉、苏州、天津、重庆等“顶级城市”之间的竞争，其实质是“营商成本之争”。哪个城市敢于率先淡化土地财政，向民间释放土地红利，哪个城市将更有未来。
怎样才能有能力释放更多土地红利？一是维持一个高效的“小政府”，把政府运营成本降下来；二是有活跃的民间经济，有丰富可持续的税收来源，不依靠土地财政。
在这些方面，深圳显然优势明显。
最后想跟大家分享一个数据。今天在zillow（美国房地产服务商）上看到，现如今，美国买家想要购置一套典型的美国房产，平均需要 7.2 年才能攒够 20% 的首付款。
下面是主要都市区跟30年购房门槛的比较：
购房门槛大幅延长的都市区，前四名全部在加州。加州是美国科技中心、人口增长中心、外来移民中心、气候温暖的滨海区域。
这印证了我的一个观点：科技中心的房价，会打败金融中心，购房难度会不断提升。需要为这些区域的竞争力担心吗？其实，如果一个关税区足够大，没有必要为任何一个区域房价担心，市场机制会发挥作用。
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